Представьте: вы купили квартиру, расстались с кровно заработанными миллионами… и вдруг получаете пренеприятное известие: жилье продано незаконно, придется его вернуть настоящему владельцу. А кто возместит вам убытки?
С этого года в ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» появилась глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», предполагающая однократную выплату из федерального бюджета гражданам, пострадавшим от мошенничества на рынке жилья. Но, как оказалось, радоваться рано: закон не работает.
В начале года некоторые эксперты, комментируя революционное новшество, предполагали восторжествовавшую справедливость и заваленные делами суды. На самом деле судебная практика на сей счет оказалась, мягко говоря, небогатой.
Оглавление
Обманутый покупатель: «Пока получается, что мошенник – это я»
Мой хороший знакомый (назовем его Николай) справил новоселье и начал ремонт, но радовался купленной на вторичном рынке хрущевской двушке недолго. Через полгода после покупки совершенно неожиданно «прилетело» судебное постановление с предписанием освободить занимаемую жилплощадь.
А всё дело в том, что предыдущим собственником квартиры, продавшим ее Николаю, оказалось неустановленное лицо с фальшивым паспортом, действующее по подложным документам, которое приобрело ее у гражданки N.
Как оказалось, гражданка N была совершенно не в курсе, что ее квартира была продана, причем два раза. И вспомнила она о квартире только после того, как в нее въехал Николай и стал делать ремонт. В обоих случаях договоры купли-продажи заключались в простой письменной форме, а сделки успешно проходили госрегистрацию.
Тем не менее суд принял решение вернуть квартиру гражданке N.
Казалось бы, Николай – стопроцентная жертва мошенников и, в соответствии с новыми правилами, может рассчитывать на компенсацию из федерального бюджета. О чем я почти сразу после вступления в силу упомянутой главы 10.1 радостно сообщил другу.
«Увы, без шансов, – ответил Николай, – потому что, с точки зрения суда, мошенник – это я». Ну, точнее, не мошенник, а лицо, действовавшее в сговоре с неустановленным лицом и указавшее в договоре купли-продажи заниженную стоимость – 900 тыс. руб. Уточним: на момент сделки это была четверть от реальной цены (тоже, кстати, подозрительно привлекательной). Договор заключался в простой письменной форме, риэлтор не удосужился проверить документы продавца.
После того как всё это случилось, и риэлтор, оформлявший сделку, и адвокаты, к которым обращался Николай, лишь развели руками. 50-летнему бухгалтеру (кстати, юридически и финансово грамотному) жизнь пришлось начинать заново – с продажи машины и почти всего, что можно продать, и покупки квартиры-студии в ипотеку.
К слову, история, произошедшая с Николаем, на самом деле типичная. Слабое звено всех подобных историй – невозможность доказать, кто на самом деле был в сговоре и пострадал от действий «неустановленных лиц» – первый или последний собственник (разумеется, Николай подозревает сговор первой собственницы и «фальшивого» покупателя).
Причем, если «криминальная» квартира задействована в цепочке сделок, количество таких слабых звеньев увеличивается в геометрической прогрессии. Причем далеко не всегда речь здесь о мошенничестве: миной замедленного действия для добросовестного конечного приобретателя могут стать обделенные наследники кого-либо из предыдущих участников сделок либо несовершеннолетние, права которых были нарушены.
Добросовестный покупатель – по-прежнему крайний
«Для начала нужно разобраться с термином „добросовестный приобретатель“, – комментирует ситуацию начальник юридического отдела АН „Итака“ Алексей Левыкин. – В бытовом понимании под него подпадают все честные покупатели жилья, а вот в строго юридическом смысле он применим далеко не к каждому покупателю. То есть получается, что не каждый ответственный приобретатель жилья вправе рассчитывать на компенсацию из казны РФ в случае изъятия у него этого жилья первоначальным собственником».
В начале этого года разъяснения на сей счет были опубликованы на официальном сайте Росреестра: «Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости».
Ключевое в данном разъяснении – «должен был знать», дающее судьям широкие возможности для трактовок. То есть если бы история с Николаем случилась в этом году, когда доказывать статус добросовестного приобретателя стало легче, то тоже не факт, что ему удалось бы в суде отстоять свою правоту.
Иными словами, с этого года у тех, кто потерял жилье вследствие недосмотра или ошибок, допущенных спецами Росреестра, действительно есть шансы на компенсацию. Но реализовать их на практике непросто.
Кстати, по словам Алексея Левыкина, возможность покрыть издержки за счет казны у добросовестного приобретателя была и раньше. Соответствующие правила появились в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ еще в начале 2005 года, но на практике по организационным причинам они не были реализованы вплоть до 2017-го. В частности, согласно пункту 3 статьи 31.1 закона 122-ФЗ, действовавшего до 1 января 2017 года, порядок выплаты компенсации из казны РФ должен был быть установлен соответствующим постановлением Правительства РФ. Но за 12 лет оно так и не было принято.
И все-таки, станет ли государственная компенсация за утраченное жилье реальностью? Вероятно, да, но есть сложности, не позволяющие сделать практику массовой.
Во-первых, как в описанном выше случае, доказать добросовестность приобретателя не всегда возможно.
Во-вторых, закон предусматривает компенсацию утраченных средств только в судебном порядке, при этом у судей широкие возможности по-разному трактовать стоимость возмещения. Если сделка производилась с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости (а в прежние годы это практиковали сплошь и рядом), рассчитывать на компенсацию в размере рыночной цены нереально.
В-третьих, суд – дело долгое, хлопотное и затратное. В данном случае судиться придется дважды: сначала – собственно с предыдущим владельцем и добиться решения о выплате компенсации. Далее, если по тем или иным причинам компенсация не получена, в дело вступают судебные исполнители – это минимум полгода. И только в случае невозможности получения с ответчика обозначенной суммы можно требовать ее взыскания из средств бюджета РФ – опять-таки через суд.
На всех этапах пострадавшей стороне нужно оплачивать пошлины и услуги адвокатов, которые в подобных случаях обычно исчисляются сотнями тысяч рублей. Да, в случае успешного исхода эти деньги отобьются. Но вероятность такого исхода, мягко говоря, не стопроцентная.
Как обезопасить себя от риска утраты объекта? Стандартная проверка перед сделкой, которую проводят риэлторы или эксперты ипотечных банков, сводится к получению выписки из ЕГРН, а также документов, удостоверяющих личности собственников (не просрочен ли паспорт). К сожалению, всестороннюю проверку юридической истории квартиры (а порой для этого приходится проводить настоящее расследование) никто не отменял.
