Первоначальный взнос при ипотеке – как прикуп в карточной игре. Если правильно выбрать решение, можно выгадать или сэкономить приличную сумму. Поэтому перечислим все вводные по взносу, которые следует учитывать при выборе оптимального варианта.
Оглавление
Вход – рубль
Первоначальный взнос по ипотеке – один из важнейших инструментов конкурентной борьбы банкиров за ипотечных заемщиков. Если банк намерен увеличить поток заявок, пусть это привнесет дополнительные риски, размер первоначального взноса по конкретному продукту снижается. О чем непременно пишется пафосный пресс-релиз с цитатами больших начальников: «Идя навстречу пожеланиям… с глубокой заботой о наших клиентах…» и т. д.
Например, 30 сентября Сбербанк снизил взнос по жилищному кредиту для самозанятых с 30 до 20%. Конечно, это было не проявление глубокой заботы, просто ипотечное подразделение Сбера решило более основательно потеснить конкурентов в данной нише.
В целом же конкуренция привела к тому, что сегодня около половины ипотечных займов на первичку выдается с низким (менее 20% от стоимости приобретаемого жилья) взносом. На вторичку – больше трети.
Зная этот нехитрый прием, Банк России – чтоб число токсичных займов по стране оставалось в разумных пределах – поступательно закручивает гайки. То есть повышает размеры лимитов, которые банки обязаны держать на балансе, выдавая ипотеку с низким первоначальным взносом.
Так, очередное повышение лимитов произошло с 1 августа. «Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, – пояснялось в комментариях ЦБ. – А также позволит обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям». Теперь ждем следующего повышения.
Со своей стороны привносит свои регуляторные ограничения и государство: госипотека и семейная ипотека требуют первоначальный взнос не ниже 15%. Иначе ищи себе другую программу.
Но не нужно думать, будто банки противятся волеизлияниям Банка России исключительно ради популярности у простого заемщика. В итоге лишнее резервирование получатель ипотеки оплачивает в ходе ежемесячных гашений. Ипотека с низким взносом заведомо дороже. Так, изредка появляющаяся в банковских прайсах ипотека вообще без первоначального взноса обходится заемщику на полтора-два процентных пункта выше обычной рыночной ставки.
А если найду?
Тем не менее публикации на тему, как оперативно накопить на первоначальный взнос, стабильно привлекают читательскую аудиторию. Особенно когда ипотечные ставки растут вслед за ключевой ставкой и инфляцией.
А поскольку и собственно недвижимость собирается дорожать и дальше, то граждане поневоле готовят себя к различным финансовым жертвам. И готовы переплачивать, лишь бы взять ипотеку сейчас, а не завтра. Пойдет инфляция вниз – всегда можно рефинансироваться.
Итак, древнейший способ быстро найти деньги на первоначальный взнос – взять потребкредит. Минусы – ставки по потребам далеко не щадящие. И конечно же, банк, подсмотрев в кредитную историю, будет знать о поступке. Более того, некоторые банки цинично сами и выдают такие потребкредиты, обещая больше лояльности при последующем рассмотрении ипотечной заявки.
В общем, решившись на подобный шаг, нужно заранее просчитать дальнейшие суммарные выплаты по ипотеке и потребу. Они не должны превышать 45% белых доходов должника и созаемщиков.
Но здесь прячется еще один минус схемы. Сегодня в среднем банками одобряется 55–65% ипотечных заявок и 30–40% заявок на потребы. То есть вполне вероятна ситуация, когда претенденту дадут от ворот поворот с потребом, хотя по ипотечным меркам клиент вполне проходил бы. И в итоге останется только испачканная кредитная история.
Так что перед окончательным решением настоятельно рекомендуется бесплатная процедура – проверка собственного кредитного рейтинга.
Пасьянс для самых хитрых
Следующий вариант – превратить в первоначальный взнос маткапитал. Правда, это достаточно забюрократизированная процедура. И, подсказывает представитель банка «Открытие» Татьяна Хоботова, граждане в массе предпочитают маткапиталом гасить тело кредита, а не выставлять эту госдотацию на кон первоначальным взносом.
Еще можно вспомнить ряд других мер господдержки, в частности федеральную программу «Молодая семья» – эти деньги тоже могут стать взносом по ипотеке.
Также теоретически есть вариант засчитать в залог по взносу ценные бумаги, тогда как сами акции и облигации останутся на бирже у брокера. Представители банков в один голос уверяют, что такое допускается, но пока в России не зафиксировано ни одной реальной сделки подобного рода.
А с этой осени в вопросе, что еще может стать первоначальным взносом, случилась заметная подвижка. Два непоследних застройщика в Москве и Петербурге – ГК «Самолет» и ГК «Полис Групп» – объявили, что на их новостройки возможна ипотека с зачетом первоначальным взносом автомобиля. Впоследствии журналисты выяснили, что круг компаний, допускающих подобное решение, гораздо шире. В частности, тестируют такое решение ГК «ФСК» и «Брусника».
Правда, следует обратить внимание, что в этой истории инициаторами кейсов выступают не банки, а строительные компании. А сама схема оказывается не банковским продуктом, а подкорректированным вариантом схемы trade-in.
Предпосылкой стал столь же взрывной, как и на недвижимость, рост цен в 2021 году на подержанные автомобили – за год более чем на треть. Так, по оценкам аналитического агентства «Автостат», в ноябре средняя цена ненового автомобиля достигла 922 тыс. руб. против 688 тыс. руб. на начало года. «Только с октября по ноябрь автомобили на вторичном рынке подорожали в среднем на 49 тыс. руб., или на 6%. Месяцем ранее повышение цен составило около 4%, а в сентябре машины подорожали на 5%», – докладывают аналитики.
Ситуация дошла до того, что рынок б/у авто вернулся в 90-е. Снова стало выгодно гонять на продажу в страну подержанные машины из Европы. А ассоциация «Российские автомобильные дилеры» выступила с прогнозом, дескать, в России дефицит новых автомобилей продолжится и в первом квартале 2022 года.
В общем, неубитый автомобиль с пробегом сегодня не менее ликвиден, чем однушка в «золотом треугольнике» Петербурга.
Кроме того, на схему работает еще один аспект. «В масс-маркете схема trade-in оживает на короткие отрезки времени. Когда резко повышается спрос на вторичку, – поясняет начальник отдела продаж компании „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. – Застройщик думает, почему бы не завести подразделение, которое быстро себя окупит. Но не все застройщики считают это своей моделью бизнеса и, допустим, заключают договор с каким-нибудь агентством».
Иначе говоря, авто как первоначальный взнос – временное явление. Конечно, если не вернется в 90-е вся страна.
