Финансовые затруднения, стремление заработать, пополнение в семье… Какими бы ни были причины продажи залоговой недвижимости – сделка обещает быть непростой и полной нюансов. Эксперты рассказывают, как действовать и где подстелить соломку.
Оглавление
Особые обстоятельства
Еще недавно сделки по продаже квартир с невыплаченной ипотекой были единичными. Однако с каждым годом доля выставленных на продажу объектов, которые находятся в залоге у банка, уверенно растет. По оценкам риэлторов, сегодня она составляет 10–15% в общем объеме продаж вторички в Москве. По Петербургу точных данных пока нет, но, судя по трендам, ситуация схожая.
«Доля квартир, продающихся с обременением в виде ипотеки, увеличивается из-за роста в общей массе предложений таких лотов. В прошлом году льготная ипотека на первичке и снижение ставок на вторичном рынке вызвали ажиотаж – и часть этих объектов неминуемо выйдет в открытую продажу», – отмечает управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Еще одна причина роста ипотечных продаж – увеличение срока кредитования. Сейчас погашать ипотеку можно и 20, и 30 лет. За это время у людей могут измениться (а то и не раз) и жизненные, и финансовые обстоятельства, что вынудит их выводить на рынок залоговую недвижимость.
Самые распространенные ситуации связаны с разводами и разделом имущества. Нередки в наши суровые времена и личные дефолты заемщиков. Случается, что люди больше не могут обслуживать свой кредит – например, из-за потери работы.
Есть и более приятные поводы. Так, продавать ипотечные квартиры могут инвесторы, которые вошли в проект на старте строительства и неплохо заработали. Либо в семье родился ребенок, что влечет за собой потребность в увеличении жилплощади. Или же доход заемщика вырос, и у него возникло непреодолимое желание улучшить жилищные условия.
Сложный выбор
Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры, разъясняет управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Первый заключается в том, что продавец всё-таки находит деньги для погашения остатка долга по ипотеке. Например, одалживает у знакомых или родственников либо оформляет потребительский кредит. После того как он закроет этот гештальт, банк снимет обременение с недвижимости. Теперь квартиру можно продавать как обычный объект недвижимости по рыночной стоимости.
Второй вариант предполагает, что остаток долга по займу покроют деньги покупателя. В этом случае можно оформить расписку или заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где будут указаны права и обязанности сторон, а также сумма, которую должен внести покупатель до момента снятия обременения и после. Соглашаясь на такую схему, покупателю стоит оценить все возможные риски и прописать ответственность сторон в случае, если сделка не состоится.
Третий вариант подразумевает активное участие банка. Между ним, продавцом и покупателем заключается трехстороннее соглашение. В одну ячейку покупатель закладывает деньги для погашения остатка долга по ссуде, в другую – оставшуюся часть стоимости квартиры. После этого кредитор снимает обременение, и регистрируется переход права собственности. Если у покупателя нет полной суммы, он также может взять ипотеку – лучше всего в том же банке.
Наконец, ипотечный кредит можно переоформить на другое лицо. Но попробуйте найти, во-первых, такое лицо, а во-вторых, покупателя, который согласится на подобную сделку. Практика показывает, что сделать это будет весьма непросто.
Роль банка в сделках с ипотечными квартирами нельзя недооценивать. Приняв решение о продаже, прежде всего известите об этом кредитора. Банкиры не слишком любят сюрпризы и запросто могут отказать в снятии обременения. А значит, и право собственности на объект вы не получите.
Уточните в банке, по каким схемам можно реализовать недвижимость. И, подключившись к процессу, всегда держите представителя финорганизации в курсе событий. Если заемщик действует по согласованию с кредитором, не должно возникнуть ни штрафов, ни иных сложностей.
Исключение – если речь идет о продаже объекта на торгах. Коль уж ситуация дошла до такой крайности, вам придется оплачивать услуги по организации аукциона, судебные издержки, неустойки и прочее. Поэтому, если вдруг появились сложности с выплатами, лучше не прятать голову в песок, а сразу договариваться с банком.
Нюансы оформления
Само оформление сделок купли-продажи ипотечной недвижимости – довольно сложная с юридической точки зрения процедура. Она несет серьезные риски как для покупателя, так и для продавца. Вот почему стоит тщательно разобраться в нюансах.
«Прежде всего покупатель должен выяснить, оформлялась ли закладная на квартиру. Затем узнать, какова процедура снятия обременений в банке, а также уточнить сроки поиска закладной и снятия обременений, – делится подробностями руководитель фонда коллективных инвестиций „Рентавед“ Руслан Сухий. – Первые серьезные сложности могут возникнуть уже на этапе поиска закладной, если она оформлялась. Ее легко могли перепродать на межбанковских торгах другой финансовой организации».
У каждого банка действуют свои регламенты по снятию обременений на ипотечную квартиру. Где-то требуется написать заявление о намерении продать объект, где-то достаточно просто прийти с покупателем. И, разумеется, оформление сделки зависит от того, за счет каких средств планируется ее осуществить.
Варианты мы рассматривали выше, и самым простым из них эксперты считают второй – когда у будущего владельца на руках находится сумма, равная полной стоимости недвижимости. После подписания ПДКП новый собственник погашает долг продавца по ипотеке перед банком. Затем он получает документы, снимающие с квартиры кредитные обременения. После этого заключается полноценный договор о переходе права собственности на объект.
Сложности могут возникнуть, если в ипотечной квартире, выставленной на продажу, выделены детские доли, акцентируют в компании «ВекторСтройФинанс». Как правило, их выделяют, если на покупку были направлены средства материнского капитала. Органы опеки тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних и при продаже объекта недвижимости обязывают наделять детей долями в новом жилье.
Если новое жилье покупается в ипотеку, большинство банков может не одобрить кредит. Объяснение простое: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки. Получается замкнутый круг, а продавец оказывается в ловушке, пока не вырастут дети.
Скидка как стимул
С учетом перечисленных нюансов становится ясно, что найти покупателя на квартиру с невыплаченной ипотекой – задача не из легких. Главным стимулом приобретения такой недвижимости может стать выгодная цена.
Дисконт от 5 до 20% – нормальная практика для подобных сделок, утверждают риэлторы. Дело в том, что чуть ли не в 80% случаев квартиры, обремененные ипотекой, продают люди, столкнувшиеся с финансовыми проблемами. Такие продавцы часто готовы идти на уступки, чтобы быстрее решить свои проблемы.
Также значительную долю продавцов ипотечных квартир – порядка 10–15% – составляют инвесторы, работающие по спекулятивной модели.
«Эти предприимчивые люди приобретают квартиры на ранних стадиях строительства с ипотечным плечом и продают, когда их стоимость вырастает, – говорит Руслан Сухий. – Зафиксировав свою прибыль, они также готовы выводить на рынок свои объекты с дисконтом до 10–12%, так как уже неплохо заработали за счет удорожания квартиры. Поэтому нередко ипотечные квартиры с хорошим дисконтом приобретают другие инвесторы».
Отметим, что дисконт – частое, но совсем не обязательное условие сделки с ипотечным объектом. В компании «Миэль», к примеру, считают, что если квартира юридически чистая, ликвидная и привлекательная, то оснований для скидки нет. Не стоит снижать цену и в том случае, если объект обладает уникальными для рынка характеристиками.
Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс»:
– Сделка с ипотечной квартирой сложнее, чем обычная купля-продажа. В ней участвует третья сторона в лице банка, поэтому срок сделки может быть увеличен. Логично, что не все покупатели охотно соглашаются на такой вариант.
При наличии двух равноценных квартир в доме покупатели, естественно, выберут объект без обременений. Поэтому, если речь идет о новостройке, где может продаваться большое количество квартир от инвесторов и еще есть объем предложения от застройщика, продавцу, скорее всего, придется пойти на дисконт.
Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль»:
– Если продажа залоговой квартиры проводится путем досрочного погашения кредита из средств покупателя, то последнему стоит очень внимательно отнестись к этим действиям и подкреплять передачу денег распиской.
Самый привлекательный вариант сделки с залоговой квартирой – когда покупатель является клиентом банка-кредитора, при этом денежные расчеты идут через аккредитив в этом же банке. Это позволяет сократить затраты покупателя, в том числе на переводы денег, и снизить вероятность того, что между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки в госорганах произойдет что-то непредвиденное.
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
– Бывает, что ипотечную квартиру человек сам приобретает с привлечением ипотечных средств. Тут алгоритм проведения сделки будет зависеть от того, средства какого банка привлекаются. Если покупатель планирует кредитоваться в другом банке, тогда нужно будет сначала снять обременение с объекта – то есть погасить долг продавца. Если этого не сделать, то другой банк сделку не одобрит.
Приобрести квартиру, не снимая обременений, можно только в том случае, когда новый покупатель кредитуется в том же банке. Самый сложный вариант – когда покупатель намерен приобрести ипотечную квартиру в счет средств от продажи имеющейся. В таком случае получается очень непростая сделка-цепочка.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
