Приемка квартиры – самый долгожданный момент в марафоне под названием «покупка новостройки». Однако во всяком, даже самом приятном деле есть нюансы, о которые можно споткнуться. С помощью экспертов BN.ru разбирался, что может ждать покупателя на финише, и ответил на самые распространенные вопросы.
Как действовать, если застройщик срывает сроки сдачи объекта?
Из-за сложившейся в строительной сфере ситуации (карантинные меры, рост цен на стройматериалы, переход на эскроу-счета) не так много объектов сегодня сдаются точно в срок. Поэтому если заветная дата наступила, а приглашения на осмотр всё нет и нет, не стоит паниковать. Для начала разузнайте, ведется ли вообще строительство вашего дома. Так, на сайте наш.дом.рф (это Единая информационная система жилищного строительства) можно получить максимально развернутые сведения по каждому девелоперу и каждому объекту.
Если компания на плаву, а ЖК возводится, просто медленнее, чем планировалось, остается ждать передачи квартиры. По закону, если строительство затянулось, застройщик обязан известить об этом дольщика. И зачастую вместе с таким уведомлением на адрес покупателя приходит проект дополнительного соглашения к договору, в котором компания предлагает согласовать новый срок передачи объекта. Подписывать такое соглашение или нет – решать только вам. Это может быть нерентабельно, поскольку лишит вас права обратиться в суд за взысканием неустойки. Но с другой стороны, если все дольщики разом побегут взыскивать штрафы с финансово неустойчивого застройщика, квартир можно будет не дождаться вовсе.
Что делать, если дом достроен, а приглашение на приемку не поступает?
В этом случае имеет смысл направить девелоперу письмо и напомнить о себе: мол, от приемки квартиры не уклоняюсь, готов прибыть на осмотр. Возможно, приглашение потерялось на почте, но доказать это потом будет сложно, особенно если дойдет до суда.
Дело в том, что если дольщик не является на приемку без уважительных причин в течение двух месяцев, то застройщик может передать объект в одностороннем порядке – без осмотра квартиры покупателем, без возможности оценить ее состояние и т. д. С момента составления такого акта дольщик несет обязанность по содержанию помещения, включая коммунальные платежи. Все риски случайной гибели объекта (например, пожар или затопление) также переходят к покупателю.
Сам процесс информирования дольщика о передаче квартиры прописан в ДДУ: соответствующий акт застройщик должен отправить заказным письмом через Почту России (с уведомлением о вручении и описью вложенного) либо отдать покупателю лично под расписку. Часто застройщики дублируют отправку извещения: письмом на электронный адрес, сообщением в мессенджер или звонком на сотовый.
Есть ли срок принятия объекта для дольщика?
После получения извещения о завершении строительства дольщик в течение семи рабочих дней (если в ДДУ не предусмотрен иной срок) обязан «приступить к принятию объекта». Иными словами, гражданин должен подтвердить свои намерения, например записаться на осмотр. После этого есть два месяца на то, чтобы официально принять квартиру.
Однако на практике, если застройщик только что ввел в эксплуатацию крупный жилой комплекс, может оказаться так, что принять недвижимость за семь дней не получится: у компании может банально не хватить специалистов, которые занимаются передачей квартир. В любом случае, если соседям квартиры уже передали, а вас так и не зовут, имеет смысл отправить девелоперу письмо с просьбой пригласить на осмотр.
Отметим также, что если у одного объекта несколько дольщиков, то на приемку должны явиться все, причем с паспортами. Если кто-то из сособственников не может, то он обязан выдать дольщику, обеспечивающему явку, нотариальную доверенность.
Как грамотно провести осмотр квартиры? Нужно ли приглашать технических специалистов?
Если квартира передается с черновой отделкой, то с приемкой вы можете справиться и самостоятельно. По большому счету, осмотр будет кратким: нет ли трещин в стенах, не разрослась ли где-то плесень, подключены ли коммуникации, работает ли системы вентиляции, отопления, не поцарапаны ли окна. В этом случае никаких особых приборов, недоступных простому человеку, не понадобится. Собственные глаза, уровень и, возможно, индикаторная отвертка – вот и весь набор.
Правда, дефекты могут быть визуально незаметными, и для их выявления потребуются профессионалы с особыми инструментами. Например, только специалист может провести комплексные замеры воздуха на наличие вредных веществ (аммиака и пр.). Если концентрация таких веществ покажет предельно допустимые значения, то это будет зафиксировано как скрытый дефект.
Поэтому подумайте – может быть, стоит к приемке квартиры привлечь технических специалистов, особенно если приобретено жилье с чистовой отделкой. Нанять их можно в одной из организаций, которые помогают производить приемку, благо на рынке их предостаточно.
Эксперты изучат на месте, качественно ли выровнены стены, нет ли пустот под плиткой, ровно ли наклеены обои, всё ли в порядке с проводкой в стенах, не нарушена ли тепло- и гидроизоляция и т. д.
Бывает, что даже специалист не выявит какой-то недостаток, который проявится лишь спустя время после начала эксплуатации. Особо переживать не стоит: на эти случаи предусмотрены гарантийные сроки: три года – на водопровод, электроснабжение и прочие инженерные системы, пять лет – на строительные конструкции. Эти минимальные периоды, установленные законом, застройщик может увеличить или расширить. Но не наоборот.
Итак, если квартира оказалась без недостатков (или их найти не удалось) – отлично! Дольщик и представитель застройщика с доверенностью подписывают акт приема-передачи, и новосел получает ключи.
Что предпринять, если в квартире обнаружены дефекты?
Все выявленные недостатки дольщику нужно зафиксировать в дефектной ведомости (ее должен выдать застройщик). С этого момента вы вправе требовать от застройщика устранения дефектов. При этом можно либо отказаться от приемки квартиры и ждать, пока ее доведут до ума, либо принять жилье с учетом обнаруженного брака. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально.
Например, вы приобрели квартиру с чистовым ремонтом, а при осмотре было установлено нарушение заливки стяжки пола, что привело к чрезмерным перепадам напольного покрытия. В этом случае стоит отказаться от приемки квартиры, так как эксплуатировать ее невозможно, пока пол будут вскрывать и заново заливать. Это существенный недостаток. Другой пример: в квартире с готовой отделкой провисает межкомнатная дверь и отклеился кусок обоев. При таком раскладе принять объект можно, поскольку во время устранения этих незначительных дефектов здесь вполне можно проживать.
Обратите также внимание на порядок заполнения дефектной ведомости. Порой сотрудники строительной компании, которые показывают вам объект, могут не сделать отметку о получении этого документа либо просто подписать его, не проставив дату и печать организации. Это чревато тем, что застройщик впоследствии уклонится от «работы над ошибками», сославшись на неполучение акта. Потому имеет смысл не только передать акт представителю девелопера непосредственно на объекте, но и направить ведомость заказным письмом на адрес компании.
В какой срок компания должна устранить недостатки?
Согласно ФЗ «О защите прав потребителей» застройщику на это отводится 45 дней. В ДДУ может быть указан иной, больший срок, но приоритет имеет буква закона, а не условия договора. По истечении полутора месяцев дольщик может требовать повторного осмотра квартиры и, если недостатков не осталось, подписать акт приема-передачи.
Если же дефекты так и не устранены или это сделано не полностью, можно снова отказаться от подписания акта и ждать еще 45 дней. Теоретически такой цикл может быть бесконечным, но всё это время у застройщика будет расти сумма неустойки, а это хороший стимул произвести работы максимально быстро.
Можно и вовсе не тратить время на ожидание, пока компания всё сделает как надо, и выполнить необходимые работы своими силами, а затем потребовать возмещения расходов. Однако в этом случае понадобится экспертное заключение о рыночной стоимости проведенного ремонта. И, скорее всего, не обойдется без судебного разбирательства, так как девелоперы крайне редко добровольно компенсируют подобные затраты.
Что делать, если дефекты существенные, а застройщик отказывается их устранять?
Тогда в ход идет кардинальная мера: дольщик расторгает ДДУ в одностороннем порядке. При этом следует требовать возврата не только денег, отданных застройщику, но и процентов за пользование этими средствами в размере 1/160 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день.
Претендовать также можно на возмещение убытков, вызванных расторжением договора. В них могут входить разница между ценой ДДУ и рыночной стоимостью аналогичного жилья, траты на специалистов, на составление нотариальных доверенностей, на вынужденные поездки (если таковые были), на экспертизы и т. д. Кроме того, дольщик может рассчитывать на то, что застройщик заплатит штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы и компенсацию морального вреда.
А если всё хуже и при приемке окажется, что квартира не соответствует проекту?
Здесь ситуация сложнее. Если дольщик заплатил за двухкомнатную квартиру, а ему предлагают принять однушку, то налицо нарушение существенных условий договора. В этом случае можно требовать расторжения договора, возврата уплаченных денег и выплаты процентов за пользование этой суммой.
Если конфигурация квартиры осталась такой, как и планировалось, при этом изменилась ее площадь, то человек также может расторгнуть договор. Но только если общая площадь изменилась более чем на 5% от запланированной (в любую сторону). В случае уменьшения площади менее чем на 5% застройщик обязан вернуть дольщику излишне уплаченную стоимость квартиры – из расчета стоимости квадратного метра, указанной в ДДУ, а в случае увеличения площади доплатить придется уже покупателю. На практике бывает, что площадь увеличивается и больше, но тут уже застройщик может рассчитывать на доплату только за 5% – требование денег сверх этой суммы незаконно.
На вопросы читателей отвечали:
| генеральный директор Центра юридического сопровождения Юрий Кочергин |
| заместитель генерального директора юридической компании Venim Мария Венцель |
Найти квартиру — это просто!Выбирайте среди 14 тысяч проверенных вариантов на вторичом рынке жилья на портале BN.ruПосмотреть объявления
