В минувшем марте рынок был еще активен и цены на квартиры шли вверх. Однако с началом карантина продавцы стали отменять показы своих объектов, покупатели начали бояться ввязываться в ипотеку, а провести сделку стало очень сложно. Вторичка встала на паузу. BN.ru попросил экспертов-практиков пролить свет на текущую ситуацию и рассказать, что, по их мнению, ждет рынок в ближайшем будущем.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По нашим данным, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга за март 2020 года выросла на 0,65% и к концу месяца составила 129,4 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 5,0 млн руб., двухкомнатных – 8,0 млн руб., трехкомнатных – 11,6 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– В данный момент все находятся в «вакууме». 13 апреля 2020 года члены Санкт-Петербургской палаты недвижимости провели онлайн-совещание. Поделились опытом. Многие отмечают, что спрос упал примерно в пять раз. И этому есть объяснение: никто не знает, что будет после снятия самоизоляции. Многие пытаются понять, как будет дальше с работой, доходами и т. п. Также некоторые продавцы и покупатели не хотят смотреть и показывать объекты из-за страха заражения.
Вместе со спросом сократилось и количество сделок. В основной массе своей дорабатываются начатые до самоизоляции сделки.
В Ленинградской области МФЦ работают по предварительной записи. В Петербурге МФЦ не работают. Сделки можно регистрировать, к примеру, через нотариусов, у которых есть электронная подпись.
Рынок недвижимости инертен. Он позже начинает реагировать на внешние раздражители. У покупателей будет несколько месяцев, чтобы понять, куда двинутся цены.
Сегодняшняя ситуация действительно уникальная. Этакие затянувшиеся новогодние каникулы, в которые ничего не работает и все думают, что будет с ценами.
Еще раз напомню: в предыдущие «катаклизмы» рынок недвижимости Петербурга вел себя по-разному. В 1998–99 годы цены в рублях выросли почти в 2,5 раза, а количество сделок увеличилось в 1999 году на 3%.
В 2008–09 годах цены в рублях упали на 20%; количество сделок, зарегистрированных Росреестром в 2009 году, снизилось на 15%. В 2014–15 годах цена снизилась примерно на 1%, количество сделок в 2015 году упало на 20%. Далее цены и количество сделок только росли.
С одной стороны, мы можем ожидать, что ввиду падения экономики снизятся не только доходы граждан, но и их оптимизм. С другой стороны, за март, апрель и май сформируется огромный отложенный спрос. Я его оцениваю в 10–12 тыс. сделок.
Также я предполагаю, что государство все же примет решение о финансовой помощи не только предприятиям, но и гражданам в виде финансовых выплат и удержания ипотечных ставок.
При таком раскладе можно предположить, что на вторичном рынке цены снизятся, но ненамного, процентов на 15.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Спрос на вторичном рынке есть, но, безусловно, на его объемы оказывают негативное влияние пандемия и кризис. Все-таки если первичный рынок может работать дистанционно, то удаленная покупка жилья на вторичном рынке является экзотикой. На данный момент таких смельчаков не очень много. Отмечу, что даже при проведении обычных сделок права добросовестных покупателей у нас достаточно слабо защищены, а при дистанционных операциях риски значительно вырастают.
Если представить себе ситуацию выбора объекта в удаленном формате на вторичном рынке, то возникает вопрос о том, как посмотреть квартиру. Надо четко понимать, что любое видео можно смонтировать нужным образом. Так, для того чтобы полагаться на ролик, необходимо полностью доверять тому, кто его снимал.
Договор купли-продажи теоретически можно подписать с помощью электронной подписи. Однако мы наслышаны о случаях мошенничества, а вот положительной практики не сильно много.
Денежный перевод можно осуществить дистанционно, но только в случае прямого перевода. На вторичке такой формат оплаты практически не используется. Обычно продавец получает доступ к деньгам после перехода прав на объект. Для этого используются более сложные схемы, например банковские ячейки, аккредитивы и т. д. При этом для раскрытия ячейки и получения средств многие банки требуют личной явки получателя.
Электронная регистрация возможна. Но с учетом того, как работает Росреестр – когда даже «ногами» решить вопрос с регистрацией сложно, это представляется очень затруднительным для простого человека: со сложностями сталкиваются даже нотариусы.
Римма Лазугина, эксперт по сделкам с недвижимостью, консультант дирекции по продажам АН «Итака»:
– Спрос на вторичную недвижимость снизился существенно, на рынке по понятным причинам присутствует неопределенность – часть клиентов приостановили продажу, часть отложили показы своих объектов. Значительная доля клиентов, планировавшая покупку с использованием ипотечного кредита, отодвинула решение жилищного вопроса, так как оформить кредит в текущей ситуации сложно, а порой и невозможно. К тому же многие, к сожалению, столкнулись с риском потери работы.
Тем не менее сделки проходят, документы на электронную регистрацию в Росреестр можно сдать или через нотариуса, или через «ДомКлик» Сбербанка, при этом надо понимать, что это подходит не для всех объектов: квартира продавца должна быть без обременений. Полностью онлайн провести сделку на вторичном рынке невозможно, в отличие от первичного рынка.
Что касается ценовой ситуации, то, по нашим прогнозам, серьезного роста цен на вторичную недвижимость не предвидится. Покупателей с прямыми деньгами сегодня немного. Люди не уверены в завтрашнем дне и даже при наличии накоплений опасаются принимать решения о крупных вложениях, а тем более брать ипотеку. Ажиотажного спроса не будет, как и всплеска цен. Ожидать стоит стагнации или даже небольшого снижения.
Сегодня уже всем нам, риэлторам, понятно, что на рынке недвижимости в ближайшие месяцы будут происходить изменения. В феврале и особенно в марте мы наблюдали увеличенный покупательский спрос, который уже удовлетворен. Этот повышенный спрос возник на фоне и нестабильной ситуации в стране с колебанием цен на нефть, и стоимости валюты, и реального снижения доходов населения. Сегодня уже можно прогнозировать серьезное снижение спроса на недвижимость как минимум на ближайшие три-четыре месяца. Изменение ипотечных ставок и ужесточение требований к заемщикам могут усугубить ситуацию. Насколько серьезно просядет рынок недвижимости, а также сколько потом нам потребуется времени для восстановления, напрямую зависит от того, насколько быстро и эффективно мир справится с пандемией.
Совет продавцам простой: если есть необходимость продать объект, то его надо продавать, принимая текущие рыночные условия и учитывая, что поиск покупателя может занять больше времени, чем вы рассчитывали. Покупателям советуем также не откладывать решение о приобретении недвижимости, если такой вопрос уже назрел. В условиях неопределенности нет смысла откладывать покупку на завтра. Несмотря на сложности, рынок недвижимости живет и будет жить, риэлторы работают, находятся на связи с клиентами и готовы консультировать и сопровождать сделки дистанционно, на максимально комфортных и безопасных для клиентов условиях.
Максим Волчков, владелец Spbinn Hotels:
– Спрос сохранился, существенно увеличилось количество заявок на ипотеку, однако до сделок доходят далеко не все из-за боязни встреч и просмотров и ужесточения требований банков к заемщикам.
Сделки идут – были и на прошлой неделе, планируются и на этой. Нотариусы работают по предварительной записи без проблем. С МФЦ ситуация сложнее: в Петербурге все МФЦ закрыты. Тем не менее решение нашлось. В Кингисеппе и Бокситогорске (Ленинградская область) работают межрегиональные отделения Росреестра, которые регистрируют сделки даже по объектам, находящимся в Санкт-Петербурге. Они вам и помогут. Желающих много, и на текущий момент ближайшая запись в них возможна уже только на 30 апреля, поэтому стоит поторопиться. Обычные же МФЦ Ленинградской области не примут у вас документы на регистрацию объекта, находящегося в Санкт-Петербурге.
Мы придерживаемся мнения, что сейчас и еще некоторое время продлится повышенный спрос на покупку недвижимости. Это связано не только с тем, что люди хотят так сохранить свои накопления, но и с тем, что многие понимают снижение вероятности одобрения ипотеки. Поэтому те, кто задумывались о покупке жилья не сейчас, а в ближайшей перспективе, скорее всего поторопятся с этим вопросом, понимая, что потом банки будут одобрять кредиты еще хуже, процентная ставка вырастет, а доходы населения упадут.
Когда все, кто мог и хотел, совершат покупки недвижимости, а экономическая ситуация в стране еще больше ухудшится, цены на недвижимость начнут снижаться. Это будет связано с падением реальных доходов населения и, что не исключено, дефолтом по ипотечным кредитам.
Покупателям мы бы посоветовали еще раз переосмыслить планируемые затраты в условиях текущей ситуации. Многие думают, что их доходы останутся прежними или вырастут. Советуем ориентироваться на более пессимистичный сценарий и взвешенно подойти к покупке, особенно в ипотеку.
Продавцам мы бы тоже посоветовали взглянуть на ситуацию с нестандартной стороны – что вы будете теперь делать с полученными деньгами? Новые инвестиции куда-либо сейчас очень рискованны, а наличка быстро обесценивается. Поэтому, если у вас есть подушка безопасности на жизнь в этот кризис, мы бы посоветовали сохранить в качестве актива хороший объект недвижимости.
