Обычно дачные места начинают оживать после майских праздников. Но в этом году уже в марте в садоводствах и дачных поселках кипела жизнь, а покупатели и арендаторы были вынуждены действовать практически не глядя. Такого старта сезона, как весной-2020, не было никогда.
А ведь еще год назад эксперты в один голос говорили о туманном будущем российской субурбии, объявляли дачи морально устаревшим и бесперспективным форматом, призывая дачевладельцев избавляться от шести соток, пока за них хоть что-то можно выручить.
Оглавление
Весенний ажиотаж…
Первые звоночки, свидетельствующие, что на загородном рынке всё пошло не по привычному сценарию, прозвенели в начале весны, когда город замер в страхе перед коронавирусной пандемией, вернувшимся из-за границ настоятельно рекомендовали самоизолироваться, детские сады закрывались, а школы после затянувшихся каникул перешли на дистанционное обучение.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– Работа отделов загородной недвижимости подчинена сезонной специфике. С конца февраля мы, как обычно, готовились к сезону аренды дач и коттеджей. Но такого шквала звонков от желающих снять или купить еще никогда не было. Результат: к апрелю все запасники опустошены, предлагать клиентам нечего. Разобрали всё – от приличных коттеджей с полным набором удобств до запущенных дач.
Ирина Романова, эксперт Центра загородной недвижимости агентства «Итака»:
– Нынешняя весна сильно отличалась от обычной. С самого начала антикризисных ограничений количество обращений по загородным объектам резко выросло: покупатели были не склонны сидеть дома. В то же время продавцы, не сговариваясь, отменяли показы. Чтобы не останавливать работу и не подвергать излишне тревожных контрагентов стрессам, нам пришлось вооружиться масками, средствами индивидуальной защиты и показывать объекты с соблюдением противоэпидемиологических мер и социальной дистанции.
По признанию Ирины Романовой, всё это было непривычно: у нотариусов собирались посетители в масках, сделки готовились и согласовывались дистанционно, но работа не останавливалась. К слову, областные МФЦ, в отличие от городских, работали, хоть и по «кривому» графику. Например, чтобы подать документы на регистрацию, приходилось ехать в отдаленный район, где прием производился без предварительной записи.
Павел Соколов, управляющий партнер АН «Загородный стиль»:
– Не могу сказать, что сезон на рынке загородной недвижимости начался раньше, чем обычно. Но начался он динамично – с места в карьер, и это факт. Началось всё с небывалого роста в сегменте аренды. То, что не успели сдать до начала пандемии, на волне ажиотажного спроса сдавали намного дороже, чем планировали. Дом с актуальной для прежних лет ставкой 80 тыс. руб. в месяц уходил за 120–150 тыс. руб.
На фоне скачка валютных курсов и разговоров о грядущей девальвации подтянулся спрос на незастроенные участки (некоторые девелоперы коттеджных поселков с эпизодическими продажами говорят о выросшем в разы количестве сделок, хотя здесь, скорее всего, имеет место эффект низкой базы).
Но самыми настоящими хитами стали дома с ценами около миллиона рублей (преимущественно в удаленных и не самых обихоженных садоводствах). Если раньше такие объекты экспонировались месяцами, то нынешней весной они уходили в течение недели. Правда, с непременным условием: в них можно въехать и жить – пусть даже без намека на комфорт.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
– Сегмент элитной загородной недвижимости тоже ожил, и также катализатором стал рынок аренды. Объекты, которые в Комарово предлагали за 100 тыс. руб. в месяц (это скромные и видавшие виды дачки), в апреле сдавали за 200 тыс. руб. Некоторые объекты, которые обычно предлагали за 200–300 тыс. руб. в месяц, выставляли за 1 млн руб. Ажиотаж на рынке аренды плавно перетек в оживление в сегменте купли-продажи: звонков, запросов и просмотров стало намного больше. Сделок – тоже больше, но ненамного. Сейчас потенциальные покупатели активно интересуются объектами, которые стояли в каталогах годами.
Глас народа
Евгений Ш., в прошлом покупатель, а теперь дачевладелец:
– Покупать дачу я планировал еще в прошлом году, но бюджет был ограничен суммой в 500 тыс. руб. (региональный материнский капитал на третьего ребенка плюс сертификат «Земельный капитал» для многодетных). Изучать объявления о продаже домов и участков начал прошлой осенью. Тогда на рынке было немало участков за 350–400 тыс. руб. с коммуникациями и строениями разной степени ветхости, которые можно было с минимальными вложениями и затратами времени довести до приемлемой кондиции. Весной я намеревался снять дачу, вывезти детей и продолжить поиски. Но оказалось, что опоздал: к моменту, когда мы созрели для поисков (апрель), предлагался только неликвид – от 30 тыс. руб. в месяц за сараюшку с удобствами на улице (в прошлом году за такие объекты просили 10–12 тыс.).
Поэтому вопрос аренды отпал: мы решили мобилизоваться, уйти в минусы по кредитным картам и перейти к активным поискам дачи, на которую можно заехать сразу после покупки. Вот краткий отчет: северные районы стали недоступными, в южных цены выросли на 20–30%. Но самое главное, что варианты, которые раньше экспонировались по нескольку месяцев, теперь уходили за день-два. В том числе и та дача за 850 тыс. руб. в Гатчинском районе, которую мы купили. Объявление появилось поздно вечером, я увидел его ранним утром, позвонил и выяснил, что меня опередили. Пришлось уговаривать, соглашаться практически не глядя и подавать договор на регистрацию в Приморске – то есть отправляться за сотню километров в противоположный конец Ленобласти.
Цифры лета
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, цена сотки земли в конце II квартала 2020 года в Ленинградской области составила 131 тыс. руб. (в среднем 1,905 млн руб. за участок). В Петербурге и пригородных районах сотку оценивали в 448,4 тыс. руб. (средняя цена выставленного на продажу участка – 5,978 млн руб.).
Изменение стоимости участков без построек, руб./сот
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– Если мы обратимся к статистике, то обнаружим, что за три месяца (апрель – июнь) участки в Ленобласти подорожали меньше чем на 1%. Как эта цифра соотносится с небывалым ростом покупательской активности, о котором в один голос говорят участники рынка? На мой взгляд, здесь всё просто. Во-первых, объекты, которые приобретались весной, на волне ажиотажа, просто не успевали засветиться в листингах. Во-вторых, ажиотаж уже, по всей видимости, сошел на нет.
По словам Павла Соколова, есть еще один ценообразующий момент, который многое проясняет: с начала «недокарантина» многие объекты собственники просто сняли с продажи – для себя, чтобы пересидеть эпидемию за городом, или опять-таки чтобы сдать в аренду. В то же время листинги продолжают пополняться проблемными и не слишком качественными объектами с завышенными ценами – такими, у которых раньше просто не было шансов быть замеченными покупателями.
Прогнозы на осень: спрос не резиновый
«В июле на рынке загородной недвижимости всегда спад. Нынешний горячий сезон не исключение. Да, после пандемии многие горожане войдут во вкус загородной жизни, а доля загородных объектов в структуре спроса на рынке жилья увеличится», – осторожно отмечает Ирина Романова.
Александр Гиновкер полагает, что сегмент загородной недвижимости будет отнимать покупателей не только у городского квартирного рынка, но и у зарубежной курортной недвижимости. Но опять-таки ценовой уровень во всех сегментах ограничивается платежеспособным спросом. А он, как известно, не резиновый.
«Страх перед пандемией разбудил интерес к загородной жизни, поэтому многие из сегодняшних съемщиков захотят остаться на дачах как минимум до зимы, а нынешний дачный сезон будет самым длинным, – говорит Екатерина Романенко. – Конечно, к следующему сезону собственники, покупатели и арендаторы подготовятся лучше. Поэтому той остроты, сделок впопыхах, не глядя и по завышенным ценам уже не будет».
«Мы всегда советовали людям, мечтающим переехать за город, для начала снять жилье, чтобы примерить на себя загородную жизнь, – говорит Павел Соколов. – И я уверен, что время, которое сегодняшние арендаторы с пользой и удовольствием проводят за городом, будет способствовать дальнейшему росту спроса на загородную недвижимость».
