Из азов экономики мы с вами помним, что по закону спроса и предложения цена находится где-то в точке равновесия между ними. А если обратить внимание на новостройки, то можно заметить: квадратные метры в них по-прежнему дорожают. Так за счет чего сегодня, во время карантина, поддерживается интерес покупателей, что будет, если спрос опустится до нуля, и что ждет рынок в ближайшем будущем – мы спросили у петербургских застройщиков.
Что сейчас происходит с ценами на новостройки, повлияла ли на рынок пандемия коронавируса?
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– За апрель 2020 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 0,95%, или 1,2 тыс. руб. за кв. м, и к началу апреля составила 124,2 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир на конец апреля 2020 года студии и однокомнатные – 4,9 млн руб. двухкомнатные – 7,4 млн руб. трехкомнатные – 10,0 млн руб.
Студии и однокомнатные квартиры подорожали на 1,04%, двухкомнатные – на 0,75%, а трехкомнатные – на 0,62%.
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в апреле средние цены на первичном рынке Петербурга и пригородов не только не снижались, но росли. Так, в классе масс-маркет в Петербурге рост за месяц составил 2,1% (а с начала года уже 5,5%) – квадрат подорожал до 120,9 тыс. руб.
Изменение цен зависит от множества факторов: объем спроса, вывод в продажу новых очередей или сокращение уже существующего предложения, плановые повышения стоимости, связанные с увеличением стадии строительной готовности объекта.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Небольшой рост цен по рынку за последний месяц действительно наблюдается. У нас в компании повышение цены произошло там, где есть повышенный спрос, – это в первую очередь наши загородные проекты EcoCity и «Русские сезоны».
Не секрет, что спрос на загород сейчас стал выше. Повышение цены в условиях роста спроса – это для девелопера инструмент управления темпами продаж. Слишком быстро распродавать свой товарный запас так же невыгодно, как и иметь низкие продажи. Кроме того, сказывается на спросе еще и то, что оба названных проекта – в высокой степени готовности. EcoCity уже сдан и заселен, а «Русские сезоны» будут сданы уже в этом году. Это еще одна особенность текущего момента: в условиях нестабильности в экономике люди чаще склоняются к готовым проектам.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– Предпосылки для роста цен есть, поскольку нестабильность курса уже привела к повышению стоимости ряда комплектующих. Однако сейчас, учитывая снизившуюся платежеспособность населения, мы стараемся сдерживать этот рост.
Внеочередных повышений у нас не было – ценообразование идет в рамках действующего плана в зависимости от степени готовности проекта и реализованного объема предложения. Рост цен по итогам апреля составил до 1,1 тыс. руб. за кв. м. Наибольший рост – в микрорайоне «Ясно.Янино», где в апреле был высокий спрос в связи с запуском программы сельской ипотеки. Ставка по программе составляет 2,7% годовых, и это весомый стимул для покупки.
Сохранить стабильные показатели помогло, во-первых, то, что у нас уже были настроены дистанционные продажи. Больше года в «КВС» работает онлайн-магазин квартир, и мы ни на час не останавливали работу отдела продаж. Особенно важно это было, когда на прием бумаг не работали Росреестр и МФЦ. Сделки можно было регистрировать только онлайн. По итогам апреля 75% сделок было проведено через онлайн-магазин квартир, без визита в офис.
Сохранился ли спрос на строящиеся объекты?
Ольга Трошева:
– Компания «Петербургская недвижимость» (брокер проектов Setl Group) в апреле фиксировала тенденции, характерные для всего рынка. А именно: в начале месяца спрос по сравнению с активным мартом снизился в силу перехода покупателей в режим самоизоляции и отделов продаж – в онлайн. Однако уже к третьей неделе – концу месяца, особенно после анонса льготной ипотеки со ставкой 6,5%, спрос вернулся к мартовским значениям. Практически сразу после того, как президент анонсировал государственную поддержку жилищного кредитования, мы зафиксировали увеличение звонков и обращений по ипотеке. Сейчас, например, она интересует каждого второго клиента из тех, кто обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата.
Егор Федоров, руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест»:
– Стоит отметить, что покупатели ведут себя очень осторожно. На рынок сейчас влияют разные факторы, связанные с карантинными мерами. Часть покупателей переносят сделки на время, когда закончится пандемия коронавируса и жизнь вернется в привычное для всех русло. При этом они продолжают мониторить рынок и консультироваться. Кроме того, те покупатели, которые планировали использовать средства на покупку новой квартиры с продажи вторичной недвижимости, сейчас находятся в ожидании, так как рынок вторички замедлился из-за карантина. Таким образом, мы можем прогнозировать формирование отложенного спроса.
Анжелика Альшаева:
– Основной провал в спросе пришелся на первую неделю месяца, но уже к концу второй недели активность начала расти. Шок прошел, люди подстроились под ситуацию и вернулись к своим текущим задачам, в том числе к решению квартирного вопроса.
Большой интерес вызвала запущенная программа господдержки – количество обращений начало расти сразу после того, как программа была анонсирована президентом. Сейчас спрос сохраняется на стабильном уровне, много заявок поступает по ипотеке. Безусловно, ограниченный срок действия программы – до 1 ноября – подталкивает к тому, чтобы выйти на сделку как можно раньше.
Вера Сережина:
– Поддержит ли спрос субсидированная ипотека в условиях прогнозируемого снижения доходов населения? В какой-то мере да, это полезная мера, но вряд ли благодаря ей спрос удержится на текущем уровне – все равно какое-то снижение может произойти.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development:
– Согласно внутренней статистике Euroinvest Development, наибольшей популярностью в сегменте масс-маркет пользуются маленькие квартиры, но не студии: однокомнатные небольших площадей и стандартные двушки. Самый высокий спрос в последние годы был на двухкомнатные квартиры площадью 50–60 кв. м. Однако они моментально растут в цене, поскольку на первичный рынок застройщики их выводят в недостаточном количестве и они быстро расходятся. Еще до пандемии на рынке стало меньше студий, поскольку у потребителей появился опыт жизни в таких условиях, в том числе негативный. Лет пять назад, когда покупатели плохо представляли, каково жить в подобном формате, студии были в ходу. Застройщики проектировали их совсем крошечными, от 20 кв. м, чтобы в доме поместилось больше таких квартир, поскольку в этом для них была определенная выгода: не все знают, что цена квадратного метра у студий дороже на 20%.
Плюс сказались законодательные ограничения в ряде регионов – например, в конце 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко издал указ, касающийся ограничения на строительство студий. Мы в Euroinvest Development предвидели эту тенденцию и проектировали минимальное количество таких квартир в своих домах, и в проектах ЖК iD Мурино и ЖК iD Кудрово их заложено немного.
Такой формат жилья был востребован у людей, которые много работают и приходят домой только переночевать, а также у молодых людей как первое собственное жилье. Оставшись в таком ограниченном пространстве на месяц, люди переосмыслят свое отношение к жилью и, вероятно, запланируют покупку новой квартиры в более благоприятное время. Самоизоляция как новый пользовательский опыт, скорее всего, поспособствует снижению спроса на такую недвижимость.
Деньги на новую квартиру у населения появляются в основном за счет продажи старой, но в апреле на вторичке сделок проводилось очень мало. Отразится ли этот факт на рынке новостроек?
Ольга Трошева:
– Что касается перепродажи вторички, то это лишь один из инструментов для приобретения нового жилья. Люди, которые имеют накопления на банковских счетах, в кризисные периоды стараются вложить их именно в недвижимость, которая, кстати, гарантирует более высокий доход, чем вклад.
Анжелика Альшаева:
– Господдержка на первичном рынке, напротив, сейчас подстегнула сделки и на вторичке: те, кто хотел продать квартиру для покупки новостройки, оживились, чтобы успеть взять недостающую сумму в кредит по господдержке. С конца апреля мы также замечаем, что люди начали возобновлять показы на вторичном рынке.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– В условиях достаточно развитой сферы ипотечного кредитования, клиенты часто копят на первый взнос, а далее берут ипотеку. Процент таких сделок на рынке масс-маркета достаточно высок. Снижение сделок на вторичном рынке сегодня в основном связано с ограничительными мерами в городе, в частности, не работали МФЦ, приостанавливались просмотры квартир, не работали риэлторы. Но это временные явления, скоро все вернется в более традиционное русло.
Вера Сережина:
– Связь между первичным и вторичным рынками не настолько прямая. Например, в последние два года на первичке мы видели почти постоянный рост, а вторичный рынок мог стоять почти в течение года.
Правда ли, что деньги на первичку у населения появляются в основном за счет продажи вторички? Далеко не всегда. Как минимум студии и однокомнатные квартиры в новостройках – это часто первые квартиры для своих покупателей. Эти покупатели ничего не продают, просто используют накопления и, возможно, ипотеку.
Что ждет рынок в ближайшей перспективе?
Ольга Трошева:
– Мы не ожидаем снижения цен на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствует целый ряд факторов. Прежде всего, мы видим, что по итогам первого квартала на рынке серьезно сократилось предложение – до 4 млн кв. м (на 15% меньше, чем в предыдущие годы). В январе – марте вдвое уменьшился вывод на рынок новых объектов, в апреле в продажу также выходили единичные проекты.
При этом на рынке действуют рекордно низкие ипотечные ставки. В классе масс-маркет на рынке Петербурга и пригородов сегодня 62% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Мы ожидаем, что льготная ипотека под 6,5% поддержит спрос, возможно, в объеме плюс 15–20% к текущему показателю продаж в целом по рынку.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Если говорить про рынок в целом, то в ближайшее время цены могут колебаться, однако не приходится ожидать, что они существенно снизятся. Скорее точечно будут предлагаться скидки за ту же электронную регистрацию или вводиться отдельные акции на определенные типы квартир.
Анжелика Альшаева:
– По маю мы видим достаточно высокий спрос, выше апрельских показателей. Необходимость в улучшении жилищных условий у людей никуда не ушла, а сейчас действуют очень выгодные условия для того, чтобы решить квартирный вопрос, в том числе ипотека с господдержкой. Таких ставок, как сейчас, в истории жилищного кредитования еще не было, и люди понимают, что откладывать покупку невыгодно. Для снижения цен предпосылок нет. Текущая ситуация с эскроу-счетами никак не способствует таким изменениям. Экономика проектов не позволяет уходить вниз. Кроме того, ценообразование в рамках проектного финансирования четко прописано в кредитном договоре и предусматривает только постепенный рост вместе с ростом стадии готовности. Стоит также учесть, что предложение жилья сокращается. На рынок практически не выводятся новые проекты, и эта ситуация также скорее приведет к росту цен, чем к их снижению.
Мы поняли, что при проектном финансировании банки диктуют застройщикам условия реализации квартир. А что будет, если спрос окажется на нуле?
Ольга Трошева:
– Перед принятием решения об открытии кредитной линии девелоперу банк тщательно анализирует финансовые показатели компании, историю деятельности, рассматривает портфель текущих проектов. И принимает положительное решение о выдаче кредита, только если компания соответствует всем банковским требованиям, отличается надежностью, проводит грамотную финансовую политику. Поэтому ситуация с нулевым спросом на объект, который банк решил финансировать, практически невозможна.
Кроме того, перед подписанием договора с банком застройщик предоставляет кредитной организации план продаж с количеством площадей в квадратных метрах за квартал и плановыми ценами. Поэтому опять же здесь нельзя вести речь о снижении цены для увеличения спроса. В этой ситуации действуют рыночные механизмы. А именно: в случае снижения объема продаж банк имеет право пересмотреть ставку по кредиту в сторону повышения. Это еще один факт, который говорит о том, что застройщик уже в силу подорожавшего кредита не сможет снизить цены.
Ольга Ульянова:
– Банки и застройщики всегда в свою финансовую модель по проекту закладывают риски, поэтому все договоренности происходят на берегу. В целом и банки и застройщики ориентируются на прогнозные показатели, застройщики прошли не один спад на рынке, накопили большую статистику и опыт, поэтому они способны планировать свою деятельность и в текущих условиях.
И напоследок ваш совет покупателям.
Егор Федоров:
– Старайтесь думать о хорошем, берегите себя и своих близких. Сейчас очень важно сохранять спокойствие и помнить, что и этот кризис закончится и мы вернемся к привычному образу жизни. Если вы планировали покупку недвижимости для себя или для инвестирования, то сейчас действительно наиболее удачное время: ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, действуют удобные акции с отсрочкой платежей, застройщики стараются удерживать цены на время самоизоляции. Выбирайте проверенных застройщиков и пользуйтесь удобными онлайн-сервисами, которые подтвердили свою безопасность и прозрачность.
Анжелика Альшаева:
– Люди и сами хорошо понимают, что сейчас выигрышный момент для покупки квартиры. Это видно по динамике обращений. Посоветовать можно только внимательно и взвешенно подходить к выбору застройщика, жилого комплекса и квартиры, смотреть на планировку, качество строительства, отделку, оценивать энергоэффективность, инженерные решения, поскольку это напрямую влияет на микроклимат в квартире. Кроме того, сейчас на рынке действительно представлено очень много разнообразных условий покупки, не только ипотека с господдержкой.
Дмитрий Ефремов:
– Вывод новых предложений на рынок замедляется, ставки по ипотеке стали еще более доступными, а предпосылки для существенного снижения цен в востребованных проектах не наблюдаются, ведь себестоимость строительства меньше не становится. Кроме того, появляются дополнительные скидки и акции от застройщиков. Поэтому сегодня можно достаточно выгодно и удачно решить квартирный вопрос.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
– Тем, кто планировал покупку квартиры, рекомендуем не откладывать задуманное. По возможности подбирайте ликвидные объекты, которые потом сможете реализовать не по номиналу, а с прибылью. По-прежнему самыми ликвидными квартирами являются однокомнатные и студии. Не менее выгодно покупать недвижимость на старте продаж объекта: с ростом строительной готовности растет и стоимость, и к моменту возведения под крышу она может увеличиться на 10–30%.
Также, отметим, кто хотел приобрести квартиру с помощью ипотечных средств, советуем поторопиться: сейчас можно не только оформить льготный кредит с господдержкой в 6,5%, но и воспользоваться специальными предложениями банков, которые готовы выдавать ипотечные займы под 6,0%.
Ольга Трошева:
– Мы рекомендуем не откладывать покупку недвижимости и решать свои жилищные вопросы сейчас. Ситуация, сложившаяся на рынке жилья, свидетельствует о том, что цены снижаться не будут. При этом в условиях сокращающегося предложения с рынка продолжат вымываться именно бюджетные варианты. То есть, если покупатель хочет приобрести жилье по минимальной цене и впоследствии получить доход от его перепродажи, нужно задумываться о покупке уже сейчас. Кроме того, именно сегодня на рынке действует привлекательная льготная ипотечная программа со ставкой 6,5%.
Вера Сережина:
– Советую сделать простую вещь. Наверняка вы собираетесь покупать не какое-то абстрактное жилье, а как минимум жилье в определенном районе, который вам нравится. Посмотрите, какие в этом районе есть конкретные предложения, последите немного за тем, что происходит с этими предложениями: как они уходят, пользуются ли популярностью, меняется ли цена. И, ориентируясь на это, уже выбирайте конкретный проект. Сильно затягивать не стоит, потому что новых стартов сейчас мало.
Если же хотите купить квартиру для инвестиций, упорно ждать и искать точку минимальной цены не стоит. Часто снижают цены те компании, у которых плохо с продажами, а это вряд ли происходит без причины. Минимальную цену также можно получить, инвестируя в стройку на начальном этапе, но высокая готовность объекта – это более твердая гарантия (хотя и более высокая цена).
