Цены погнали новостройки в пригороды

Первое полугодие на рынке новостроек прошло в ожидании отмены льготной ипотеки. За это время цены выросли еще больше, застройщики ушли осваивать пригороды, а в новых проектах стало расти число квартир-студий.

В целом итоги полугодия оказались вполне позитивными: продажи не уменьшались, цены и ипотечные объемы били рекорды, рынок активно насыщался новым предложением... Ждать таких же результатов от второго полугодия чересчур оптимистично.

Инерция ажиотажа

За второй квартал 2021 года застройщики реализовали в Санкт-Петербурге и пригородах около 0,9 млн кв. м жилья. По предварительным оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», это на 8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020-го и на 5% выше показателей первого квартала. Статистика Росреестра по Санкт-Петербургу также свидетельствует о росте: за пять месяцев (данных за июнь еще нет) заключено 32 145 ДДУ, что на 10% выше прошлогоднего уровня. Примерно в тех же цифрах рапортуют об увеличении продаж и некоторые застройщики. Впрочем, все показатели выигрышны лишь на фоне пандемийного 2020-го – при сравнении с благополучным 2019-м спад налицо.

Поддержку спроса в первом полугодии обеспечивала льготная ипотека; после 1 июля она стала недоступной для большинства новостроек Петербурга и Ленобласти. При этом и ожидания всплеска покупательской активности накануне часа Х оказались завышенными – пиковыми по спросу месяцами называют март и апрель, а в мае-июне покупатель уже демонстрировал умеренность. Спрос в значительной степени реализован, и теперь рынок продолжает замедлять бег, считают эксперты.

При этом ипотека продолжала бить рекорды – 77 142 заключенных договоров ипотеки за январь – май, по данным Управления Росреестра по Петербургу, это на 56% больше аналогичного периода прошлого года. Сбербанк сообщает, что за шесть месяцев удвоил объемы кредитования на Северо-Западе. 

Также стремительно росли цены. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за шесть месяцев этого года новостройки Петербурга в сегменте масс-маркет подорожали еще на 19,1% (больше всего в мае – плюс 4,3%), достигнув отметки 175,3 тыс. руб. за кв. м. Ценовая динамика во Всеволожском районе (на него приходится около 90% всех областных строек) была лишь чуть ниже – 15,6% (117 тыс. руб. за кв. м). 

Ленобласть возвращает позиции

Из позитивных трендов – пополнение рынка пошло более активными темпами, близкими к уровню прежних лет, когда застройщики выводили по 4 млн кв. м жилья в год (миллион в квартал). По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первое полугодие рынок Петербургской агломерации пополнился на 1,84 млн кв. м суммарной площади квартир – это на 92% больше, чем за аналогичный период минувшего года (960 тыс. кв. м). Если первое полугодие 2021-го сравнивать с активным вторым полугодием 2020-го (2,1 млн кв. м), то это лишь на 12,5% меньше.

Рост объемов нового предложения объясняется резким усилением активности девелоперов в пригородной зоне. В Петербурге на рынок выведено 1,33 млн кв. м (плюс 78% по сравнению с первым полугодием и минус 20% – по сравнению со вторым). В Ленобласти в продажу поступило проектов на 511 тыс. кв. м жилья (плюс 145% и плюс 14% соответственно). По данным аналитиков BN.ru, за год доля 47-го региона в новом предложении Петербургской агломерации выросла почти вдвое – с 10,0 до 28,4%. А Всеволожский район Ленобласти после долгого перерыва вновь вернул себе лидерские позиции по объемам вывода (см. таблицу 2): в продажу выходит жилья чуть не вдвое больше, чем в Красносельском, Приморском, Красногвардейском и других популярных городских спальниках. Объяснения самые простые: в Петербурге остается всё меньше участков под застройку. Кроме того, напуганный высокими ценами покупатель ищет варианты подешевле и всё чаще находит их в закадье.

Концентрация лидеров

На долю десятки самых активных застройщиков пришлось 74% от общего объема нового предложения, выведенного на рынок в первом полугодии (см. таблицу 1). В прошлом году этот показатель составлял 71%.

Первую строчку заняла «Группа ЛСР» – более 300 тыс. кв. м жилья и три стартапа (Neva Residence, «Морская миля», «Октябрьская набережная»). Чуть скромнее показатели у Setl Group (276 тыс. кв. м), холдинг в первом полугодии обошелся без стартапов. На третье место по активности вышла компания «ЦДС» (Parkolovo), которая за шесть месяцев вывела в продажу больше, чем за весь минувший год (243 тыс. кв. м). Из новичков рейтинга отметим Euroinvest Development, «Терминал-Ресурс» и ГК «ПИК». В частности, федеральный застройщик ГК «ПИК» продолжает экспансию на местный рынок и за короткий срок заявил несколько премьер в разных пригородных локациях («Кудровский парк», «Таллинский парк», «Заречный парк»).

Продажа

1-комн. кв.|12 м2|½ этаж

1 450 000 ₽

с. Павлово, ул. Быкова, 19

Продажа

2-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж

1 600 000 ₽

Лесное пос., д 15

Продажа

Студия|23 м2|8/9 этаж

1 690 000 ₽

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж

1 700 000 ₽

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж

1 750 000 ₽

п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А

Продажа

Студия|22 м2|5/12 этаж

1 760 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Продажа

2-комн. кв.|31 м2|3/3 этаж

1 790 000 ₽

Лесное пос., д 17

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|5/5 этаж

1 790 000 ₽

Стеклянный пос., д 43

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|1/5 этаж

1 800 000 ₽

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Продажа

Студия|23 м2|10/18 этаж

2 290 000 ₽

г. Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64к2

Продажа

2-комн. кв.|46 м2|3/5 этаж

1 850 000 ₽

д. Гарболово, 239

За первое полугодие девелоперы приобрели земли под новые проекты вдвое больше, чем за весь минувший. По данным международной консалтинговой компании Colliers, почти 80% приобретений (свыше 517 га) приходятся на приграничные районы Петербурга и Ленобласти. Это значит, что в закадье в скором времени продолжат запускаться новые проекты, среди популярных локаций – Новосаратовка, Пушкин, Стрельна, Парголово, Новоселье и Мурино.

Каждая третья – студия

Взлетевшие цены и снижение покупательских возможностей усиливают тренд на минимализм: доля студий растет, а метражи квартир в новых проектах сокращаются в обоих регионах (см. таблицу 3). В Петербурге средняя площадь квартир по сравнению со вторым полугодием уменьшилась на метр – до 41,7 кв. м, в Ленобласти потеряла сразу три квадрата – до 38,5 метра. На рынке становится больше студий: их доля в новых проектах 47-го региона за полгода выросла с 20 до 27%, а в Петербурге – с 23 до 27%. При этом количество однушек в квартирографии почти не меняется – это примерно половина всех квартир, а вот двушек стало ощутимо меньше.

Эксперты отмечают, что прекращение льготной ипотеки на фоне высоких цен лишь усилит спрос на пригородные и, значит, более дешевые жилые комплексы. А малогабаритные квартиры как в Петербурге, так и в Ленобласти во втором полугодии будут пользоваться повышенным вниманием покупателей.  

Таблица 1. Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом полугодии 2021 года

Таблица 2. Районы – лидеры по объемам нового предложения в первом полугодии 2021 года

Таблица 3. Квартирография новых проектов в первом полугодии 2021 года

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru

Когда дефицит новостроек перестанет толкать цены вверх?

Рынок недвижимости пришел к революционной ситуации

Час X близок: куда качнет рынок новостроек

Трейд-ин обреченный: застройщики отказываются от стандартного зачета квартир

Дешевых квартир в пригородах Петербурга почти не осталось