Могут ли остановиться стройки из-за нехватки материалов? На что сегодня в первую очередь нужно обращать внимание при покупке строящегося жилья? Почему лучше отдать предпочтение квартире с отделкой? Реально ли еще взять ипотеку по низкой ставке? На эти и другие вопросы ответил Дмитрий Бочкарев, руководитель отдела продаж компании «Главстрой Санкт-Петербург». BN.ru провел прямую трансляцию интервью с экспертом.
Больше сюжетов о недвижимости смотрите на нашем канале «БН-ТВ»
– За последний месяц наша жизнь сильно изменилась. Как вы видите текущую ситуацию на рынке недвижимости?
– Недвижимость крупных городов, таких как Санкт-Петербург и Москва, всегда пользовалась спросом, который не иссякнет. Люди переезжают в Петербург из других регионов, петербуржцы постоянно стремятся улучшать свои жилищные условия, приобретая квартиры большего метража с большим количеством комнат. А также недвижимость была всегда инвестиционно привлекательна для тех, кто хочет сохранить и приумножить свои деньги.
Основной фактор, оказавший сильное влияние на рынок, – это ключевая ставка, которую Банк России месяц назад увеличил до 20%, в результате чего повысились и ставки по кредитам. А ипотечные сделки на рынке первичной недвижимости – это основная часть сделок. В сегменте масс-маркет их доля уже давно перевалила за 50%.
Но, как мы видим, государство поддерживает строительную отрасль, и программа субсидирования ипотечного кредитования – одно из первых, что сделали для рынка недвижимости. С 1 апреля расширили лимит по субсидированной ставке до 12 млн руб. (ранее он был всего 3 млн), сохранили ипотечные ставки по программе семейной ипотеки. Поэтому вряд ли спрос будет падать. Я думаю, он останется примерно на том же уровне.
– На что сейчас может рассчитывать тот, кто не готов покупать исключительно на свои средства? Какой может быть первоначальный взнос, какие могут быть условия по процентной ставке?
– Всё зависит от программ банков. На сегодняшний день первоначальный взнос равен 15% от общей стоимости квартиры. А лимит на сумму кредита в 12 млн позволяет приобрести практически любую квартиру в сегменте комфорт-класса, в том числе и в наших жилых комплексах.
– Трудно отследить динамику по всем застройщикам, но если говорить конкретно о вас – за последний месяц как изменились цены и, если мы говорим о наиболее бюджетном предложении, с чего начинается у вас разговор?
– В наших объектах какого-то резкого скачка цен не было. Они остались на том же уровне. Цены в любом случае растут от момента обустройства фундамента до введения дома в эксплуатацию. Чем больше этажей построено, тем выше цена.
У нашей компании сейчас два крупных проекта, и они оба в черте города. Стоимость квартир начинается от 4,3 млн руб. Речь идет о квартирах-студиях с полной отделкой в строящемся доме.
– То есть, имея 650 тыс. руб., уже можно приходить к вам, по крайней мере если мы говорим о самых бюджетных вариантах?
– Да, конечно, а если у вас есть возможность внести 1 млн или 1,2 млн, то вполне можно подобрать неплохую однокомнатную и даже двухкомнатную квартиру.
– Некоторые застройщики фиксировали интерес к тем квартирам, которые уже сданы или вот-вот сдаются. Потому что любой кризис порождает сомнения, и люди начинают задаваться вопросом, а что будет дальше. По вашему мнению, на что сегодня ориентируется покупатель?
– Интерес к квартирам в высокой стадии готовности был всегда. Как показывает опыт нашей компании, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные квартиры продаются на более высокой стадии готовности. Как правило, их покупателям нужно что-то продать, чтобы внести первый взнос. А потом в ближайшие полгода, ну год максимум, переехать в готовое жилье со всей семьей. Квартиры меньшей площади – студии, однокомнатные, небольшие двухкомнатные – пользуются спросом на всех этапах строительства, в том числе и на нулевом, так как на старте продаж самая низкая цена.
На что сегодня ориентируются покупатели строящихся квартир? На мой взгляд, люди смотрят на надежность компании и выбирают тех, кому можно доверять.
– А что вы подразумеваете под надежной компанией? Сегодня в Петербурге работает большое количество застройщиков. Как бы вы определили два-три критерия надежности?
– Критериев много, но давайте остановимся на основных. В первую очередь нужно смотреть на опыт компании: какие проекты уже реализовала, сроки строительства, передала ли дольщикам ключи вовремя.
На рынке Петербурга есть игроки, которые могут похвастаться хорошей репутацией, к ним относится и наша компания «Главстрой Санкт-Петербург». Мы 15 лет на рынке, построили уже больше ста домов, поэтому все процессы от заключения договора аренды на землю до выбора подрядчиков, полный цикл строительства, передача и в дальнейшем обслуживание готовых домов у нас уже пройдены. На всех этих этапах есть опыт и выстроена вся цепочка работ.
Второй критерий, который я бы отметил, это работа по эскроу-счетам. Не так давно было принято изменение в 214-ФЗ.
Теперь, покупая квартиру в строящемся доме, клиент размещает свои деньги на счете эскроу. Застройщик ими не пользуется во время строительства дома, а получает средства с этого счета только после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Деньги на счетах эскроу застрахованы, сумма достаточно большая – порядка 10 млн руб. Страхует Агентство по страхованию вкладов. Поэтому, если что-то случится, эти деньги возвратятся дольщику – здесь нет никаких рисков потери средств.
И, наверное, третьий критерий, на который стоит обратить внимание, – инфраструктура. Ведь если возводится крупный проект, то застройщик строит не только жилье, но и всю необходимую инфраструктуру. Наша компания формирует весь микрорайон целиком. То есть, помимо домов, мы в ответе и за дороги и внутриквартальные проезды, обеспечиваем автобусные остановки, чтобы можно было пользоваться транспортом внутри наших кварталов.
И, конечно, социальные объекты. Когда строится дом в обжитом районе, как правило, все новоселы пользуются той инфраструктурой, которая уже есть. А мы, так как застраиваем всё с нуля, знаем, сколько у нас будет квартир, примерное число жителей и исходя из этого строим необходимое количество детских садов, школ, поликлиник и прочей инфраструктуры для обеспечения всего района целиком.
– Волшебное слово, которое мы произносим уже лет десять, – «импортозамещение». В последний месяц оно стало некоей страшилкой, потому что вопрос, достроят или нет, сегодня у многих упирается в этот термин. Хотелось бы услышать ваше мнение. Насколько критична ситуация в строительстве, на примере вашей компании и тех проектов, которые находятся на высокой стадии готовности, и тех проектов, которые находятся на стадии котлована?
– Когда запускается в продажу какой-то новый дом, заключая первый договор, застройщик берет на себя обязательства возвести этот дом, передать квартиру в определенные сроки клиенту. Поэтому тем компаниям, которые видят какие-то риски, что дома не достроятся, первое, что нужно делать, это останавливать продажи, чтобы не брать на себя новых обязательств.
Мы ни на день не останавливали продажи и продолжаем строить.
По поводу импортозамещения. Какого-то сильного влияния мы на себе не почувствовали. Мы продолжаем строить в тех объемах, которые были заявлены в прошлом году. Уже давно в проекты компания закладывает минимальную импортозависимость. Как таковых импортных материалов у нас нет. Есть импортные комплектующие внутри каких-то блоков, но этот вопрос решается производителями в оперативном порядке.
– Но дьявол как раз в деталях. Бетон, песок – этих проблем не возникнет, но вот, например, инженерия, лифты… Как с этим решается вопрос и как он будет решаться в будущем?
– Мы начали действовать заранее, не дожидаясь каких-то проблем с поставщиками лифтов, и уже несколько лет назад разработали для всех наших домов универсальные шахты для лифтов. То есть если сделать лифтовую шахту, в которую может поместиться только один-единственный вариант лифта, конечно, мы будем зависеть на все 100% от этого поставщика. А сделав шахту лифта универсальной, на любом этапе мы можем заменить одного поставщика на другого, доделав незначительно конструкцию, в которую устанавливается сам лифт.
Я слышал, например, что компания «Отис» прекратила заключать новые договоры на поставку, но по тем договорам, которые уже заключены, они свои обязательства выполняют и обязуются выполнять и дальше. Поэтому с домами, которые сдаются в ближайшее время, у нас точно никаких проблем не будет. По домам, которые будут сдаваться в следующем году и позже, уже ведем активную работу по подбору поставщиков.
– Что-то заменить проще, что-то заменить сложнее… Не отразятся ли эти проблемы на сроках сдачи домов?
– Каких-то критичных комплектующих, которые не позволили бы нам ввести дома вовремя, передать всем нашим дольщикам квартиры, нет. Мы всегда найдем аналоги, которыми можно их заменить. Замена на рынке всегда есть.
– Давайте тогда поговорим о будущем. Есть разные мнения – например, что недвижимость покупать вообще скоро не будут и спрос сойдет на нет, потому что богаче люди не станут. Ваши ощущения: что будет происходить с ценами, как в этой ситуации рассматривать текущую задачу инвестиций в недвижимость?
– Делать какие-то прогнозы относительно того, что будет через три-четыре месяца, достаточно сложно. Потому что те прогнозы, которые мы делали в первый месяц после начала пандемии, не оправдались, и продажи только выросли, хотя тоже все ожидали их спад.
А вот с точки зрения поддержки покупательской способности – этим занимается и государство, предлагая льготные ипотечные программы, и мы совместно с банками разрабатываем программы субсидирования уже льготной ипотеки, чтобы сделать процент по кредиту еще доступнее для клиента, и вместо заявленных 12% мы можем его снизить до 10%. А это значительно сокращает платеж для клиента в месяц.
За последнее время к нам всё больше и больше обращается людей, которые хотят приобрести недвижимость не в качестве инвестиции, а улучшить свои жилищные условия. Именно для них мы запустили программу трейд-ин. По ней мы можем выкупить квартиру клиента, который у нас приобрел ее ранее.
– То есть эта квартира должна быть у вас же куплена?
– Да, это такая программа лояльности для клиентов, которые у нас купили и которые у нас же дальше хотят проживать. Например, мы вашу студию можем принять в зачет и продать вам одно- , двух- , трехкомнатную квартиру в нашем жилом комплексе. Есть квартиры как с отделкой, так и без.
– Можно ли уточнить, что включает в себя вариант квартиры с отделкой?
– Сейчас в Петербурге, и у нас в компании в том числе, есть три варианта отделки квартир. Самый базовый вариант – это квартира с черновой отделкой, в которой всё, что мы делаем, это устанавливаем входную дверь, делаем разводку электрики с монтажом розеток и выключателей, делаем разводку по отоплению, и, в принципе, всё. Дальше клиенты сами выбирают, как они будут делать ремонт.
Второй вариант – это отделка white box, или предчистовая отделка, как ее еще называют. Здесь мы уже выравниваем стены, потолок, делаем шпаклевку, штукатурку, производим разводку сантехники.
Есть также полная чистовая отделка. Обои под покраску мы специально оставляем белыми, чтобы можно было сверху нанести любой цвет, укладываем ламинат на пол – у нас есть два варианта: темный и светлый, устанавливаем межкомнатные двери, тоже темные либо светлые, оборудуем санузел – полный комплект сантехники, кафельная плитка на полу, на стенах до потолка. Клиенту останется только повесить занавески и расставить мебель.
– Разница в цене квартиры, в которой вообще ничего нет, и с ремонтом на конкретном примере?
– Рассмотрим на примере самых небольших квартир. Если взять однокомнатную квартиру средней площадью 35–37 кв. м, то без отделки такую квартиру можно будет приобрести за 5,8 млн руб., и в 6,1 млн обойдется квартира с полным ремонтом.
– Есть мнение, что сейчас квартира с ремонтом – это гораздо большая ценность. По вашим ощущениям, сейчас цены именно на ремонт и на варианты с отделкой будут расти?
– Жилье дорожает не от того, что мы бы хотели его «удорожить», а всё-таки стоимость нам диктует рынок, диктует спрос. Квартиры с отделкой сегодня пользуются гораздо большим спросом, из 30 корпусов, которые сейчас в продаже, 28 – это корпуса с полной отделкой.
Для покупателя готовая отделка в квартире, во-первых, это экономия времени, потому что, получив ключи, можно сразу заехать, не тратя время на ремонт и какие-то пыльные работы.
Во-вторых, это экономия денег, потому что сейчас государство субсидирует ипотеку, а при этом потребительский кредит, который придется брать на ремонт в случае отсутствия накоплений, будет под намного дороже, поэтому куда выгоднее купить квартиру с полной отделкой и включить весь ремонт в программу льготной ипотеки.
– Если человек из другого города захочет купить у вас квартиру, реально ли всё оформить за пару приездов в Петербург?
– У нас настолько налажена система межрегиональных сделок, что мы можем полностью провести онлайн-сделку – от подбора квартиры, получения одобрения по ипотеке до заключения договора и регистрации в Росреестре.
– Но всё-таки сколько реально нужно времени для качественного, серьезного приобретения, чтобы потом не разочароваться?
– Если у вас есть несколько дней, этого будет вполне достаточно, чтобы посетить объект, посмотреть наши шоу-румы, увидеть, как выглядит отделка, как выглядят места общего пользования, посмотреть на строящийся дом, выбрать планировку, забронировать квартиру. Есть несколько банков-партнеров, которые смогут одобрить заявку на ипотеку в течение дня, если мы говорим о сделке с ипотекой, и на второй-третий день мы можем уже выйти на подписание договора с банком. Поэтому, повторюсь, два-три дня достаточно для того, чтобы познакомиться с нашими квартирами, решить вопрос с ипотекой, если это необходимо, заключить договор и подать его на регистрацию.
– На ваш взгляд, можно ли сейчас рассматривать покупку квартиры в качестве инвестиции?
– Естественно, квартира не перестает быть инвестиционным объектом, рост цен на недвижимость всегда был выше уровня инфляции, поэтому приобретать квартиру выгодно было в любом моменте.
– Ну и в завершениие: несколько слов о ваших специальных программах, рассрочках, особенно истории, связанные с ипотекой, тем более да, она возможна, и уже не под 20%...
– Те программы, о которых я говорю, то есть субсидированная ставка по ипотеке либо семейная ипотека, дополнительное субсидирование ставки от застройщика – это всё-таки атрибуты строящегося жилья. Покупая квартиру у кого-то на вторичном рынке, приобрести ее с субсидированной ставкой, к сожалению, не получится.
Большим спросом пользуется семейная ипотека. Когда ее объявили, людей, которые бы подходили под эту программу, было не так много, потому что ее условие – рождение ребенка в 2018 году и позже, но время идет, в семьях появляются новые дети, и всё больше семей попадают под льготную семейную ипотеку. Базовая ставка по семейной ипотеке составляет всего 5%.
Есть также программы субсидирования застройщика совместно с банками, где в нашем случае процент по семейной ипотеке можно снизить до 1,7. Зачем мы это делаем? Если раньше покупатели всё время спрашивали, сколько стоит та или иная квартира, и сравнивали разные варианты в разных домах и у разных застройщиков именно по стоимости самой квартиры, то сейчас идет запрос о возможности купить. Есть определенный первый взнос в каком-то размере, есть возможность совершать какой-то платеж ежемесячно. И здесь стоимость квартиры отходит на второй план. Субсидирование ставки позволяет сократить платеж клиента, а иногда достаточно существенно, поэтому такие программы сейчас популярны. Мы от рынка не отстаем и одними из первых предлагаем такие проценты субсидирования.
У компании два крупных объекта – это экорайон «Юнтолово» и жилой район «Северная долина», в каждом из них открыты офисы продаж. Также с нами можно связаться по телефону (812) 604-04-04.
Для жителей регионов намного удобнее связываться с нами через интернет. У нас на сайтах объектов «Северной долины» и «Юнтолово» есть дежурные менеджеры, которые готовы пообщаться в чате или в WhatsApp.
