Если обратиться к экспертам с вопросом, а можно ли простым человеческим языком в паре слов объяснить, что сейчас происходит на рынке жилищного кредитования, то ответ будет следующий: «Ипотеку будоражит».
Оглавление
Расти большой, не будь лапшой
Мониторинг ипотечных ставок аналитиками компании «Русипотека» показал, что в марте на вторичном рынке недвижимости средневзвешенная ставка подросла с 8,92 до 9,12%, на первичном рынке – с 8,83 до 8,99%, а по рефинансированию кредитов увеличилась с 7,87 до 8,12%. Мелочь, а неприятно.
Со своей стороны, аналитики «Дом.рф» тоже отметили, что из 15 ведущих ипотечных банков повысили ставки по ипотеке более половины игроков. «В основном ставки повышаются частными банками и банками с иностранным участием, в то время как государственные банки держат ставки по кредитам на первичном рынке на прежнем уровне», – прокомментировали ситуацию в «Дом.рф».
И «ползучее» повышение идет, несмотря на сохранившуюся без изменений ключевую ставку. Напомним, что, вопреки ожиданиям многих участников финансового рынка, совет директоров Банка России 20 марта решил сохранить ключевую ставку на уровне 6%.
В «Дом.рф» рост ипотечных ставок поясняют увеличением стоимости фондирования (стоимости заемных денег для самих банков). Но все гораздо проще: в стране грянул экономический «коронакризис», и теперь каждый сам за себя, до целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» никому нет дела.
«Не знаешь, что делать, – повышай ставку. Этот принцип освоили многие банкиры за двадцать лет», – иронизирует аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Эксперт отмечает, что за эти годы отработаны три основных практики повышения кредитных ставок. Первая практика: ставка повышается завтра, любые подготовленные сделки или одобренные кредитные заявки пересчитываются по новой ставке. Вторая практика: ставка повышается с первого числа ближайшего месяца, а до этого момента выполняются все обещания и одобрения. И третья практика: ставка повышается с любого числа, но действует для приема новых заявок. А все выданные одобрения действуют в рамках обозначенного в них срока.
И кому из заемщиков с уже одобренной заявкой что выпадет – это как повезет.
Вот уж действительно, хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. Ведь еще в середине февраля Минфин РФ публично заявлял, что к концу года ожидает средние ставки по ипотеке на горизонте 7-8% годовых.
На халяву и уксус сладкий
Накануне кризиса многие россияне, собравшиеся прибегнуть к ипотеке, занимали выжидательную позицию: «Пусть ставочка еще чуть-чуть снизится… Ну еще чуть-чуть, ну еще…»
Но когда грянул гром – ринулись занимать очередь. В этой очереди также оказались граждане, прежде о покупке жилья не помышлявшие. Но, допустим, есть миллион сбережений, и если добрать ипотечным кредитом, то и денежки будут спасены, и «лишняя жилплощадь никогда лишней не окажется».
А еще часть претендентов руководствуются следующей думкой. В кризис инфляция рубля неизбежна, поэтому взять ипотеку при нынешних рекордно низких ставках – это все равно что получить жилье «на халяву».
Только вот рядовому россиянину вряд ли удастся поживиться за счет банкиров. Во-первых, отыгрывая наступление пандемии, банки пересмотрели списки запретных профессий.
«У нас понимания, что какая-то сфера резко прекратит свою деятельность и последует всплеск безработицы, пока нет. То есть нет рекомендаций, по каким профессиям риски дефолта выше или ниже в связи с волатильностью финансовых рынков», – объясняла руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова в первые дни после обрушения цен на нефть.
Сейчас такое понимание у банков уже сформировано. И многие соискатели кредита получают «от ворот поворот, потому что трудовой книжкой не вышли».
Нечаянно в СМИ просочилась информация, что Альфа-банк прекратил кредитовать работников из сфер туризма, транспорта, гостиничного и ресторанного бизнеса. Дескать, эти сферы деятельности больше других финансово страдают от пандемии. И нет смысла связываться с заемщиками, которым вот-вот потребуются ипотечные каникулы.
Но правда в том, что это далеко не полный список неугодных профессий и похожие ограничения ввели 99% банков, только не афишируют это.
А ну-ка закатали губу
Впрочем, и представителям «безрисковых» профессий обольщаться не стоит: «Банки сужают прослойку людей, которым они готовы давать кредиты», – предупреждает заместитель директора по развитию бизнеса Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимир Шикин.
По его словам, еще до падения нефтерублей среднее значение персонального кредитного рейтинга (ПКР) в розничном кредитовании заметно росло. Для непосвященных: ПКР – суммарный балл по различным характеристикам претендента, ориентируясь по которому банк либо дает кредит, либо отклоняет заявку.
«Основная причина повышения среднего значения ПКР – в сокращении банками аппетита к риску, ужесточении отбора потенциальных клиентов и снижении доли одобрений при рассмотрении кредитных заявок, – уточняют в НБКИ. – Так, с февраля 2019 года по февраль 2020 года для потребкредитов доля одобренных заявок снизилась с 33,4 до 28,1%, для ипотеки – с 65,4 до 62,1%, для автокредитов – с 46,5 до 31,4%».
Что с ПКР происходит сегодня, банки скрывают тщательней, чем Мальчиш-Кибальчиш военную тайну. Но нетрудно догадаться, что этот показатель не снижается.
«Наш банк всегда внимательно отслеживает макроэкономические тенденции, в том числе и по различным отраслям экономики. И оперативно подстраивается под текущие процессы, – констатирует, например, Екатерина Синельникова. – Будет хуже – станем кредитовать осторожней и тут же начнем снимать ограничители при улучшении обстановки».
Где деньги, Зин?
Впрочем, ажиотаж долго не продлится. «Число сделок естественным образом снизится, чему будет способствовать рост ставок по ипотечным кредитам», – произносит вслух неизбежное глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
«Ажиотажный спрос отчасти вызван желанием запрыгнуть в последний вагон. При этом мы понимаем, что при такой высокой инфляции рубля ставка по ипотеке в любом случае вырастет, – более детально высказывается директор по продажам „Master Девелопмент“ Юлия Роженцева. – С другой стороны, застройщики также будут поднимать цены на строящееся жилье. Таким образом, сейчас есть все предпосылки к тому, что в скором времени рынок недвижимости может встать».
«Давайте не забывать, что с прошлого года мы почувствовали внимание государства к ипотечному рынку. Помощь потенциальным заемщикам различных социальных категорий становится все ощутимей, – все-таки находит в происходящем позитивную ноту Екатерина Синельникова. – Сейчас работает и семейная ипотека, и рефинансирование семейной ипотеки, и первоначальный взнос материнским капиталом, и сельская ипотека… И в массе это влияет на то, что возможности клиентов по приобретению жилья увеличиваются».
То есть опять вся надежда на государственную кубышку.
В заключение можно вспомнить недавнее оптимистичное заявление главы Банка России Эльвиры Набиуллиной: «Мы не видим массового повышения ипотечных ставок и в принципе ставок по кредитам. Да, действительно, некоторые банки заявляют об этом… Мы не думаем, что, даже если будет повышение ипотечных ставок, это будет долгосрочная тенденция».
Ну что ж, будем наблюдать...
