По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за минувший месяц квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга подорожали довольно значительно. Средняя цена предложения увеличилась на 1841 руб. за кв. м. Мы спросили у экспертов-практиков о причинах такого роста и предложили спрогнозировать, что ждет рынок в ближайшем будущем.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– Средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга к концу июля 2020 года составила 131,9 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем она выросла на 1,44%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на начало августа составили 4,9 млн руб. (+1,44%), двухкомнатных – 7,9 млн руб.(+1,42%), трехкомнатных – 11,4 млн руб. (+1,2%).
Динамика средней цены предложения по типу квартир в Санкт-Петербурге, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– На наш взгляд, среди основных факторов, которые влияют на повышение цен, можно выделить растущий доллар. Этот момент явно нервирует многих продавцов. Кроме того, рынок растет из-за снижающихся ставок по депозитам, а также налогам на доходы по вкладам.
Помимо этого, я бы выделил еще и доступную ипотеку, которая, конечно, не настолько выгодная, как на первичном рынке, но также весьма привлекательна.
Предсказать то, как будут вести себя цены на вторичку осенью сложно. По нашему мнению, резких скачков ждать не стоит. Добавлю также, что нынешний рост цен – это скорее ожидания продавцов.
Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамкНам»:
– Вторичка потянулась за первичкой. Именно с этим связано подорожание объектов. Ведь ставки по ипотеке на строящееся жилье стали ниже, а вот цены – выше.
Многие собственники объектов долго думать не стали и выровняли, так сказать, рынок вторичного жилья. И ошиблись. Ведь продавать – не значит продать. Да и если квартира стои́т в рекламе – не означает, что она столько сто́ит. Вторичка в этом плане жестока.
Ряд квартир, действительно, искусственно поднимался в цене. Но есть огромная разница между рекламной ценой и реальной. Между желаниями продавца и возможностями покупателя. И много таких «между».
Покупатель выбирает. Он считает. И если при прочих равных можно купить квартиру в новостройке с низкой процентной ставкой, зачем отдавать предпочтение «вторяку», где ставки на 2,5% годовых выше, заниженная цена в ДКП, да еще и история у квартиры есть.
Поэтому те цифры, которые все видят на первый взгляд в плане прироста вторичного жилья, не отражают реальной картины.
Решает покупатель. Точка. И есть устойчивое определение цены объекта: это цена интереса. Интересно? Купят. Нет? Дальше пошли выбирать.
В конце марта, как известно, вырос курс доллара. Да так вырос быстро, что многим показалось лучшим решение дать доллару еще укрепить свои позиции. И снова ошибочно многие продавцы сняли с продажи свои квартиры, мол, подорожают.
В нашем агентстве тоже был подобный случай. Когда 10 марта мы нашли покупателя на квартиру стоимостью 3,8 млн, а 28 марта собственник решил поменять цену на 4,2 млн. Разумеется, покупатель ушел. А собственник решил попробовать самостоятельно продать свою хрущевку за 4,2 млн. Собственно, это объявление мы видели и в конце августа, правда, снова за 3,8 млн.
Сам себя наказал, называется. Ведь целью продажи хрущевки была как раз покупка квартиры в новостройке. И парадокс в том, что купить желаемое уже не может. Цены кусаются. И снова почему? Господдержка рынок значительно изменила.
Что будет осенью? Всё просто. Кто хочет продавать, будет продаваться. Кто хочет что-то кому-то доказывать – будет стоять в рекламе и ждать. Я вижу на рынке недвижимости уже четвертый кризис. Рынок всегда и несмотря ни на что активный.
Вопрос в мотивации и здравомыслии. Мы всегда разговариваем с продавцами, объясняя простую истину: продажа квартиры – это сделка с двумя сторонами, и хотеть должны оба!
Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость»:
– Рост цен на вторичном рынке однозначно есть. На мой взгляд, это связано с четырьмя основными факторами. Первый – отложенный спрос. Многие люди на время самоизоляции отложили покупку, не ходили и не смотрели квартиры. Начиная с июня количество просмотров объектов стало расти. Второй фактор – это то, что мне говорят клиенты: боязнь второй волны пандемии. Поэтому многие хотят закрыть вопрос по покупке квартиры. Третий фактор – боязнь девальвации рубля. В СМИ активно эта тема обсуждается, и поэтому люди торопятся вложить свои деньги в недвижимость. Четвертый фактор – рост цен на первичном рынке. В этом сегменте стоимость недвижимости растет каждый месяц. При этом очень многие, кто сейчас продает вторичную недвижимость, планирует после ее реализации приобрести квартиру в новостройке. Доля таких клиентов находится в районе 40%. Конечно, они видят, что, продав сейчас за одну сумму, через месяц на нее уже ничего не купишь, поэтому они тоже повышают цены.
Объекты, снятые с листингов на время пандемии, вернулись в продажу еще в мае-июне.
На мой взгляд, рост цен на вторичку осенью может остановиться. Я не думаю, что будет падение, но и роста не будет. Это произойдет в октябре-ноябре. Это продлится до декабря—января. Именно в этот период обычно фиксируется наибольшее количество сделок.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– По нашим данным, цены на жилье на вторичном рынке стабильны. После снижения цен в апреле-мае (из-за ситуации с пандемией) в июне цены вновь выросли и на данный момент остаются на этом уровне.
В августе некоторые продавцы уходят в отпуск, поэтому объем предложения немного снижается, и мы фиксируем единичные сделки по ценам выше рыночных. Обычно это происходит, когда клиент хочет приобрести квартиру в какой-то конкретной локации или даже квартале и в силу ограниченного предложения соглашается на имеющиеся варианты.
Если не случится второй волны пандемии, то осенью ситуация на рынке должна быть достаточно ровной и стабильной. Новое жилье продолжит дорожать, а цены на старые дома останутся прежними.
Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– Текущая ситуация на рынке недвижимости действительно несколько иная, чем это виделось ряду экспертов буквально три месяца назад. Многие предполагали, что тот отложенный спрос, который копился с конца прошлого года по март нынешнего, был успешно реализован уже весной и после этого на рынке снова должно наступить затишье и относительная стабилизация цен. Так как у большинства граждан нет уверенности в получении стабильных доходов, сохранении рабочих мест и, следовательно, будет меньше желающих брать ипотечные кредиты на покупку недвижимости.
Однако, как показала практика, и в мае, и в июне, и в июле, и сейчас в августе мы наблюдаем плавный, но устойчивый рост и стоимости недвижимости, и количества сделок. При этом растущий спрос мы отмечаем и в новом строительстве, и на вторичном рынке, и в сегменте загородной недвижимости.
Что касается ситуации с ценами у застройщиков – рынок первичного жилья переживает серьезные изменения, которые, в свою очередь, ведут к удорожанию стоимости строительства, и, как следствие, строительные компании вынуждены плавно и регулярно повышать цену, на 1000—2000-3000 руб. за квадрат для различных категорий квартир. При этом, конечно, у многих застройщиков есть различные акции, скидки, специальные программы, иногда эти дополнительные скидки суммируются с другими действующими спецпредложениями. Многие компании предоставляют дисконт на отделочные работы, всё чаще встречается возможность заказать меблировку квартиры, есть скидки на паркинги до 50% от стоимости и так далее. Таким образом, застройщики, с одной стороны, вынужденно повышают цены, а с другой – всячески привлекают клиентов, проводя для них различные акции и программы, предоставляя скидки и бонусы.
Вслед за ценами первичного рынка плавно растет и стоимость объектов на вторичном рынке, которая всегда ориентировалась на стоимость квадратного метра на рынке нового строительства.
Также, наверное, правильно будет отметить, что активный спрос на недвижимость сейчас обусловлен и снижением ключевой ставки, и снижением ставок на ипотечные кредиты. В этом году мы наблюдаем неоднократное снижение процентных ставок, и если недавно они еще были на уровне 10–12%, то сейчас можно говорить о массовом предложении в 6–8%, а в отдельных случаях, например в рамках программы «Сельская ипотека», даже гораздо ниже – 3%. Правда, стоит оговориться, что по льготным программам кредитные лимиты в банках зачастую быстро исчерпываются.
Конечно, на стоимость недвижимости и на активность спроса со стороны населения существенно влияет общая нестабильная ситуация в финансовой сфере, нестабильность экономической обстановки и колебания валютного курса и стоимости нефти. Большинство наших сограждан по-прежнему считают покупку недвижимости надежным способом вложения средств или по крайней мере их сохранения.
По некоторым оценкам, сегодня на рынке Санкт-Петербурга стало почти на 40% меньше оптовых покупателей первички (лоты от пяти квартир или апартаментов), но оставшиеся инвесторы очень активно продолжают вкладываться в квадратные метры – рекордсмены покупали оптом в строящихся в Петербурге ЖК по 100, 200, 300 квартир или апартаментов единовременно. Недавно один бизнесмен купил сразу 444 квартиры в ЖК «Чистое небо». Всё это, несомненно, влияло и влияет на сегодняшнюю цену недвижимости.
Сегодня сложно делать прогнозы относительно стоимости недвижимости и активности рынка осенью: рынок достаточно подвержен влиянию очень многих факторов. В том числе в последнее время агентства недвижимости отмечают усложнение процедур подписания договоров у застройщиков. По некоторым данным, например, в ближайшие дни ряд застройщиков отменят «живое» подписание договоров купли-продажи в офисе и снова вернутся к дистанционному подписанию договоров с клиентами. Также недавно в риэлторской среде появилась информация о том, что Росреестр меняет программное обеспечение, что, в свою очередь, может привести к перерыву в работе по городу в конце августа, по области с середины сентября. Что в совокупности также будет влиять и на рынок, и на цены.
Тем не менее сегодня нет серьезных предпосылок говорить о том, что рынок затоварен недвижимостью. И доступная льготная ипотека, и нестабильная ситуация всё-таки скорее будут и дальше влиять на рост стоимости недвижимости и стимулировать более активное вложение денег в эту сферу инвесторами и частными покупателями. Также сегодня можно отметить, что в связи с ослаблением карантинных мер подавляющее большинство квартир, снятых с продажи в начале режима самоизоляции, снова возвращаются в продажу и выходят на рынок недвижимости.
Все вышесказанное в совокупности позволяет сделать осторожный прогноз, что в ближайшее время покупательская активность не снизится, а плавный рост стоимости недвижимости продолжится.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Мое наблюдение за рынком недвижимости говорит о том, что цены идут вверх по инерции. На продавцов давит внешний информационный фон с первичного рынка, где застройщики продолжают пересматривать цены в большую сторону.
На сегодняшний день на рынке нет того уровня спроса, чтобы покупатель легко «проглатывал» цену продавца. Иначе бы не стояли месяцами на продаже разнокалиберные объекты недвижимости с ценой, установленной еще до объявления пандемии.
Сделки осуществляются, только если продавец вторички пошел на уступку покупателю.
На первичном рынке тоже не всё так радужно: там продажи остались на уровне того же периода (первое полугодие) 2020 года. И, если бы не госпроект по ипотеке под 6,5%, неизвестно, насколько хорошо всё было бы у застройщиков. В среднем благодаря этой программе количество сделок по ипотеке увеличилось на 10–20%. Под эту программу застройщики и поднимают цены.
На вторичке уже сейчас те продавцы, которые выставили свои объекты до пандемии и до сих пор не продали, подумывают о снижении цены. Многие ждут начала сентября, надеясь на повышение активности покупателей.
Думаю, что с середины сентября мы увидим стабилизацию цен и начало их снижения, так как нет никаких экономических обоснований для увеличения спроса покупателей. В ноябре закончится ипотечная программа поддержки строителей, а вторичный рынок власти никогда не поддерживали.
