Квартирный вопрос, как известно, портит людей. В особенности если квартира в общей долевой собственности, а отношения зашли в тупик. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает о специфических особенностях долевого сегмента квартирного рынка Петербурга.
– Игорь Сергеевич, что происходит? Почему количество объектов в долевой собственности растет?
– В Петербурге традиционно высокий процент жилья в долевой собственности. Во-первых, потому, что Санкт-Петербург – город коммунальных квартир.
Во-вторых, из-за приватизации, в том числе общежитий: когда они поступали на баланс города, то, к примеру, получалось – квартира-этаж. Жилая площадь этажа 650 кв. м, комната – 11 кв. м. Соответственно, это объект-доля 11/650. Далее комнату поделили наследники – на троих получилось 11/1950...
В-третьих, мы город пенсионеров – наследники не смогли поделить бабушкино имущество и оформили квартиру в долевую собственность.
Но и сейчас количество таких объектов растет: сегодня почти любая семейная квартира оформляется в долевую собственность – сегодня это норма жизни.
Результат: по данным Росреестра, в Петербурге 86% объектов в долевой собственности. В других регионах – от 30 до 60, но Петербург впереди всех.
– Как получается, что доля становится проблемным активом?
– Когда квартира принадлежит дружной семье – это ценный актив. Но совсем другое дело, если собственники не живут душа в душу: ценность этого актива сыпется как карточный домик. Самая конфликтная ситуация – развод: нет больших врагов, чем бывшие супруги.
Второй источник конфликтных квартир – наследство. Часто пожилые люди во избежание споров оформляют завещание. Но это не всегда выход, поскольку есть наследники первой очереди (пенсионеры, несовершеннолетние, инвалиды), имеющие обязательную долю в наследстве. В результате никто не готов уступать.
Еще один источник – конфликты отцов и детей. Типичный случай: в незапамятные времена квартира, полученная родителями, была приватизирована на всех членов семьи. Дети выросли, уехали, снимают жилье... И тут родителям, оставшимся в двушке, «прилетает»: давайте, разменивайте квартиру – нам ипотеку нужно брать.
То есть сюжеты самые разные. А парадокс в том, что чаще всего проблемные доли – следствие родственных конфликтов и старых обид. Жителям коммунальной квартиры или общежития, то есть посторонним людям, легче договариваться и конструктивно взаимодействовать: продали объект, поделили деньги, разбежались.
– Сколько всё-таки стоит доля? Предположим, есть квартира с рыночной ценой 5 млн руб. У нее два собственника, каждому принадлежит половина...
– Когда суд посылает объект долевой собственности на оценку, перед оценщиком ставят ряд вопросов. Вот они: сколько стоит доля как часть целого (здесь всё понятно), сколько стоит доля при совместной продаже, при продаже сособственнику и третьим лицам.
– А теперь чуть подробнее. То есть самый объективный вариант определить стоимость – продать объект?
– Да, это так. В нашем случае при совместной продаже продавцы должны получить на руки 5 млн руб., каждому причитается половина этой суммы. Получили – разошлись.
Но если собственники не согласны на совместную продажу – начинаются нюансы. Так, при продаже сособственнику цена может быть чуть больше половины (на 4-5%), потому что в данном случае не придется оплачивать риэлторские услуги. Это в данном случае и есть справедливая цена при продаже сособственнику.
– А на самом-то деле, если вы готовы продать долю родным, они обычно так не считают, требуют уступок, занижения общей цены – и вот уже конфликтная ситуация...
– Именно так. Скажу больше. В те времена, когда я еще не занимался этим бизнесом, то сам пребывал именно в такой ситуации: жил в унаследованной однушке, оформленной в долевую собственность с двоюродным братом. Он жил в Москве и время от времени требовал, чтобы я выкупил его долю. Семь лет, пока я не купил другую квартиру и не переехал, не могли договориться. Поэтому самая объективная оценка – это продажа всего объекта третьим лицам.
– Хорошо, движемся дальше. Как быть, если доля продается третьим лицам?
– А вот здесь начинается самое интересное. Здесь всё зависит от того, дает ли владение этой долей возможность проживания, а дисконт может достигать от 40 до 70%. К примеру, если это двухкомнатная квартира и есть возможность выделить комнату, то доля продается по цене комнаты. Например, в нашем случае (квартира за 5 млн руб.) это около 1,5 млн руб.
– А как быть, если речь об однушке или доле в «полкомнаты», то, что в дореволюционные времена называлось «углом»?
– Доли до 4 кв. м на рынке практически неликвидны. Долю, дающую возможность только прописаться (четыре квадрата или чуть больше), можно приобрести за 200 тыс. руб. Если есть возможность выделить комнату и ее запереть, то такие доли оцениваются дороже – примерно до 1 млн руб.
– Откуда взялась цифра четыре квадрата?
– В прежние годы вы могли прописать в квартире неограниченное количество человек – помните дела о «резиновых» квартирах? Но в 2014 году вступил в действие 376-ФЗ, последовал ряд судебных определений, предполагающих возможность прописаться, только если площадь действительно дает возможность фактического проживания.
Законодательно эта цифра нигде не прописана, но в Петербурге сложилась практика, что это не меньше 4 кв. м. Хотя, конечно, все понимают, что ни о каком комфорте для проживания речь не идет – только крыша над головой.
– Кто сегодня основной покупатель долей?
– На дворе кризис. Поэтому сейчас доли от четырех квадратов, позволяющие оформить регистрацию, а также, как вы выразились, «углы» пользуются очень высоким спросом. Основные покупатели, конечно же, жители регионов, перебирающиеся в Петербург, – семьи, студенты...
Наличие жилплощади с постоянной регистрацией в Петербурге облегчает вопросы трудоустройства, получения ипотеки, дает возможность устроить детей в школу и детский сад.
– А как быть, если человек купил «дольку» для прописки, но решил там поселиться?..
– И что, отстаивать свое право на проживание, взламывать двери? Это бесперспективный способ решения жилищного вопроса для адекватного человека, гораздо комфортнее снять комнату. Хотя иногда доли покупают люди простые из деревень и решают вопрос вселения тоже по-простому – кувалдой.
Кстати, бывают и совсем другие ситуации. Например, в большой квартире проживает одинокий пенсионер, который будет только рад новым соседям. Результат: соседство перерастает во взаимовыручку и теплые, дружеские и почти родственные отношения. Да, Петербург – город коммуналок. Но коммунальная квартира – это ведь не только конфликты.
Доля в двух- или трехкомнатной квартире с возможностью проживания, по сути, та же комната в коммуналке, только дешевле. Единственное отличие от классической коммуналки – такую долю не сдать в аренду без согласия сособственников. Но для тех, кто хочет сэкономить на покупке, это более чем реальная возможность начать новую жизнь в нашем городе.
Досье БН
Игорь Сергеевич Аболемов
Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
