За сколько сегодня можно купить комнату в петербургской коммуналке

10.07.2021Рубрика: Недвижимость

Интерес к комнатам вновь начал расти. Несмотря на то что коммуналки – это физически и морально устаревшее жилье, спрос на них, как и цены, в этом году уверенно движется вверх.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

– За II квартал 2021 года средняя цена предложения комнат выросла очень существенно – на 11,3% (это 12853 руб. с квадратного метра). И к началу июля составила 126,6 тыс. руб. за кв. м, это 2,24 млн за комнату. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года рост составил всего 0,26%

Динамика средней цены предложения комнат в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Динамика средней цены предложения комнат по местоположению в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Средние цены предложения по районам Петербурга

Район	I кв. 2021г.		II кв. 2021г.		Изменение за квартал
Район	тыс. руб.	руб./кв. м	тыс. руб.	руб./кв. м	Изменение за квартал
Адмиралтейский	2 068	115 252	2 398	125 439	8,84%
Василеостровский	2 129	118 192	2 293	127 995	8,29%
Выборгский	1 642	111 136	1 777	116 790	5,09%
Калининский	1 715	112 496	1 755	115 829	2,96%
Кировский	1 719	106 809	1 851	117 680	10,18%
Красногвардейский	1 612	108 591	1 705	114 550	5,49%
Красносельский	1 526	99 197	1 628	103 749	4,59%
Московский	1 770	113 437	1 933	118 163	4,17%
Невский	1 680	107 303	1 832	114 031	6,27%
Петроградский	2 200	119 054	3 289	147 627	24,00%
Приморский	1 712	120 284	2 032	128 899	7,16%
Фрунзенский	1 849	121 552	1 919	126 870	4,38%
Центральный	2 243	119 077	2 531	128 372	7,81%
Всеволожский	1 123	79 149	1 339	87 182	10,15%
Колпинский	1 228	85 299	1 369	90 931	6,60%
Кронштадтский	1 508	95 321	1 575	100 183	5,10%
Курортный	1 569	98 826	1 611	98 918	0,09%
Петродворцовый	1 442	89 845	1 598	99 901	11,19%
Пушкинский	1 591	102 008	1 963	119 824	17,46%

Как видно из наших данных, значительнее всего комнаты подорожали в Петроградском районе (+24,0%), где и так ценник один из самых высоких в городе.

Самые небольшие изменения показал Курортный район (+0,09%).

Полный отчет об общих тенденциях на рынке комнат Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

– Спрос на комнаты в 2021 году остается очень высоким. В июне 2021 года мы в агентстве недвижимости «Бенуа» зафиксировали спрос на комнаты на 10% больше, чем в мае 2021 года.

Объяснение простое: ближайший конкурент комнат – студии – сильно вырос в цене, те, кто не успел (или не захотел) купить студию в новостройке, предпочли приобрести комнату в коммуналке.

Комната в коммуналке является демократичной альтернативой студии для тех, кто не хочет влезать в ипотеку. Как стартовое жилье комната вполне подходит.

Существует определенная часть инвесторов, которые приобретают именно комнаты, потому что доход на вложенный капитал достаточно высок – 9–10% годовых.

При покупке комнаты стоит обращать внимание на количество комнат и состояние мест общего пользования. Также имеет смысл попытаться посмотреть на всех соседей, дабы избежать в будущем личностей с девиантным поведением.

Параметры идеальной комнаты: квадратная форма, метраж не меньше 12 кв. м, двух-четырехкомнатная квартира, раздельный санузел, центр Петербурга.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– По нашим данным, в первом полугодии 2021 года спрос на покупку комнат в Санкт-Петербурге вырос в два раза (+110,07%) по сравнению с результатами за аналогичный период прошлого года. В целом спрос на комнаты в нашем городе остается на стабильно высоком уровне. Май текущего года и вовсе оказался рекордным по числу обращений за последние годы.

Вопрос о том, что покупать – студию или комнату в коммунальной квартире, не имеет одного универсального ответа для всех клиентов. Всё зависит от обстоятельств каждого отдельного человека. Средняя стоимость комнат, даже тех, что расположены в центре Петербурга, ниже, чем у квартир-студий. То есть если бюджет покупки квартиры-студии составляет 3,4–5,0 млн руб., то хорошей комнаты в центре и у метро – от 1,5 млн до 3,0 млн руб.

По нашим данным, комнаты покупают именно из-за их бюджетности. Помимо этого, квартиры-студии часто приходится ждать.

Вторая причина – инвестиционные сделки. Комнаты в центре или в шаговой доступности от метро являются очень привлекательным инструментом для сохранения средств. Например, если доходность обычной квартиры вблизи от метро будет в районе 4–6%, то комната будет приносить 10–12% годовых.

Кроме того, не стоит забывать, что любой кризис усиливает внутреннюю миграцию и поэтому комнаты являются востребованным товаром у людей, переезжающих в Петербург в поисках работы.

Стоимость комнаты зависит от нескольких основных факторов. Во-первых, это перспективность в плане приобретения всей квартиры. Например, особо ценятся объекты в двух-трехкомнатных квартирах. Во-вторых, играет роль близость к метро, возможность сдать объект в аренду. Поэтому самые дорогие комнаты в двухкомнатных квартирах.

А также влияют соседи. Например, чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем грязный и неаккуратный аналогичный объект.

В Санкт-Петербурге все комнаты на рынке являются долями. А также в нашем городе есть целые этажи и даже дома с одним кадастровым номером. Таким образом, все квартиры в таких объектах являются общедолевой собственностью.

У всех владельцев комнат есть преимущественное право выкупа другой комнаты, выставленной на продажу в их коммунальной квартире. Преимущественное право надо соблюдать. Если соседи не горят желанием приобретать жилплощадь, продавец должен либо получить от них отказ, либо получить документ, удостоверяющий факт отправки уведомления о продаже объекта.

Отдельный кадастровый номер на комнату в Петербурге получить очень сложно, так как комната должна иметь все атрибуты отдельного жилья: кухню, санузел, отдельный вход и т. д. Иногда отдельный вход бывает, когда в доме есть две лестницы: парадная и черная.

Все соглашения по сделкам с общедолевой собственностью требуют нотариального удостоверения.

Замечу, что в коммунальных квартирах у каждой комнаты есть отдельная форма 9. Так, в коммуналках у владельца комнаты есть возможность прописать родственников без согласия соседей. В доле прописать никого, кроме несовершеннолетних детей, без согласия сособственников нельзя, даже жену.

В коммуналке комната является отдельным объектом недвижимости.

Также, например, комнату в коммунальной квартире можно сдавать без согласия соседей. Из-за этого такие объекты продаются существенно дороже, чем доли в квартире.

Выбирать комнату только из-за соседей не очень благоразумно, так как соседи могут смениться уже через неделю. Познакомиться с соседями нужно, хуже от этого не будет.

Продажа

Комната|24 м2|2/4 этаж

2 760 000 ₽

Фуражный переулок, 4

Продажа

Комната|10 м2|4/6 этаж

1 850 000 ₽

Куйбышева, 36

Продажа

Комната|24 м2|2/6 этаж

3 650 000 ₽

Писарева, 18

Продажа

Комната|20 м2|¾ этаж

3 070 000 ₽

16-я В.О. линия, 27

Продажа

Комната|14 м2|2/5 этаж

1 800 000 ₽

Можайская ул., 9

Продажа

Комната|23 м2|3/5 этаж

5 500 000 ₽

Василеостровский, 11-я Линия, 30

Продажа

Комната|33 м2|4/4 этаж

3 850 000 ₽

Петроградский, Малый пр., 57

Продажа

Комната|18 м2|3/5 этаж

2 100 000 ₽

Центральный, Полтавская ул., 5

Продажа

Комната|21 м2|4/6 этаж

2 300 000 ₽

Василеостровский, 9-я Линия, 54

Продажа

Комната|14 м2|3/5 этаж

1 350 000 ₽

Адмиралтейский, Красноармейская 11 ул., 10А

Продажа

Комната|35 м2|5/5 этаж

3 500 000 ₽

Центральный, Гончарная ул., 15

Продажа

Комната|19 м2|3/5 этаж

3 200 000 ₽

Василеостровский, Наличная ул., 22

Продажа

Комната|17 м2|5/6 этаж

1 900 000 ₽

Лиговский проспект, 44

Продажа

Комната|26 м2|4/5 этаж

2 800 000 ₽

Рузовская ул., 29

Продажа

Комната|22 м2|2/5 этаж

2 500 000 ₽

Шамшева ул., д 11

Продажа

Комната|26 м2|5/5 этаж

3 000 000 ₽

Садовая ул., 112-114

Продажа

Комната|16 м2|5/6 этаж

6 990 000 ₽

Центральный, Некрасова ул., 1

Продажа

Комната|32 м2|4/5 этаж

3 300 000 ₽

Василеостровский, 9-я Линия, 22

Продажа

Комната|20 м2|4/6 этаж

3 800 000 ₽

Адмиралтейский, Измайловский пр., 16

Продажа

Комната|25 м2|4/6 этаж

4 500 000 ₽

Адмиралтейский, Измайловский пр., 16

Продажа

Комната|17 м2|8/9 этаж

2 200 000 ₽

Василеостровский, Железноводская ул., 68

Продажа

Комната|12 м2|4/4 этаж

1 560 000 ₽

Василеостровский, Средний пр., 79к1

Продажа

Комната|28 м2|3/6 этаж

4 500 000 ₽

Центральный, Марата ул., 22

Продажа

Комната|33 м2|2/3 этаж

3 300 000 ₽

Центральный, Социалистическая ул., 5

Продажа

Комната|12 м2|¼ этаж

1 750 000 ₽

Василеостровский, 15-я Линия, 72

Продажа

Комната|16 м2|3/7 этаж

2 100 000 ₽

Василеостровский, 12-я Линия, 53

Продажа

Комната|22 м2|5/5 этаж

2 600 000 ₽

Центральный, Восстания ул., 14

Продажа

Комната|18 м2|3/3 этаж

2 500 000 ₽

Центральный, Невский пр., 136

Продажа

Комната|25 м2|5/6 этаж

2 950 000 ₽

Адмиралтейский, Нарвский пр., 24

Продажа

Комната|25 м2|4/5 этаж

2 600 000 ₽

Петроградский, Большой пр., 46к1

Продажа

Комната|13 м2|4/6 этаж

1 999 000 ₽

Адмиралтейский, Измайловский пр., 16

Продажа

Комната|15 м2|5/5 этаж

2 950 000 ₽

Петроградский, Лизы Чайкиной ул., 22

Аналитики зафиксировали снижение стоимости найма жилья в Петербурге

Как отразится на ценах «полульготная» ипотека?

На сколько подорожала петербургская недвижимость и почему на нее падает спрос

Аналитики BN.ru подсчитали, на сколько выросли цены на недвижимость

Вторичный рынок разогрет до предела?

За сколько сегодня можно купить комнату в Петербурге

30.07.2020Рубрика: Недвижимость

Комнаты – товар специфический. Вы приобретаете не только квадратные метры, но и соседей с определенным стилем жизни, не всегда приятных в общении, с которыми вам придется договариваться, чтобы мирно сосуществовать на общей кухне. Сколько стоит такой уголок «коммунального рая»?

Комнаты всегда были, по сути, входным билетом на рынок недвижимости и некогда пользовались хорошим спросом. Но с появлением в новостройках недорогих квартир-студий интерес потенциальных покупателей к коммуналкам начал угасать. Новое жилье, и тем более отдельное, выглядело гораздо привлекательнее угла в старом фонде.

Как я очутился в коммунальной квартиреСегодня в гостях у БН человек, который рискнул купить коммуналку в центре города. >>Но студии постепенно дорожали, оставляя комнаты в ценовых аутсайдерах. Разрыв по стоимости становился всё существеннее. И стесненные в средствах граждане через некоторое время вновь обратили внимание на коммунальное жилье, а цены на него поползли вверх. Сегодня за комнату просят сумму от 800 тыс. руб., но это в основном спальные районы города. В центре – от 1 млн руб.

Для сравнения – студию в спальнике в строящемся доме вы вряд ли найдете дешевле 2 млн. Правда, новостройку можно купить в ипотеку – коммуналки банки кредитуют не так охотно.

Мы попросили экспертов-практиков рассказать, что сегодня происходит с ценами и спросом на рынке комнат Петербурга.

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– Комнаты на рынке недвижимости Петербурга занимают свою нишу среди самых доступных объектов недвижимости.

Чтобы купить комнату, достаточно иметь 700-800 тыс. руб. На эти деньги можно приобрести объект 10–12 метров в бывших общежитиях.

По моим наблюдениям, цены на продаваемые комнаты в первом полугодии 2020 года не изменились. У тех, кто хочет жить в развитых районах Петербурга, сейчас нет выбора. Недавние конкуренты комнат – квартиры-студии – по цене улетели далеко вперед.

Большим спросом пользуются комнаты от 15 кв. м в двух-трехкомнатных квартирах. На весь Петербург предлагается всего 500-600 таких вариантов, из которых 80% являются вполне реальными объектами, которые можно приобрести в среднем за 1,5 млн руб. Остальные 20% комнат скорее являются музейными экспонатами из-за той стоимости, за которую их продают. Некоторые экземпляры достигают 4-5 млн руб. Не думаю, что есть покупатели, готовые купить комнату в коммуналке по цене одно-двухкомнатной квартиры. В моей практике самая дорогая комната 30 кв. м в четырехкомнатной сталинской квартире в Московском районе была продана пять лет назад за 2,6 млн руб.

Покупатели комнат очень тонко ощущают переоцененность предложения. Для них разница в цене даже в 10-20 тыс. руб. является существенной.

Комнаты приобретают в основном приезжие из других регионов. Инвесторы всё еще есть на рынке, и некоторые из них готовы инвестировать в комнаты в общежитиях. Как известно, комната приносит самый высокий доход на рынке жилья при сдаче ее внаем. Доходность 9–11% годовых. Это много. Ведь однокомнатная квартира приносит 5–6% годовых.

Самый главный совет покупателям – оформляйте комнаты только договором купли-продажи и обращайте внимание, что в Петербурге по документам комната проходит как доля в квартире (в отличие от других регионов, где комната регистрируется как комната). При этом необходимо, чтобы к продаваемой доле относилась конкретная комната. В противном случае вы можете приобрести, к примеру, ¼ всей квартиры и с соседями может возникнуть спор по поводу того, кому какая комната принадлежит.

Чтобы не попасть впросак, обращайтесь к риэлторам. Риэлторы знают, на что обращать внимание.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

– За минувший квартал средняя цена предложения комнат изменилась совсем незначительно. Она стала выше на 0,26% и к середине лета составила 100,5 тыс. руб. за кв. м, это 1,7 млн за комнату. (Средние цены студий и однокомнатных квартир в Петербурге на вторичном рынке и в новостройках класса масс-маркет – около 5 млн руб.)

Динамика средней цены предложения комнат в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Средние цены предложения по районам Петербурга

Район	I кв. 2020 г., тыс. руб.	I кв. 2020 г., руб./кв. м	II кв. 2020 г., тыс. руб.	II кв. 2020 г., руб./кв. м	Изменение за квартал
Адмиралтейский	1 859	101 726	1 813	100 106	-1,59%
Василеостровский	1 937	101 561	1 995	104 220	2,62%
Выборгский	1 513	99 715	1 482	98 933	-0,78%
Калининский	1 400	95 901	1 398	96 704	0,84%
Кировский	1 571	95 030	1 503	94 582	-0,47%
Красногвардейский	1 334	90 756	1 377	92 632	2,07%
Красносельский	1 345	89 401	1 353	87 103	-2,57%
Московский	1 524	98 335	1 466	97 081	-1,28%
Невский	1 476	94 844	1 563	95 642	0,84%
Петроградский	1 918	103 141	1 920	107 198	3,93%
Приморский	1 594	107 426	1 640	106 534	-0,83%
Фрунзенский	1 660	106 205	1 582	102 449	-3,54%
Центральный	2 023	104 729	2 028	106 932	2,10%

Как видно из наших данных, значительнее всего комнаты подорожали в Петроградском районе (+3,9%), где и так ценник один из самых высоких в городе.

Вторичный рынок: неприятность эту мы переживем

Итоги карантина в новостройках: дефицит толкает цены вверх

Рынок аренды пришел в движение: ставки падают

Вторичный рынок жилья Москвы и Петербурга. Что происходит с ценами и спросом?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

А подешевели более всего во Фрунзенском районе (-3,54%).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– По нашим оценкам, колебания в этом сегменте есть, но они достаточно незначительные. Комнаты остаются выгодным вложением. По уровню доходности они могут соперничать с коммерческой недвижимостью, которая приносит 8–10% годовых.

Также остались клиенты, которые приобретают недвижимость для себя. Обычно это те, кто хочет жить в центре или привязан к работе.

Добавлю, что многие комнаты сейчас переделываются под студии и имеют собственную кухню и санузел. Стоимость таких объектов выше, чем обычных комнат.

При покупке комнаты необходимо учитывать состояние квартиры и дома. Важно внимательно изучить юридическую историю объекта. Также необходимо познакомиться с соседями, так как в коммунальной квартире все собственники связаны. Иногда бывают случаи, когда не все готовы давать согласие на аренду.

Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»:

– Цены на комнаты в Петербурге в период с января по март практически не менялись, далее в апреле – июне был небольшой спад по количеству сделок и по ценам. В июле мы фиксируем рост рынка комнат. Это обусловлено тем, что в ряде банков появились программы кредитования, позволяющие приобрести выделенные доли. Так, даже Сбербанк сейчас готов выдавать займы на приобретение комнат. Благодаря этому и снижению ипотечных ставок спрос на выделенные доли начал расти.

Также могу сказать, что растет и рынок аренды. Сейчас в этом сегменте мало свободных комнат.

Да, сегодня на рынке достаточно много клиентов, которых приобретают комнаты именно для собственного проживания. Значительную долю таких клиентов занимают люди из регионов.

Могу отметить, что рост внутренней миграции мы предсказывали еще весной, так как этот тренд вполне логичен в кризис. Люди из регионов тянутся в мегаполисы в поисках работы. Кроме того, Петербург недавно был признан наиболее комфортным городом для жизни в России. Это также влияет на выбор людей.

Среди основных советов, которые могу дать покупателям комнат, отмечу то, что нужно обязательно познакомиться с соседями для минимизации конфликтных ситуаций. Также стоит оценить перспективу всей квартиры для последующего выкупа или совместной продажи объекта.

Кроме того, обратите внимание на наличие отказов, удостоверьтесь, что они подписаны собственниками комнат.

Дмитрий Никитин, специалист по недвижимости ООО «Юсон»:

– Активность на рынке по очередности: квартиры, дома и участки, комнаты.

С комнатами хуже всего. По моему опыту, их чаще всего покупали для сдачи в аренду. Сейчас в СМИ везде пишут, что с арендой плохо. Видимо, низкий спрос на комнаты сегодня связан с этим.

Советы покупателям: если в квартире плохое состояние, то, скорее всего, в отношениях между соседями есть проблемы.

Лично я с опытом работы в недвижимости 26 лет лучше бы купил студию 20 метров на первом этаже в конце Мурино, чем комнату у метро. Комната – это лотерея. По одному просмотру никогда не поймёшь, что там на самом деле в отношениях с соседями.

А если там проблемы, то вам ее покажут, когда никого нет дома.

Отсюда вывод: настаивайте на своем времени при просмотре.