Сделки на вторичном рынке покупатели жилья нередко предпочитают проводить самостоятельно. Какие документы нужно запрашивать у продавца и на что обратить особое внимание, чтобы минимизировать свои риски?
Сегодня расскажем про базовый пакет документов, необходимый для проведения безопасной сделки на вторичном рынке недвижимости, и научим, как их анализировать.
Оглавление
Чем поможет выписка
Первое, что стоит сделать, – выяснить, кто собственник квартиры. Удостовериться в этом можно по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Идеально, если она выдана не позднее пяти – десяти дней назад. Но такое встречается крайне редко, да и поддельные выписки – вещь нередкая на рынке. Поэтому рекомендуем заказать выписку самостоятельно через МФЦ. Потребуется лишь точный адрес объекта. В выписке будут отражены все собственники на данный момент и основание перехода права собственности, например купля-продажа, дарение и т. д. Если собственников несколько, то будут отражены доли каждого либо разделения на доли не будет.
Также в выписке из ЕГРН отображается кадастровая стоимость объекта, фрагменты технической документации и обременения – запреты, которые не позволяют перевести право собственности на кого-либо другого. Например, квартира в залоге у банка в силу ипотеки либо идет судебный спор о разделе совместно нажитого имущества супругов и на квартиру наложен запрет регистрационных действий. Причин для обременений может быть великое множество, и каждый случай необходимо разбирать индивидуально.
Если в выписке отображается единственный собственник, то это не значит, что распоряжаться квартирой может он один. Нужно выяснить, когда была приобретена квартира, и сопоставить дату покупки квартиры с датой регистрации брака. В случае приобретения квартиры в браке нужно письменное нотариальное согласие мужа или жены на продажу квартиры. Бывают ситуации, когда квартира зарегистрирована до брака, но приобреталась в ипотеку с помощью совместных и/или личных средств второго супруга. Это позволяет ему претендовать на часть квартиры – тогда берем заверенное нотариусом гарантийное письмо, что притязаний второй супруг не имеет. Кроме того, у супругов может быть заключен брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества – оба документа подлежат обязательному нотариальному заверению. Еще один документ, подтверждающий единоличное право собственности, – судебное решение о разделе совместно нажитого имущества супругов, обязательно вступившее в законную силу.
Также выписка подскажет, находится ли объект в реестре объектов культурного значения. Есть и более достоверный источник проверки таких данных – «Перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», опубликованный на сайте правительства Санкт-Петербурга. Если квартира без «культурных» обременений – это значительно упрощает процесс согласования перепланировок и/или ее переоборудования.
Изучаем переход прав
Для безопасности сделки потребуется еще одна выписка из ЕГРН – о переходе прав на объект. Она отражает не только текущих собственников, но и предыдущих. Из этой справки можно узнать, кто, какой период времени и на каком основании распоряжался квартирой. Выписку имеет право заказать и получить в МФЦ только собственник квартиры или его представитель по доверенности.
При изучении этого документа могут всплыть сомнительные нюансы. Например, предыдущие собственники владели квартирой незначительные периоды времени или в цепочке сделок замечено наследство. Общий срок исковой давности (права на обращение в суд) – три года, но в некоторых случаях он может достигать десяти лет.
Помимо выписки, есть другие документы, которые подтвердят переход права собственности. В их качестве могут выступать договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, а также судебные решения, например о том, что продавец получил квартиру по спору о наследстве или разделе совместно нажитого имущества. Исходя из основания перехода права собственности и обстоятельств, которые «преследовали» квартиру, можно делать выводы о ваших возможных рисках.
Сюрпризы из паспорта
Много полезной информации даст паспорт собственника – этот документ желательно сфотографировать или переписать информацию из него. Паспорт должен быть без повреждений: на рынке встречаются мошенники, которые заменяют фотографию недавно умершего либо безвестно отсутствующего человека или используют подставное лицо, очень похожее на владельца паспорта. Нужно быть внимательным!
Паспорт содержит информацию (хотя и не всегда) о наличии несовершеннолетних детей – это повод задать вопрос об использовании материнского капитала при покупке квартиры. Собственнику, состоящему или состоявшему в браке, задаем вопрос о совместно нажитом имуществе. ФИО и дата рождения помогут проверке по открытым официальным базам судебных приставов и судов. Может выясниться, что квартира, которая вам так понравилась, приобретена в браке и является предметом текущего судебного спора. Или в базе приставов может всплыть информация о том, что продавец должен одному или нескольким лицам крупную сумму денег и (возможно) будет подавать на собственное банкротство. Сделки, совершённые за три года до подачи заявления о банкротстве, по общему правилу могут быть признаны недействительными, а имущество по ним возвращено должнику с целью реализации и покрытия долгов перед кредиторами. И это лишь малая часть «сюрпризов», о которых можно узнать из открытых источников.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Проверить, действителен ли паспорт продавца, может любой гражданин. Достаточно зайти на портал Главного управления по вопросам миграции МВД России и в разделе «Проверка по списку недействительных российских паспортов» ввести серию и номер паспорта продавца.
Продажа по доверенности
Не всегда собственник продает квартиру лично. Например, он может проживать за границей или в другом регионе, и с продажей ему помогают родственник или риелтор. Доверенность, если собственник – физическое лицо, должна быть обязательно заверена нотариально. С собственником необходимо пообщаться лично, пусть и через социальные сети, и удостовериться, что он действительно оформлял нотариальную доверенность и отдает себе отчет в том, что квартира будет продана за конкретную сумму.
Доверенность может оказаться недействительной. В лучшем случае истек срок ее действия: он указан в самом документе. В худшем – она окажется поддельной или отозванной доверителем. Удостовериться, что документ оригинальный и в силе, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, вбив реестровый номер доверенности, дату удостоверения и фамилию того, кто удостоверил.
Встречаются и ситуации, когда собственник-продавец выдал доверенность другому гражданину, но умер в период ее действия. В этом случае доверенность недействительна, хотя официально не отозвана и срок ее действия не исчерпан. Если покупатель оформит квартиру на себя, то наследники могут по суду признать сделку недействительной и вернуть жилье в наследственную массу. Проверить такую информацию можно через реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого вам потребуется ФИО и дата рождения продавца. Если наследники обратились к нотариусу для открытия наследственного дела и вступления в наследство, то это будет зафиксировано реестром.
Если стороны сделки с квартирой находятся в разных городах или регионах нашей страны, то рекомендуем проводить сделку не через лицо, имеющее доверенность (пусть и с правом подписи), а через нотариуса. Это новая услуга нотариусов, которая появилась в декабре прошлого года, более подробно об алгоритме проведения дистанционной сделки мы уже писали.
Полезные формы
Большой массив информации о приобретаемой квартире можно получить в управляющей компании или в отделе вселения и регистрационного учета ГКУ «Жилищное агентство <…> района» – в зависимости от того, кто обслуживает жилой дом. Правда, затребовать справки по формам № 7, 9 и 12 может только собственник квартиры.
Форма № 7 – характеристики жилого помещения. В ней указываются технические характеристики квартиры. Основная информация: год постройки, материалы стен, год последнего капитального ремонта, этажность, тип отопления и водоснабжения. Справка особенно актуальна, если вы присматриваете старый фонд.
Форма № 9 о регистрации. Никто не хочет получить вместо квартиры головную боль и прицеп из непрошеных гостей. В этой справке отражаются зарегистрированные граждане. В идеале к моменту сделки зарегистрированных быть не должно. В большинстве случаев их наличие не проблема, если у вас есть деньги на юриста или много свободного времени, чтобы выселить человека самостоятельно – через суд. Но бывают ситуации, когда даже суд бессилен. Например, если квартира проходила через приватизацию и один или несколько проживающих от приватизации отказались. Такие граждане сохраняют право бессрочного пользования квартирой до тех пор, пока лично не изъявят желания сняться с регистрационного учета. И если в первом случае, с зарегистрированным жильцом, у вас есть право требовать от продавца дисконт от рыночной цены квартиры, то во втором случае квартиру нужно обходить стороной.
Также эта справка отражает задолженность по оплате жилого помещения и коммунальным услугам.
Форма № 12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан. В ней отображается информация о снятии с учета несовершеннолетних, осужденных, находящихся в психоневрологических интернатах, проходящих службу в армии и т. д. Это особые категории граждан, которые в некоторых случаях могут восстановиться в регистрации и заявить свои права на жилую площадь.
Технический паспорт. Чем старше квартира, тем больше вероятность, что в ней были перепланировки. Технический паспорт на объект недвижимости должен соответствовать фактическому состоянию жилья. Если в техпаспорте видны красные линии – это перепланировки, которые не были узаконены. И, к сожалению, не всегда есть юридическая возможность их согласовать. В некоторых случаях проще и дешевле привести жилое помещение в первозданный вид. Собственник квартиры может получить технический паспорт через прямое обращение в проектно-инвентаризационное бюро Санкт-Петербурга, в некоторых регионах заказать техпаспорт также можно через МФЦ или БТИ.
Помнить о детях
Несовершеннолетние могут быть собственниками квартиры, например, в силу приватизации жилой площади. В этом случае необходимо выяснить, где детям будет выделена собственность: она не должна ухудшать условий проживания несовершеннолетних. Этот момент курируют органы опеки – через согласование перехода права собственности на жилые объекты. Часто продавцы начинают подбор жилья и согласование сделки с органами опеки только после заключения предварительного договора купли-продажи с покупателем. Поэтому вы можете попросить продавца разрешить вам лично присутствовать на переговорах с органами опеки. Согласование альтернативного жилья для детей проходит индивидуально и может занимать от нескольких дней до нескольких месяцев.
Часто жилье приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В этом случае родители обязаны выделить несовершеннолетним их доли в праве собственности после того, как будет снято обременение. Нередко из-за незнания законов или для скорости продажи собственники умалчивают об использовании маткапитала либо собираются выделить доли детям позже, уже в другом, приобретаемом жилье. Это запрещено: доли несовершеннолетним должны выделяться только в жилье, на которое были потрачены средства маткапитала. По всей стране давно идут судебные споры, в результате которых признаются недействительными сделки, где не выполнены эти условия.
К сожалению, прямого варианта проверки использования материнского капитала, потраченного на ипотеку, нет. Поэтому приходится идти на ухищрения. Запрашиваем у продавца выписку (справку) о размере (остатке) средств маткапитала. Ее получает продавец лично – через МФЦ, ПФР или на портале госуслуг в виде электронного документа с цифровой подписью. Это нужно сделать обязательно, даже если продавец клянется, что средства маткапитала не использовались. Если в выписке об остатке средств указано, что средства маткапитала на счете, – значит, продавец вас не обманул. Если нет, то нужно копать глубже и выяснять, на что именно были потрачены эти средства. Косвенно об использовании маткапитала может свидетельствовать выписка из банка о погашении ипотеки – на это укажут крупные суммы от 400 тыс. руб.
Некоторые банки выдают справки с подтверждением, использовались средства маткапитала по ипотечному договору или нет. Но это добрая воля, а не обязательство банка. Другой вариант проверки возможен при проведении сделки через нотариуса: он по единой базе нотариата проверит, предоставлял ли продавец нотариальное обязательство о выделении долей детям по конкретной жилплощади или нет. Во втором случае нотариус может приостановить сделку до устранения недочетов – выделения долей детям.
Часто возникает вопрос: «Как узнать, использовался ли материнский капитал до того, как наш продавец купил квартиру?» К сожалению, во многих случаях это невозможно. Материнский капитал мог быть вложен в договор долевого участия – через ипотеку, а ДДУ в свою очередь мог быть переуступлен. Так как дом еще не построен, выделить доли нет фактической возможности. В таких случаях лучше отказаться от приобретения прав по ДДУ с использованием средств материнского капитала. Обязательства по выделению долей детям ни при каких условиях не отменяются.
страховка от рисков
Справка из психоневрологического диспансера актуальна, если вы проводите сделку с продавцом пенсионного возраста. К сожалению, от болезней, которые влияют на дееспособность и могут ее ограничить, не застрахована ни одна возрастная категория граждан. Если есть объективные сомнения в дееспособности и адекватности продавца – настаивайте на том, чтобы лично сходить с продавцом к специалисту, так как подобные справки легко подделать. Некоторые скажут, что нотариус удостоверится в дееспособности, и отчасти будут правы: нотариус проверяет по базе судебных актов, лишен гражданин дееспособности в судебном порядке или нет. Но человек может страдать заболеванием и даже не находиться на учете у врача – или находиться и при этом отсутствовать в судебной базе данных. Справка факультативная, но иной раз лучше подстраховаться и выслушать негодования продавца, чем потом остаться без жилья и вложенных денег.
Справка из наркологического диспансера также факультативная, и способ ее получения идентичен: при малейших сомнениях с продавцом нужно сходить лично в диспансер, чтобы убедиться, что справка не подделана. Наркоманы в сделках – единичные случаи. Но лучше подстраховаться.
Существует еще один способ комплексной проверки документов по сделке – титульное страхование, которое проводится через банк или страховую организацию. Если кратко, то организация берет на себя проверку всех документов по сделке и анализирует их. И делает вывод о рисках: может ли эта сделка гарантировать переход права собственности без негативных юридических последствий в будущем, а также выгоду самому страховщику (получение комиссии без выплаты страховой суммы). Этот способ тоже не панацея, и у каждой организации свои условия страхования. Это может быть страхование сделки на случай проведения ее недееспособным гражданином, одним из супругов без согласия второго и т. д.
Как не бывает одинаковых людей, так не бывает и одинаковых объектов недвижимости. Особенно если речь идет о вторичном рынке. У каждого объекта своя судьба и нюансы, поэтому требуется не только индивидуальный подход, но и максимальная внимательность потенциального покупателя при анализе документов. Удачных сделок без негативных последствий!
Автор материала: Юрий Кочергин, юрист, «Центр юридического сопровождения», Санкт-Петербург
тел. +7 (812) 999-6374
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».
Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».
Найти квартиру — это просто!Выбирайте среди 14 тысяч проверенных вариантов на вторичом рынке жилья на портале BN.ruПосмотреть объявления
