Остается ли еще потенциал для удорожания жилой недвижимости, а может, рынок уже близок к стагнации или даже «падению»? Насколько сегодня цены реальных сделок отличаются от цен предложения? Об этом и многом другом рассказал BN.ru генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
– Готовясь к нашей беседе, я с удивлением обнаружил, что последнее интервью, которое я у вас брал, датировано ноябрем 2016 года. Почти пять лет – по нынешним меркам это целая вечность, поэтому сопоставить ваши тогдашние суждения и нынешние оценки, мне кажется, будет интересно. Так что, если не возражаете, предлагаю совершать этакие камбэки. Но давайте начнем с того, что есть, по-вашему, рынок недвижимости – 2021. Рост цен, который мы наблюдали и наблюдаем в период пандемии, – как его объяснить?
– Согласен, 2020–2021 годы с точки зрения роста цен превысили наши ожидания. Даже с учетом тех возможностей, которые были предоставлены застройщикам по ипотеке. Существенно более 50% квартир сегодня продается с использованием заемных средств. Чуть больше на первичке, но и на вторичке не менее половины. И раз уж вы вспомнили о том, что было пять лет назад, – такой доступности ипотеки не было.
Весной 2020 года, когда случился локдаун, было много вопросов: сохранят ли люди свои рабочие места, уровень доходов, не должен ли рынок в связи с этим обвалиться? Дальнейшие события показали: доступной ипотеки оказалось достаточно даже в условиях растущей инфляции и отсутствия реального роста заработных плат.
У людей на удаленке стало больше времени для улучшения жилищных условий. Кто-то ограничился ремонтом, другие решали квартирный вопрос всерьез. Надо отметить, что удар был, но его сила оказалась преувеличенной. Бизнес выстоял, и в сочетании с наличием у людей финансовой подушки это привело к активизации спроса во второй половине прошлого года. И продолжается в течение всего текущего года. Несмотря на то что с 1 июля поддержка застройщиков со стороны государства уже не такая массированная.
– И всё-таки изменения в структуре господдержки ипотеки на петербургском рынке уже сказались. Так говорят сами застройщики. То есть будет всё-таки некий рубеж: рынок до 1 июля и после?
– Реально мы видим: ничто не проходит бесследно. И сокращение мер поддержки, и возгонка цен (индексы BN я пересказывать не буду). На вторичке цены реальных сделок всегда отличаются от цен предложения. Если в спокойное время разница составляет около 10%, то при таком динамичном росте – уже около 15%. Безусловно, есть такие клиенты, которые завышают цену и не готовы идти на снижение. Живые примеры таковы, что те, кто так себя вел год назад, сегодня продали по установленной тогда цене предложения, то есть весь их профит съела инфляция.
Замедление спроса на первичке – это факт сегодняшнего дня, и всевозможные акции со скидками активизировались, что подтверждает то, что более высокие цены рынок уже не так легко принимает.
– Вторичный рынок уже отыграл свое, подталкиваемый первичкой? Или еще есть запас для ценовой динамики?
– Практически отыграл, хотя небольшой рост, видимо, еще возможен, в частности в некоторых районах Ленобласти. И совсем недавно раздавались мнения, что дело пахнет чем-то нехорошим. Тем более что все неприятности у нас происходили в августе: вспомним 1998 год, 2008-й, когда уже в августе было понятно – что-то грядет. Я убежден, что в этом году повторения 2008-го ждать не стоит. Много факторов, в первую очередь развитая ипотека, да и активность на рынке выше, чем я, в частности, предполагал.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
– В 2016 году вы говорили: «Это счастье, что мы живем и работаем в Петербурге – втором городе России, который притягивает к себе людей со всей страны. Это позволяет нашему рынку удерживать объемы сделок и рассчитывать на стабильность в дальнейшем». Мне приходилось слышать мнение, что чуть ли не 80% покупателей сегодня – иногородние. Правда, это говорилось о рынке новостроек. На вторичке то же самое?
– Всё-таки 80% – завышенная цифра. У нас по агентству это в среднем 25%, что тоже довольно высокий показатель, у некоторых наших партнеров-застройщиков – 40–50%. Мы знаем, что в ряде регионов, в первую очередь нефте- и газоносных, есть деньги и их обладатели активно рассматривают Петербург – так же как и Москву или Сочи – как место для своих инвестиций. И деньги идут, что опять же говорит о том, что резкой остановки рынка, как в 2008 году, не будет – повторение такого сценария сейчас считаю нереальным. Рынок подниматься не будет, но и падать не должен – таков мой прогноз на ближайшее время. И это хорошо, поскольку более стабильный рынок и для риэлторов, и для наших клиентов создает более комфортные условия. Что будет в 2022 году, я прогнозировать не берусь: всё будет зависеть от макроэкономических факторов.
– Пять лет назад вы заостряли внимание на олигополизации первичного рынка, когда три-четыре компании обеспечивают до 50% предложения. Это по-прежнему актуально?
– Последние пять лет ситуация продолжала развиваться в этом направлении. Рынок покинули сразу несколько девелоперских компаний. И это были не компании-однодневки, а серьезные застройщики, которые, несомненно, искренне старались и имели компетенции, приходили зарабатывать деньги надолго. Но они ушли с рынка, не выдержав конкуренции с «монстрами». По моей оценке, степень олигополизации увеличилась, но при этом пришли несколько компаний – как федеральных, так и из других регионов, и они очень активно работают на нашем рынке.
Если говорить о первичном рынке вообще, то, с одной стороны, конечно, интересы потребителя сегодня защищены лучше, чем пять лет назад, но с другой – многие эти замечательные вещи сделаны за счет того же самого потребителя, ведь в конечном итоге платит он.
– Еще одна цитата из прошлого: «Сегодня расслоение рынка очевидно: те, кто ограничен в средствах и покупает первое жилье, выбирает Кудрово, Девяткино и другие предместья. А те, кто покупает в „большом Петербурге“, – это или приезжие с большими деньгами, или петербуржцы, улучшающие свои жилищные условия». Что изменилось?
– Всё так, по большому счету. Я, как житель Петроградской стороны, испытываю противоречивые чувства, когда вижу, что цена квадратного метра здесь достигает уже 300 тыс. Всё-таки средняя цена реальных сделок по петербургской «больнице» – 150 тыс. за квадрат. Цена предложения – около 180 тыс.
– Офисная сеть «Итаки» не уменьшилась за последние годы?
– Сейчас в филиальной сети компании 40 офисов. Возможно ли появление новых адресов? Не исключаю, хотя мы и не планируем существенного территориального роста. Честно скажу, с точки зрения и настроения, и перспективы был момент, когда как раз примерно пять лет назад возникали сомнения, не упустили ли мы что-то в понимании бизнеса, верная ли выбрана стратегия развития… На данный момент наш формат – крупной региональной компании – востребован, мы понимаем, что нужно делать, мы модернизируемся и продолжаем меняться.
– Это «секрет фирмы» или можете раскрыть подробности?
– В нулевые годы мы были одними из первых, кто перевел агентов на формат ИП. Коллеги из других агентств крутили у виска: зачем? Но мы это сделали. Для некоторых категорий наших сотрудников, например военных пенсионеров, этот формат был неудобен, и сейчас мы запустили другой доступный по законодательству вариант – самозанятые. И это уже работает. Мы продолжаем постоянное развитие и поиск новых эффективных форматов. Активно работаем с кадрами, привлекаем и растим талантливых менеджеров не только из Петербурга, но и из регионов России. Через месяц в учебном центре нашей компании стартует обучение для руководителей агентских групп с участием ведущих бизнес-тренеров России.
Если говорить лично обо мне, то в 2016 году я был уверен в том, что мне в социальных сетях делать нечего. Так, какое-то баловство. Очень скоро я понял, что как генеральный директор крупной компании я просто обязан быть представлен в соцсетях и работать и в этом направлении.
Квартиры на вторичном рынкеБолее 14 тысяч квартир в Санкт-Петербурге и области от собственников и агентств недвижимостиПосмотреть
