Совместную недвижимость – квартиру – супруга сдает в аренду. Как мне получить половину арендной платы?
К совместной собственности супругов относится любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, а также права и обязательства, если брачным договором не установлено иное. Учитывая, что брачный договор не упоминался, будем считать, что его нет. Таким образом, любой объект гражданских прав, в том числе прав аренды жилой площади, приобретенный и возникший в период брака, исходя из толкования статей 34 и 38 СК РФ, должен учитываться при разделе имущества супругов. Если ваш брак еще не расторгнут, то раздел прав, в том числе собственности и/или аренды, возможен без суда, через брачный договор, но требует нотариального удостоверения.
Когда брак расторгнут – нотариальному удостоверению подлежит соглашение о разделе имущества. Если договориться в первом или втором случае не получилось, следует обратиться в суд. Практика такова, что с разделом прав аренды обычно трудностей у судов не возникает. Верховный суд уже неоднократно указывал на то, что права аренды делятся между супругами наравне с имуществом (жилым помещением) – по ½ или пропорционально долям (если они выделены) либо согласно условиям брачного договора или соглашению о разделе имущества.
К сожалению, до сих пор возникают сложности с определением судами конкретных сумм денежных средств, которые были получены одним из супругов от арендаторов.
На следующие моменты стоит обратить пристальное внимание перед обращением к оппоненту для урегулирования спора на досудебной стадии или в суд – когда полюбовно договориться не получилось.
– Взыскать денежные средства возможно за обратный период, не превышающий трех лет.
– Для признания дохода от сдачи жилых помещений в аренду совместным имуществом супругов необходимо выяснить – были ли между ответчиком и третьим лицом взаимоотношения, вытекающие из договора аренды, если были – то в какой конкретный период (периоды). Это подтверждается оригиналом договора аренды. Если договор отсутствует у вас и укрывается оппонентом, необходимо проверить, а был ли он зарегистрирован в Росреестре. Также следует запросить оригинал договора у арендаторов либо сделать копию их договора и заверить ее нотариально.
– Следует выяснить, передавались ли от арендаторов к ответчику денежные средства за аренду жилого помещения и если передавались, то каким образом, в каком количестве и в каких периодах, чем это подтверждается и какова дальнейшая судьба денежных средств – они аккумулируются на расчетном счете и/или истрачены. Подтвердить те или иные обстоятельства дела могут акты приема-передачи денежных средств, выписки по банковскому счету. Если дело дошло до суда, то вы можете попросить суд оказать вам содействие в истребовании доказательств – запросить выписки по банковским счетам в финансовых организациях за определенный период, направить запрос в Росреестр – для выяснения регистрации аренды, а также в ИФНС – для подтверждения уплаты налогов с дохода от сдачи в аренду жилого помещения и уплаты налогов с приобретения недвижимости.
Договоры найма заключаются не всегда, более того, если дело доходит до судебного спора, ответчики часто укрывают такие договоры, особенно в случаях, когда последние не подлежали государственной регистрации. Это осложняет дело, но не ставит истца в тупиковую ситуацию. Если ответчик систематически получал денежные средства и это подтверждено выписками по банковскому счету, свидетельскими показаниями, а также если нотариально удостоверен факта проживания граждан в спорной квартире длительное время на правах аренды (протокол обеспечения доказательств), – это может сыграть решающую роль в судебном решении.
Однако обращаю внимание, что свидетельскими показаниями не может быть установлен факт передачи денежных средств от арендаторов к ответчику. Таким образом, истец имеет право претендовать на денежные средства, полученные от сдачи жилья в аренду только в тех рамках, в которых докажет фактическое получение денежных средств ответчиком от арендаторов. В судебном споре я рекомендую привлекать арендаторов в качестве третьих лиц, которые не заявляют самостоятельных требований и могут дать по существу спора пояснения, затрагивающие их взаимоотношения с ответчиком.
Идем дальше. Ввиду уклонения от передачи спорных денежных средств от ответчика к истцу у первого образуется неосновательное обогащение в порядке статьи 1102 ГК РФ. Поэтому вы вправе, помимо требований о разделе арендных прав и обязательств, взыскании денежных средств по арендным правам и обязательствам, также взыскать проценты за периоды аренды, указанные вами и подтвержденные в рамках суда, в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ.
Сумма упущенной выгоды – это та сумма, которая может быть заявлена истцом в случае, когда ответчик существенно занижает размер аренды относительно сложившегося рынка. Эти деньги были бы получены истцом, если бы ответчик добросовестно относился к условиям договора аренды и отсутствовали бы не согласованные с истцом как собственником общего имущества существенные условия договора: срок аренды, периоды оплаты. Но нас интересует стоимость аренды. Данная сумма подлежит взысканию в размере ½ от упущенной выгоды в порядке статьи 15 ГК РФ. Для подтверждения размера упущенной выгоды вы можете сделать подборку объявлений об аренде аналогичных вашему жилых помещений из сети интернет, а можете заказать заключение эксперта-оценщика о среднерыночной стоимости аренды жилого помещения, находящегося в той же локации, с теми же характеристиками (рекомендую второй путь).
Чего истцу ожидать в ответ? Встречные исковые требования ответчика, как правило, строятся на взыскании ½ коммунальных платежей и иных трат, непосредственно связанных с содержанием общего имущества (жилого помещения) в пригодном для эксплуатации виде, например трат на налоги, на ремонт жилого помещения, на охранные комплексы (тревожную кнопку, видеодомофон, пропускной режим в ЖК с выделенной охраной) и т. д., в порядке статьи 210 ГК РФ.
Также ответчиком в виде возражений может быть представлена доказательная база, что истец знал о сдаче жилого помещения в аренду и дал свое письменное согласие на сдачу жилого помещения в аренду на конкретных условиях или собственноручно подписал договор аренды. Тогда упущенную выгоду взыскать не удастся.
Если вы этого не делали, необходимо требовать назначения почерковедческой экспертизы по установлению подписанта, которая установит, что подпись принадлежит не вам. Таким образом вы получите контраргумент против «согласия» или договора, представленного ответчиком. Также в том случае, если ответчиком представлен договор аренды, по вашему мнению подписанный задним числом, может пригодиться экспертиза давности реквизитов документа. Она установит примерный момент времени нанесения чернил на бумагу, что также может повлиять на судебное решение.
От оппонента также можно ожидать, что он займет позицию, согласно которой средства от сдачи жилого помещения в аренду делились между вами в равных долях. Подтверждают это выписки с банковского счета о переводах средств на вашу карту. В этом случае ответчик должен доказать, что назначение перевода – именно получение вами дохода от арендных платежей. Ведь средства могли быть переведены с другим назначением, допустим подарены. Если ответчик представил фиктивные (по вашему мнению) акты приема-передачи средств от него к вам – также назначайте почерковедческую экспертизу. Возникли сомнения в подлинности представленных ответчиком выписок по расчетным счетам – запрашивайте выписки из финансовых организаций через суд.
Споры по взысканию арендных платежей имеют множество нюансов, которые, к сожалению, невозможно в полной мере осветить в рамках статьи, поэтому я рекомендую перед обращением к супруге проконсультироваться с юристом, чтобы заранее выстроить эффективную стратегию по взысканию денежных средств, опираясь на конкретные обстоятельства дела и документы.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
