Объемы ввода жилья в Петербурге чуть выросли, в Ленобласти упали на четверть. Но результат не провальный: свою роль сыграли новостройки, выведенные в продажу два-три года назад. Дальше на рынке вероятен спад – жилых комплексов будут выводить и сдавать всё меньше.
Оглавление
Город держит планку
Динамика ввода новостроек в эксплуатацию весь год не впечатляла, но декабрь ситуацию выправил: в городе разом было сдано почти 1,2 млн кв. м. Оба региона выполнили свои нормативные планы. Всего застройщиками в Петербургской агломерации введено в эксплуатацию более 200 многоквартирных домов; новоселов обеспечили 103 тысячами квартир.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, общая площадь сданного жилья в Петербурге и Ленобласти составила 4,5 млн кв. м (без учета апартаментов и ИЖС). Это всего лишь на 5,3% меньше, чем годом ранее. В снижении виноваты пригороды. В Петербурге сдано 3,5 млн кв. м жилья (плюс 3,1% по сравнению с 2019-м), а в областных предместьях объемы ввода многоквартирных домов упали на 26% – до 1 млн кв. м с небольшим.
Объясняется снижение просто: 47-й регион давно терял популярность у застройщиков и покупателей, и с каждым годом здесь запускалось всё меньше проектов. Финансовое самочувствие областных застройщиков также оставляет желать лучшего. По данным Дом.рф, в регионе свыше 200 проблемных многоквартирных объектов – в замороженном состоянии или с задержками сроков сдачи свыше полугода. Впрочем, выполнить планы помогли частники – доля ИЖС в минувшем году в Ленобласти впервые перевалила за 50%.
Лидеры стали осторожнее
Аналитики BN.ru представили очередной рейтинг десятки застройщиков-лидеров (см. таблицу 1). Никаких неожиданностей нет. На верхней строчке – холдинг Setl Group, который последние годы лидирует по объемам сданных строек, лишь изредка уступая пальму первенства «Группе ЛСР». За 2020 год холдинг увеличил обороты и сдал чуть больше обычного – 713 тыс. кв. м. (почти 20 тыс. квартир). Введены в эксплуатацию очереди в комплексах «Чистое небо», «Солнечный город», «Зеленый квартал на Пулковских высотах», полностью завершены проекты «Философия на Московской», «Облака на Лесной», «Фортеция», «ArtLine в Приморском» и «Pulse на набережной». Холдинг чуть увеличил долю присутствия на рынке – с 14,3 до 15,7%.
«Группа ЛСР» в Санкт-Петербурге сдала немногим меньше, чем годом ранее, – 377 тыс. кв. м (8,6 тыс. квартир), что составило 8,3% от рынка. Завершены корпуса в ЖК «Цветной город», «Ручьи», «Цивилизация», а также крупные проекты «Шуваловский» и «Новая Охта».
Недавно мы публиковали топ-10 по объемам нового строительства. В этой связи интересно сравнить показатели ввода и вывода у двух неизменных лидеров. У Setl Group запуск новых проектов раньше существенно превышал объемы сдачи, но теперь стратегия стала более выверенная: новых строек выходит в работу примерно столько же, сколько сдается в эксплуатацию. У «Группы ЛСР» равновесие между новыми и сданными стройками поддерживалось всегда, но планка в целом снизилась – два года назад меньше полумиллиона квадратов в год застройщик в Петербурге не сдавал.
Изменения в десятке
Все остальные игроки десятки заметно прибавили по сравнению с прошлым годом. Так, группа «Эталон» удвоила показатели ввода до 280 тыс. кв. м, что позволило девелоперу подняться с восьмой на третью строчку («Дом на Космонавтов», корпус в квартале «Галактика», Botanica, «Галактика. Премиум», «Охта Хаус»).
Также больше стали сдавать компании «ЦДС» (очереди в ЖК «Елизаровский», «Приневский», «Московский», комплексы «Муринский посад» и «Полюстрово») и «КВС» (корпуса в «Новом Сертолово», «Ясно.Янино», «Наутилус»).
Другие хотя и снизили динамику сдачи, но сохранили места в десятке самых активных. Это компании «Главстрой-СПб» (очереди «Юнтолово» и «Северной долины») и «Полис Групп» («Краски лета», «ПаркЛэнд», очередь «Полиса на Комендантском»). Компания вышла в лидеры по объемам ввода жилья в Ленобласти – 122 тыс. кв. м.
Из прошлогоднего рейтинга выпали ФСК «Лидер», «Дальпитерстрой» и «Лидер Групп»: у них показатели резко снизились. Пятую строчку заняла Glorax Development, втрое увеличив активность (очереди в «Английской миле» и Golden City, завершение «Ligovsky City. Второй квартал» и «Ligovsky City. Первый квартал»). Также усилили объемы сдачи и сумели войти в топ-10 «Строительный трест» (первая очередь «Нового Купчино», «Капитал») и «СПб Реновация» (очереди и корпуса в «Живи! В Курортном», «Новое Колпино», «Живи! В Рыбацком»).
Роль первой десятки в общем объеме введенного в Петербургской агломерации жилья за последний год выросла с 52 до 59%.
Конец бурной стройки?
Ввод напрямую зависит от объемов новых строек, которые застройщики запускают в работу. И если показатели сдачи жилья в агломерации все последние годы сохранялись примерно на одном уровне, то вывод на рынок новых проектов уже два года подряд идет на спад (см. таблицу 2). В минувшем году застройщики завершали новостройки, которые выходили в продажу два-три года назад. Именно на тот период приходятся рекордные объемы нового предложения: застройщики стремились сделать задел накануне реформы долевки и грядущего перехода отрасли на эскроу-счета. То есть в прошлом году рынок пожинал плоды былой активности.
Из-за трудностей перехода на эскроу, финансового кризиса и прочих причин объемы вывода новых проектов на рынок продолжают падать. Значит, и особых рекордов по вводу через год-два ждать не приходится. Власти Петербурга уже сумели добиться от Минстроя резкого снижения нормативных показателей по вводу жилья на ближайшие несколько лет.
Таблица 1. Рейтинг лидеров по объемам завершенного строительства в 2020 году в Петербурге и Ленобласти
| Застройщик | Доля на рынке агломерации | Объемы ввода, тыс. кв. м | Количество квартир |
| Setl City | 15,7% | 713 | 19 783 |
| ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 8,3% | 377 | 8 592 |
| Группа Эталон | 6,1% | 279 | 5 206 |
| ЦДС | 5,5% | 249 | 6 070 |
| Glorax Development | 4,5% | 206 | 4 124 |
| Полис Групп | 4,1% | 186 | 6 389 |
| СПб Реновация | 4,0% | 183 | 4 565 |
| КВС | 3,4% | 156 | 3 575 |
| Строительный трест | 2,5% | 114 | 1 933 |
| Главстрой-СПб | 2,1% | 962 | 2 428 |
Таблица 2. Объемы вывода и ввода на рынке строящегося жилья в Петербургской агломерации
| Годы | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| Вывод, млн кв. м | 3,90 | 4,30 | 4,76 | 3,70 | 3,07 |
| Ввод, млн кв. м | 4,60 | 5,15 | 4,60 | 4,80 | 4,50 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
