Чтобы петербуржцу вложиться в московскую недвижимость, теперь достаточно немногим больше 25 тыс. руб. С февраля за такую сумму на Московской бирже можно заключить фьючерсный контракт на стоимость 0,1 квадратного метра среднестатистической московской квартиры.
Оглавление
Фирма веников не вяжет
В начале февраля Московская биржа запустила необычный, можно сказать, «народный» фьючерс – на индекс недвижимости. «На пробу» к биржевым торгам допущены контракты с исполнением в марте и июне.
И, что самое интересное, с очень низким порогом входа – на данный момент около 27 тыс. руб. Это условная стоимость 0,1 кв. м среднестатистической московской квартиры.
Для начала, чтобы не запутаться, отложим рассказ про фьючерсы и поговорим о самом индексе.
Индекс московской недвижимости DomClick рассчитывается по реальным ипотечным сделкам со столичными квартирами в разных округах Москвы. Но учитываются не все сделки. «Отсекаются квартиры дороже 30 млн руб. Низкоценовые варианты тоже отсекаются. И получается „максимально рыночная“ цена», – поясняет управляющий директор по деривативам Московской биржи Владимир Яровой.
Названный индекс рассчитывается с 28 декабря 2016 года. Летом 2020 года были анонсированы планы превратить индекс московской жилой недвижимости в новый инвестиционный инструмент. Прошло полтора года – и вот запущен обещанный фьючерс на недвижимость.
«Когда мы только начали обсуждать появление такого инструмента, сама идея очень понравилась. Квартира состоит из квадратных метров, и когда возникает сложность „съесть пирог целиком“, очень сильно хочется съесть его по кусочкам. А этот инструмент дает в полной мере сегменту клиентов новые возможности», – не нахвалится управляющий директор дивизиона «ДомКлик» Алексей Лейпи.
И понятно, что сделки доступны всем гражданам страны, зарегистрировавшимся на Мосбирже. Хоть костромичам, хоть петербуржцам.
Зачем козе баян?
Немножко ликбеза. Фьючерс – отдельный вид инвестиционного инструмента. Это биржевой контракт на приобретение «базового актива» в будущем, но по цене, зафиксированной сейчас. Иначе говоря, это двустороннее обязательство, от которого нельзя отказаться.
Очень важно, что инвестор не покупает, а только обязуется купить. Иначе говоря, далее фигурирует не товар, а обязательства инвестора.
И здесь надо отметить, что последние пару лет обе российские биржи буквально надрываются, чтобы переориентировать частных инвесторов с прямых инвестиций в недвижимость в биржевые операции. Настоящее перетягивание канатов. Стройкомпании выпускают акции и облигации, банки запускают закрытые паевые фонды недвижимости, добавляются котировки иностранных игроков… и вот теперь этот фьючерс…
И вперед выходит вопрос: кому предназначается сие пиршество?
«Этот инструмент позволяет компаниям, которые оперируют миллионами квадратных метров, работать с таким инструментом, как хеджирование цены, то есть прогнозировать свой финасовый ресурс, неважно, что будет происходить на рынке. Ты можешь покупать или продавать метры через индекс, чтобы гарантированно получить средства, которые, в частности, зафиксированы в бизнес-плане», – считает управляющий директор группы «Самолет» Андрей Пахоменков. «Возможно, профессионалы рынка недвижимости смогут отыгрывать в указанном контракте сезонные или иные закономерности, длящиеся от нескольких недель до нескольких месяцев», – соглашается старший риск-менеджер «Алго Капитал» Виталий Манжос.
То есть через фьючерс застройщики могут страховаться от падения объемов продаж. Кроме того, как страховка фьючерс подойдет и физлицам.
«Новый инструмент хорош для тех, кто копит на недвижимость и не может угнаться за изменением стоимости. А также для тех, кто, наоборот, уже владеет инвестиционной недвижимостью и опасается снижения ее стоимости, – добавляет аналитик ФГ „Финам“ Юлия Афанасьева. – Правда, „застраховаться“ через фьючерс от падения цен недвижимости сможет не каждый собственник: нужно следить, чтобы ваш объект недвижимости максимально подходил под описание базового актива».
Скоро только кошки родятся
Конечно, есть высказывания, дескать, новые фьючерсы буквально «заточены» под частных инвесторов.
«Видим для наших клиентов ряд преимуществ. Прежде всего это инструмент, который может заинтересовать новый класс клиентов, которые еще не пришли на российский финансовый рынок. Ведь чуть ли не у половины населения страны слово „инвестиции“ ассоциируется с приобретением недвижимости. И такой паттерн поведения еще не отыгран на финансовом рынке», – излучает оптимизм руководитель отдела развития брокерских продуктов «Тинькофф Инвестиций» Александр Гусев.
Однако опрошенные аналитики единодушны: для спекуляций, где можно как выиграть, так и проиграть, инструмент подходит. Для инвестирования – нет. Инвесторам лучше выбирать ПИФы на недвижимость, REIT либо иностранные ETF (пусть и придется сдавать несложный квалификационный тест).
Впрочем, есть еще одна структура, которой новый фьючерс необходим. Внедрение индекса лоббирует Сбербанк. «Именно „Сбербанк – глобальные рынки“ участвует в котировании этого инструмента, предоставлении первичной ликвидности прямо со старта», – подчеркивает Владимир Яровой.
И, независимо от спроса на фьючерсы, Сбербанк получает рекламные площади для своей дочки «ДомКлик» прямо среди биржевых котировок.
Конечно, планы шесть лет назад были более масштабными – сделать индекс, который цитировался бы на всех встречах риэлторов и девелоперов. Но за эти годы индекс московской недвижимости DomClick так и не приобрел уважения у профессиональных участников рынка недвижимости. Слишком маленький и специфичный охват, слишком короткий срок функционирования, слишком много обид у риэлторов скопилось на «ДомКлик»…
Может быть, с выходом на живые деньги индекс приобретет желаемый статус теперь.
