Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Льготная ипотека под 6,5% вызвала ажиотаж и рос цен на первичном рынке жилья, который теперь уже докатился до вторичного. По мнению Михаила Хорькова, аналитика рынка недвижимости, рынок так и не выбрался из ловушки стагнации.

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

– Добрый день, Михаил! Вот уже год прошел после начала коронакризиса. Как он отразился на поведении участников рынка жилья? По какому сценарию развивался рынок с марта 2020-го и что на нем происходило такого, чего не было в прежние годы?

– О да, это был год рыночных качелей, спонтанных и неадекватных решений, бросаний из крайности в крайность – от депрессии до ажиотажа. В начале прошлого года точки опоры для принятия решений отсутствовали даже у специалистов, а тем более у простых граждан. 

Кстати, прошлая весна началась бодро: другие страны уже вводили серьезные эпидемиологические ограничения, и было понятно, что нас они тоже коснутся. Но информации для принятия решений не было. Продавцы ждали спада до нуля, покупатели – разгона инфляции, и те, и другие – закрытия Росреестра (не успеем завершить). Поэтому сделок было много.

В апреле, когда ввели «недокарантин» и всех призвали сидеть дома, активность рынка жилья упала почти до нуля. Месяц-два ушло на то, чтобы застройщикам и риэлторам выстроить каналы дистанционных продаж.

Ключевой момент 2021 года, конечно, льготная ипотека. И здесь дело даже не в том, что на рынок подбросили денег. Это погасило негативные ожидания, дало людям возможность понять, что жизнь продолжается, и поверить в будущее. Ипотека под 6,5% – в совокупности с декларированными в том же прошлом году мерами поддержки молодых семей (материнский капитал на первенца) – рассматривалась как подарок от государства. Да, это позволило вернуть покупателей и запустить почти остановившийся маховик рынка.

Люди вынимали деньги из кубышек и брали кредиты, чтобы купить квартиру.

Но вот ведь что получается: застройщики входили в 2021 год с ожиданием стагнации, поэтому квартир не хватает. Результат: к осени на первичном рынке наметился дефицит объектов, а цены пошли в рост.

Далее (уже ближе к зиме) – из-за высоких цен и ограниченного предложения люди уже не могут выбрать новостройку. Но маховик раскручен. Поэтому массовый покупатель возвращается на вторичный рынок жилья, что также приводит к ажиотажу и разгону цен.

Вот и получается: стимулируя жилищное строительство и новостройки, получили рост цен и объемов продаж вторички. При этом люди покупают не то, что нужно, а то, что могут позволить, – причем зачастую это спонтанное решение.

– А к чему в результате этого раскачивания мы пришли сейчас?

– Мы общаемся с коллегами из регионов. Пока общий вывод такой: пик спроса пройден. Активность и рост цен вторички в этом году – это уже инерция. Но, во-первых, рынок вышел на новый ценовой уровень. Во-вторых, девелоперы начинают выводить новые, адаптированные под изменившиеся условия проекты. Но есть еще один момент: мы пока не знаем, будет ли продлена субсидированная ипотека. Ожидание, что ее вот-вот прикроют, может инициировать кратковременный всплеск спроса, но не более того.

– Что сейчас происходит с качеством жилья? Произошли ли какие-либо подвижки в потребительских предпочтениях?

– Ипотека традиционно стимулирует низкобюджетный сегмент. Больше всего продается простого и недорогого жилья. Но и девелоперы реагируют на упрощение запросов, выводя на рынок простое и недорогое жилье.

Местами это упрощение идет в гипертрофированном виде – высотных общежитий на тысячи студий и однушек. Но есть проекты с «гуманной» этажностью и квартирографией. Они тоже реагируют на изменившиеся условия – уменьшением площадей. Компактными, как в брежневках, двушками, «европланировками» в виде проходных кухонь-гостиных и миниатюрных (до 10 кв. м) спальнями.

Такие квартиры соответствуют спросу. Ребенок растет – нужна отдельная комната, пусть и маленькая. Семью перевели на удаленку? Необходим рабочий кабинет...

Рынок реагирует на эти потребности, но медленно. Чтобы отвечать на такие вызовы новыми проектами, ему нужны год-два. Но при этом неизвестно, нужно ли на него отвечать: ведь не факт, что удаленная работа останется нормой жизни, а людей не начнут возвращать в офисы.

Словом, вопросов здесь пока больше, чем ответов.

– То есть получается, что благодаря льготной ипотеке рынок новостроек попал в ловушку снижения качества и площадей?

– Я бы сказал так: он из нее не вышел. Да, в 2018 году была заметна тенденция качественной дифференциации жилья, но уже в 2019 году этот процесс стал тормозиться, потому что массовый покупатель не становится богаче. Сейчас получается, что эффект от льготной ипотеки нейтрализован ростом цен и уже на излете – он не позволяет вовлекать в орбиту рынка жилья людей с низким доходом.

– Как мы с вами уже говорили, зачастую благодаря льготной ипотеке люди принимали спонтанные решения о покупках – ввяжемся, потом разберемся. Но безработица растет. Не грозит ли это массовыми невыплатами взятых кредитов?

– О «плохих долгах», растущих как снежный ком, говорить рано: всё будет зависеть от того, смогут ли наши власти найти новые точки роста экономики или мы будем медленно сползать в депрессию.

Но есть другая серьезная проблема: закредитованность отражается на потребительском поведении. Что ни говори, а подавляющее большинство семей дисциплинированны, ответственны и платят ипотеку исправно. Другое дело, что финансовые возможности, прямо скажем, не на высоте.

Люди будут больше работать, меньше отдыхать, меньше тратить денег на еду, одежду, развлечения. А это удар по розничным рынкам, общепиту, сфере услуг, индустрии развлечений и туризма. То есть по малому бизнесу и всем потребительским рынкам.

Получается как в известном анекдоте: «Папа, если водка подорожает, ты будешь меньше пить?» – «Нет, сынок, ты будешь меньше есть».

– Понятное дело, что если в одном месте прибыло, то в другом – убыло. Скажите, как различается ситуация на рынках жилья регионов?

– Ипотечный бум и стремительный рост цен касается крупных городов и региональных центров, где ведется массовое строительство. К слову, у нас в России 50% строящегося жилья – это Москва, Санкт-Петербург (с областями) и Краснодарский край.

То есть, по сути, половина той поддержки, которая оказана строительному комплексу льготной ипотекой, это поддержка регионов, в которых проживает четверть населения России.

– Но ведь и население этих регионов, получается, закредитовано сильнее?

– Так, да не совсем. Жители регионов покупают «пенсионные» квартиры в Москве, Петербурге, а теперь еще и в Сочи... То есть кредитная нагрузка от строительства в столицах ложится на всех. Да, льготная ипотека выполнила задачу экстренной поддержки и восстановления. Но она должна быть инструментом развития.

– В своем блоге, обозревая итоги первого квартала, вы писали о том, что наконец-то объемы жилищного строительства начали расти и в регионах...

– Да, причем восстановление происходит неравномерно. Более всего заметен рост на Урале, Северном Кавказе, Приволжье, а в Центральном (Москва) и Северо-Западном (Санкт-Петербург) округах он почти отсутствует (см. график).

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

То есть получается, что рынок всё-таки возвращается из состояния качелей к сбалансированной ситуации. Рост числа новых проектов должен снизить темпы роста цен. Причем те регионы, где цены продолжат расти, рискуют не получить продления льготной ипотеки.

Досье BN

Михаил Хорьков

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, выпускник исторического факультета Уральского государственного университета.

Работает на российском рынке недвижимости с 1999 года.

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|39 м2|2/17 этаж

6 980 000 ₽

Малая Бухарестская ул., д 6

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|36 м2|16/23 этаж

9 000 000 ₽

Брянцева улица, 13 к.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|3/11 этаж

6 700 000 ₽

Торфяная, 15к1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|4/10 этаж

5 990 000 ₽

Искровский проспект, 19 к.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|39 м2|2/17 этаж

6 970 000 ₽

пр-кт Славы, 52к1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|28 м2|4/5 этаж

4 150 000 ₽

ш Пулковское, 71

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|25 м2|9/12 этаж

3 720 000 ₽

пр-кт Ветеранов, 175

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|5/5 этаж

4 100 000 ₽

ш Пулковское, 71

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|46 м2|1/17 этаж

7 120 000 ₽

Мебельная ул. дом 45 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|5/12 этаж

5 900 000 ₽

Ветеранов пр. дом 171 корп.4

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|39 м2|2/12 этаж

6 300 000 ₽

Пятилеток пр. дом 19

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|2/5 этаж

4 575 000 ₽

Политрука Пасечника ул. дом 5 корп.2

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|43 м2|9/10 этаж

6 500 000 ₽

Энергетиков пр. дом 35 корп.4

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|30 м2|5/5 этаж

4 650 000 ₽

Ново-Александровская ул. дом 24

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|14/24 этаж

6 765 000 ₽

Парашютная ул. дом 42 корп.2

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|11/17 этаж

7 690 000 ₽

Чудновского ул. дом 6 корп.2

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|6/9 этаж

4 995 000 ₽

Подвойского ул. дом 17 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|38 м2|9/11 этаж

6 699 000 ₽

Малая Бухарестская ул. дом 6 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|40 м2|9/10 этаж

4 795 000 ₽

Коммунаров ул. дом 122

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|30 м2|1/5 этаж

4 300 000 ₽

Октябрьская наб. дом 80 корп.3

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|43 м2|6/10 этаж

12 800 000 ₽

Кременчугская ул. дом 11 корп.2

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|42 м2|7/20 этаж

6 300 000 ₽

Заречная ул. дом 33

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|18/25 этаж

7 200 000 ₽

Бестужевская ул. дом 7 корп.3 Лит А

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|16/19 этаж

6 355 000 ₽

Белышева ул. дом 5/6

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|15/22 этаж

7 495 000 ₽

Яхтенная ул. дом 34

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|50 м2|2/6 этаж

10 900 000 ₽

Черняховского ул. дом 30а

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|33 м2|6/9 этаж

5 500 000 ₽

Дачный пр. дом 38 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|30 м2|1/7 этаж

6 200 000 ₽

Софьи Ковалевской ул. дом 1 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|7/12 этаж

7 120 000 ₽

Шуваловский пр. дом 88 корп.1

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|1/5 этаж

4 145 000 ₽

Пулковское ш. дом 105

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|33 м2|13/14 этаж

6 150 000 ₽

Передовиков ул. дом 37

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|5/8 этаж

4 145 000 ₽

Театральная ул. дом 3

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Рынок новостроек ждет еще одна волна спроса

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

«Рынку нужны маленькие квартиры» и другие откровения финского строителя Теему Хелпполайнена

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Рынок новостроек постепенно адаптируется к новым правилам

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Идеальных ДДУ, к сожалению, нет

Рынок жилья: год после начала коронакризиса

Как сегодня себя чувствуют застройщики?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: