Сегодня, когда рубль падает, нефть дешевеет, а ставки по ипотеке вот-вот взлетят вверх, рынок недвижимости все еще стабилен. Эксперты-практики делятся своим видением текущей ситуации и дают прогнозы на будущее. А аналитики BN.ru рассказывают о рынке в цифрах.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга за февраль 2020 года выросла на 0,68% и к концу месяца составила 128,6 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 4,9 млн руб., двухкомнатных – 7,9 млн руб., трехкомнатных – 11,5 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
на наши вопросы о тенденциях на вторичном рынке отвечают эксперты-практики
Что сегодня покупают на вторичном рынке? Спрос по-прежнему сосредоточен на малогабаритном жилье или у покупателей появляется интерес и к семейному? Нужны ли рынку трешки, ведь теперь не принято жить под одной крышей нескольким поколениям одной семьи?
Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Сегодня на вторичном рынке есть спрос на все виды жилья: от однушки до трешки. Достаточно часто большие семьи с двумя и более детьми выбирают для покупки именно большую квартиру. Действительно, жить под одной крышей несколькими поколениями сейчас не принято, но пока дети ходят в садик, в школу, университет, у обладателей трешки квартирный вопрос решен. А когда дети выросли, поменять большую квартиру на две маленьких, как правило, вполне реальная задача.
Разумеется, больших квартир всегда продается меньше, чем маленьких, но радикальных изменений на рынке нет.
Оксана Овчинникова, аналитик АН «Итака»:
– Тенденция роста интереса к семейному жилью отмечалась еще в 2018 году. И в 2018-м, и в 2019-м на вторичном рынке спрос на двух- и трехкомнатные квартиры был достаточно высок. В черте Санкт-Петербурга на сделки с двухкомнатными квартирами приходилась доля в 28-29%, а это лишь незначительно ниже спроса на однушки, которые являются традиционными лидерами спроса. На трехкомнатные квартиры в Петербурге в тот же период приходилась доля в 17-18%.
С начала 2020 года отмечается некоторое снижение интереса к приобретению двухкомнатных квартир. На данный момент в общем объеме сделок на вторичном рынке Санкт-Петербурга двушки занимают долю в 22%. При этом спрос на трехкомнатные квартиры вырос, их доля сейчас составляет 19%.
В то же время по сравнению с 2019 годом стали более востребованы комнаты. И в связи с недавним отказом Центробанка от планов по снижению ключевой ставки, скорее всего, спрос снова качнется в сторону малогабаритного жилья.
Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:
– Спрос на вторичном рынке жилья по-прежнему сосредоточен на цене и качестве жилья: покупателя сегодня интересует бюджетная стоимость, транспортная доступность, удобная локация и развитая инфраструктура. На сегодняшний день самым актуальным жильем являются небольшие однокомнатные квартиры в новостройках – так называемые евродвушки, общей площадью от 35 до 45 кв. м, где кухня совмещена с гостиной (20–25 кв. м) и имеется маленькая спальня (9–10 кв. м) с лоджией и совмещенным санузлом, и евротрешки общей площадью от 47 до 55 кв. м, в которых добавляется еще одна спальня. Как правило, такие трешки берут семьи с двумя маленькими детьми.
Также сохраняется интерес покупателей к хрущевкам и брежневкам, так как это жилье самое дешевое, но при этом находится вблизи станций метро с давно сложившейся инфраструктурой, что подразумевает близость магазинов, поликлиник, детских садов и школ.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– По поводу выбора покупателей по типам жилья могу сказать, что покупающие для себя как раз выбирают двушки и трешки – для семей это важно. Ведь необязательно покупать трешку в новом доме, на которую у многих действительно не хватит денег. Можно ведь подобрать интересное что-нибудь на вторичке.
Приведите пример самой дорогой и самой дешевой квартиры, которую приобрели ваши клиенты в этом году. Насколько сумма реальной сделки отличалась от «хотелок» продавца?
Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За 2019 год самой дорогой квартирой была новая вторичка в центре города. Один из объектов на Фонтанке, 1, площадью 170 кв. м стоил порядка 80 млн руб.
Что касается самых бюджетных вариантов, то на окраине Ломоносова можно купить небольшую однушку за 2,2 млн руб.
Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:
– Самые дорогие квартиры, как правило, продаются в центральных районах города Санкт-Петербурга. Например, небольшая трехкомнатная квартира 65 кв. м общей площади, требующая ремонта, на среднем этаже на Таврической улице, в доме старого фонда без капитального ремонта с деревянными перекрытиями, обошлась покупателям в 8,7 млн руб., продавцы уступили 300 тыс. руб. И в такую же цену обошлась покупателям двухкомнатная квартира общей площадью 58,5 кв. м без отделки в новом кирпично-монолитном доме в Адмиралтейском районе, метро «Фрунзенская».
Самыми дешевыми квартирами, которые приобретали наши клиенты, были небольшие студии площадью 25 кв. м в новостройках от 2,3 млн до 2,7 млн руб. Это строящиеся и уже сданные жилые комплексы, достаточно удаленные от центра города, в Красносельском и Приморском районах.
Оксана Овчинникова, аналитик АН «Итака»:
– Самым недорогим приобретением в 2020 году в Петербурге на вторичном рынке пока стала однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в кирпичном доме 1961 года постройки в Красносельском районе. На ее приобретение покупатель потратил 2,6 млн руб.
Самая дорогая покупка на текущий момент – многокомнатная квартира площадью 157 кв. м в Московском районе в сталинке за 25 млн руб.
В целом в сделках этого года на вторичном рынке встречались случаи, где скидка составляла 15% от первоначальной стоимости – трехкомнатная квартира в доме-«корабле» в Красносельском районе.
Можно отметить, что, по данным 2020 года, 35% сделок на вторичном рынке заключается со скидкой от первоначальной цены. В среднем эта скидка составляет около 4% от первоначальной стоимости, а в денежном выражении – 250 тыс. руб. Чаще всего, в 55% случаев, снижали цену как раз владельцы трехкомнатных квартир; владельцы двухкомнатных квартир шли на уступку в цене реже – в 37% сделок. Меньше всех уступали продавцы однокомнатных квартир – 24%, а в случае с комнатами снизить цену согласились 29% продавцов.
В конце 2019-го и начале 2020 года эксперты предрекали стагнацию на рынке недвижимости. Однако, по данным аналитиков BN.ru, в феврале квадратный метр на вторичке стал дороже почти на 900 руб. Это кратковременный всплеск или все же вторичка будет понемногу расти и дальше? Падение цен на нефть, рост доллара – что в такой экономической ситуации будет со спросом на недвижимость, если эти тенденции усилятся?
Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Я думаю, что в сегодняшней ситуации больших изменений прогнозы – неблагодарное дело.
Фондовые, нефтяные и финансовые рынки очень нестабильны, что частично отражается на недвижимости. Ставки по ипотеке только что снижали, и это должен был быть один из главных трендов начала этого года, а сейчас мы видим уже обратную ситуацию – проценты поползли вверх.
Однако курсы валют не критичны для недвижимости, поскольку все цены и расчеты у нас в рублях. В предыдущий кризис, 2015 года, когда доллар достигал отметки 100 руб. и выше, на недвижимости это отразилось не так радикально, от сегодняшней ситуации я тоже не ожидаю резкого роста вторички. Цены будут расти, но планомерно. Все, что построено в приемлемом соотношении цены и качества, найдет своего покупателя.
Оксана Овчинникова, аналитик АН «Итака»:
– В ближайшие месяцы ставки по ипотеке – практически основному ресурсу большинства покупателей жилой недвижимости в последние годы – скорее всего, сохранятся на том же уровне, что и сейчас, так как Центробанк вряд ли станет повышать ключевую ставку.
Однако, определенно, и снижаться ключевая ставка больше не будет, по крайней мере до осени. В связи с этим многие продавцы (и первичного, и вторичного рынков жилья) постараются сыграть на потенциальном значительном повышении цен. С лозунгом «Покупай сегодня: завтра будет гораздо дороже» рынок недвижимости постарается привлечь в ближайшее время как можно больше покупателей. На этом фоне цены на квартиры еще немного подрастут. Но этот рост не будет бурным и составит не более 1,0-1,5% в месяц.
Летом цены встанут, так как спрос, определенно, просядет. И если осенью будет поднята ключевая ставка (на что банки откликнутся повышением ставок по ипотеке и кредитованию), то цены на вторичном рынке начнут плавно снижаться, в то время как на первичном продолжат бодро идти вверх. В таком случае к началу 2021 года они снова «встретятся»: разница между средней ценой квадратного метра в предложении на первичном и вторичном рынке станет минимальной, как уже было осенью 2015-го.
В целом по итогу года количество сделок в 2020-м уступит 2019-му, но снижение не будет столь резким, как в 2015-м относительно 2014-го.
Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:
– Повышение спроса на недвижимость в декабре 2019-го и январе 2020 года было спровоцировано снижением процентных ставок по ипотеке, а также выгодными предложениями от застройщиков, так как спрос после 1 июля 2019 года упал. Падение цен на нефть и рост доллара с начала марта 2020 года спровоцирует очередной небольшой подъем цен в новостройках и потянет за собой вторичку, но существенного роста цен не предвидится, так как нет соответствующего спроса ввиду отсутствия высокого роста доходов у населения.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– На рост цен влияет много факторов. Один из них – воля собственника недвижимости. А этот собственник будет поднимать цену, пока за эту цену покупатели готовы смотреть и покупать.
Является ли продолжающийся рост цен кратковременным фактором либо устойчивой тенденцией, мы сможем сказать только в июле – сентябре. Как известно, рынок недвижимости с опозданием реагирует на всевозможные внешние факторы.
В данный момент мы находимся на пороге четвертого сильного кризиса за всю новейшую историю рынка недвижимости РФ. В предыдущие три рынок недвижимости Петербурга вел себя по-разному.
В 1998–99 годах цены в рублях выросли почти в 2,5 раза, а количество сделок увеличилось (в 1999 году на 3%).
В 2008–09 годах цены в рублях упали на 20%, количество сделок, зарегистрированных Росреестром, снизилось (в 2009 году на 15%).
В 2014–15 годах цена снизилась примерно на 1%, количество сделок в 2015 году упало на 20%.
Далее цены и количество сделок только росли. При этом хочу заметить, что ипотека в те годы не была существенно заметна и процентная ставка была много выше, чем сейчас.
По ставке к 10–11% люди несколько лет назад брали ипотеку очень хорошо и считали ее приемлемой.
Также не стоит забывать, что спекуляция на вторичном рынке сейчас практически отсутствует. Люди приобретают квартиры для личного потребления. Некоторые приобретают недвижимость для сохранения средств в долгосрочной перспективе.
Поэтому можно смело предположить, что количество сделок на вторичке будет колебаться в коридоре 80–100 тысяч сделок в год. На рост цен будет влиять ситуация на первичном рынке.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– Ценовая ситуация на рынке после 9 марта из неопределенной в краткосрочном плане стала более понятной. Эксперты давно говорили, что ценам некуда расти, поскольку спрос ограничен, люди закредитованы. В настоящее время, думаю, произойдет и уже происходит лихорадочное оживление, которое продлится не более месяца. Потом наступит спад спроса и неизбежное понижение цен. Инвесторы, прошедшие уже не один кризис, научились не паниковать и разумно проживать ситуацию. Да и не так много сейчас инвесторов-то.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
