Весь 2020 год застройщики трубили о резком сокращении предложения на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти, но масштабы бедствия пока далеки от катастрофы. Ситуацию выправила девелоперская активность в пригородах.
Аналитики BN.ru составили традиционный рейтинг первой десятки компаний – лидеров по объемам нового строительства в Петербурге и пригородах в 2020 году (таблица 1). Посмотрим, сколько всего жилья вывели застройщики, кто запустил в работу больше всего проектов, а кто перестал пополнять рынок новыми квартирами.
Оглавление
Минус одиннадцать
Минувший год и для рынка недвижимости выдался, мягко говоря, неоднозначным. Провальная зима, затем пандемия с карантином и полным падением спроса – в результате застройщики почти прекратили выводить жилье в продажу: по итогам первого полугодия рынок новостроек просел на 54% ниже показателей годовой давности. После запуска льготной ипотеки продажи и вслед за ними темпы пополнения рынка восстановились. С началом осени на волне ажиотажного спроса застройщики вошли в активный режим – меньше 9-10 тыс. квартир в месяц в продажу не выходило, а стартапов стало заметно больше.
Всего по итогам года, по данным аналитиков BN.ru, на рынок Петербургской агломерации вышло 3,07 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов) – это лишь на 11,2% меньше показателей 2019-го. Такой результат объясняется усилением активности областных застройщиков. Если в Петербурге объемы вывода снизились до 2,4 млн кв. м (минус 17% по сравнению с 2019-м), то 47-й регион впервые за последние несколько лет прибавил оборотов – 655 тыс. кв. м (плюс 24%). За счет этого рынок Петербургской агломерации потерял не так сильно, как этого можно было ожидать.
Большая десятка
Пополнение рынка идет за счет крупных игроков: за год доля первой десятки застройщиков в общем объеме вывода увеличилась с 68 до 71%. Для сравнения: в 2018 году этот показатель составлял 56%.
На верхней строчке несколько лет подряд холдинг Setl Group, который за год вывел в продажу 767 тыс. кв. м жилья (лишь чуть меньше, чем в 2019-м) и довел долю своего присутствия на рынке до 25%. На счету застройщика было три стартапа (ЖК Grand View, «Автограф в центре», «Солнечный город. Резиденции»). На втором месте – «Группа ЛСР» с показателем 426 тыс. кв. м (14%), которая незначительно уменьшила обороты и обошлась без абсолютно новых проектов.
Следующие за ними игроки заметно прибавили за счет новых очередей и стартапов, также увеличив долю присутствия на рынке. Это компании «Эталон» (Domino, «Московские ворота II»), «ЦДС» («Город первых», «Новые горизонты»), «КВС».
Остальные хоть и снизили активность, но сохранили места в топ-10. Это «Главстрой-СПб», «Аквилон Инвест» (Tesoro, «Аквилон Zalive») и «Полис Групп» («Полис Приморский»).
А вот компании «Л1» и «Мегалит – Охта Групп» рейтинг самых активных покинули. Их места заняли «Строительный трест» и компания «Мавис», которая вдвое увеличила объемы новых строек в Мурино.
Целый ряд застройщиков резко нарастили объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом и вплотную подошли к первой десятке. Среди них – компании «Евроинвест», RBI, Legenda и ряд других игроков, активно пополнявших земельные запасы и уже запустившие или готовящие к выводу новые проекты. Вдвое-втрое увеличили объемы новых строек и областные застройщики – «Ленстройтрест», «Ленрусстрой» и др.
Ряд игроков, наоборот, существенно снизили свою активность – в основном это компании из числа «иногородних». В частности, втрое уменьшила пополнение рынка новыми квартирами ГК «ПИК», а компании «ИнтерГрупп», Glorax Development и ряд других в 2020-м почти ничего не выводили на рынок.
Спад нового предложения в первую очередь связан с переходом застройщиков на эскроу – сложность этого процесса продолжает уменьшать число активных игроков: в 2019 году рынок Петербургской агломерации пополняли почти пять десятков компаний, а в 2020-м – менее 40.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Ленобласть манит комфортом
Пандемия усилила покупательский интерес к загородному рынку, и в том числе к новостройкам ближайших пригородов. Эксперты отмечают, что из-за рекордного роста цен в Петербурге покупатель стал искать, где дешевле. В закадье прайсы, конечно, тоже выросли, но ценовой разрыв с городом по-прежнему остается существенным. По данным аналитиков BN, в Петербурге средние цены за 2020 год поднялись до отметки 147 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Всеволожского района, где концентрируется около 90% областного предложения, до 101 тыс. руб. за кв. м.
Еще один тренд касается квартирографии новых проектов в двух регионах (см. таблицу 2). В Петербурге выходящие на рынок объекты стали терять в метражах – средняя площадь квартир за год уменьшилась на полтора метра, снизившись до 43,5 кв. м. В Ленобласти, наоборот, покупателя привлекают комфортом – средний метраж квартир в новостройках вырос с 38,0 сразу до 42,3 кв. м. Малогабаритных квартир в 47-м регионе на глазах становится меньше: доля студий и однушек в новых проектах за год уменьшилась с 78 до 69%, а двухкомнатный формат увеличился с 18 до 25%.
Пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья изменилась лишь слегка (см. таблицу 3). На вторую строчку, как и следовало ожидать, вышел Всеволожский район Ленобласти, а Московский район из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский, хотя и там выводить стали заметно меньше.
Покупатель без нового жилья в 2021 году точно не останется. За минувший год Госстройнадзор Санкт-Петербурга выдал 49 разрешений на строительство 1,2 млн кв. м жилья.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), у девелоперов Петербурга и Ленобласти находится в стадии строительства 12,5 млн кв. м жилья (9,7 млн и 2,8 млн кв. м соответственно). Правда, в январе 2020-го этот показатель был существенно большим – 15,8 млн (12,1 млн и 3,7 млн). То есть призрак дефицита всё равно витает над рынком новостроек – второй год подряд покупатель приобретает жилья больше, чем застройщики выводят в продажу.
Таблица 1. Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2020 году
| Застройщик | Объем жилья, тыс. кв. м | Кол-во квартир | Доля на рынке агломерации, % |
| Setl City | 767 | 19 530 | 25,0 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 426 | 10 435 | 13,9 |
| ЦДС | 224 | 5 498 | 7,3 |
| Группа Эталон | 202 | 3 815 | 6,6 |
| КВС | 128 | 2 943 | 4,2 |
| Главстрой-СПб | 119 | 2 662 | 3,9 |
| Группа Аквилон | 118 | 3 005 | 3,8 |
| Строительный трест | 97 | 1 634 | 3,2 |
| Мавис | 94 | 2 762 | 3,1 |
| Полис Групп | 79 | 2 200 | 2,6 |
Таблица 2. Квартирография новых проектов в 2020 году
| Регион | Студии и 1ккв, % | 2ккв, % | 3ккв, % | 4ккв, % | Средняя площадь квартир, кв. м |
| СПб | 68,8 | 23,8 | 7,0 | 0,4 | 43,5 |
| ЛО | 69,0 | 25,1 | 5,6 | 0,3 | 42,3 |
Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в 2020 году
| Район | Объем, кв. м | Доля, % |
| Приморский | 772 542,43 | 25,2 |
| Всеволожский ЛО | 488 819,60 | 15,9 |
| Красногвардейский | 305 131,21 | 9,9 |
| Выборгский | 280 019,67 | 9,1 |
| Невский | 214 878,29 | 7,0 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
