Льготная ипотека оказалась палкой о двух концах. С одной стороны, она заметно поддержала строительный рынок в 2020-м, с другой – именно она задрала цены на новостройки до небес. Застройщики поделились, почему это произошло, и рассказали, откуда берутся мизерные ставки от 0,01%.
На рисунке банкир выдает молодой семье спасательные круги (льготную ипотеку), которые не особо помогут, так как суда (жилье) отходят с каждым днем всё дальше и дальше от берега (цены всё выше и выше) и плыть становится всё труднее и труднее. Автор иллюстрации: Александра Савина
Оглавление
Виновница торжества
В прошлом году квадратный метр в питерских новостройках подорожал почти на четверть. По сведениям Центра оценки и аналитики BN.ru, в Санкт-Петербурге за год его цена взлетела со 119 тыс. до 148 тыс. руб. (а к нынешнему февралю добралась уже до 149 тыс. руб.).
Главной виновницей такого антирекорда рыночные аналитики дружно назвали льготную ипотеку. BN.ru опросил застройщиков и убедился, что это правда. Но лишь отчасти.
«Программа льготной ипотеки, безусловно, привела к росту цен на первичном рынке, значительно активизировав спрос, – комментирует директор по продажам и маркетингу СК „Инвестторг“ Анастасия Новгородская. – Подъем интереса стал заметен практически сразу после запуска программы в апреле, и уже летом начался ажиотаж. Ликвидные предложения вымывались в первые же недели после старта продаж, и застройщики проводили несколько повышений цен в месяц».
О заметном оживлении рынка в середине прошлого года вспоминает и директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее наблюдениям, до лета подорожанию жилья препятствовало сокращение платежеспособного спроса. Поэтому, несмотря на пандемию, падение рубля и прочие катаклизмы, застройщики как могли сдерживали цены.
«А после введения льготной ипотеки начался бум на жилье, – продолжает эксперт. – Покупатели воспользовались моментом, чтобы сохранить деньги в кризис. Когда же программу субсидируемой ипотеки продлили и после 1 ноября, девелоперы поняли, что могут наконец без ущерба для спроса компенсировать свои растущие расходы повышением цен».
Поток покупателей вырос не только на фоне понижения ипотечных ставок, но и в связи с тем, что банки смягчили требования к уровню доходов потенциальных заемщиков. У многих людей появилась возможность получить более крупную сумму кредита, чем изначально рассчитывали. Это, соответственно, привело к росту спроса. А учитывая наметившуюся тенденцию к сужению предложения на первичном рынке, подстегнуло и рост цен на недвижимость.
Одна из множества
Про «частичную правду» в самом начале мы упомянули потому, что есть и другие причины подорожания новостроек.
«Возросший из-за доступной ипотеки спрос – лишь один из множества факторов, формирующих ценообразование, – говорит директор по развитию компании „Л1“ Надежда Калашникова. – На стоимость квадратного метра в большей мере повлияли рост цен на строительные материалы, введение проектного финансирования и подорожание услуг подрядных организаций».
Такого же мнения придерживается начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС Ольга Трошина. Со слов эксперта, заметную роль в ценообразовании играет растущая себестоимость проектов, на которую, в свою очередь, влияют сразу несколько факторов. Помимо отмеченных выше подорожания материалов и оборудования, а также дополнительных расходов на обслуживание эскроу-счетов, значительных затрат требует строительство социальных объектов. К тому же из-за закрытия границ ощутимо выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.
Покупка на мизере
Итак, по совокупности факторов девелоперам пришлось поднять цены. И тут же встал вечный вопрос: как не спугнуть покупателя? Маркетологи избрали старый добрый способ – ловить на приманку. В рекламе жилых комплексов стали появляться невиданные до сих пор предложения с мизерными процентами по кредиту. Как, например, ипотечные программы по ставке 0,01%, предлагаемые компаниями «Аквилон» и «ЦДС».
BN.ru попросил девелоперов рассказать об этих заманчивых продуктах подробнее.
«Условия нашей совместной с Альфа-Банком программы простые, – разъясняет руководитель отдела продаж группы „Аквилон“ Марианна Устинова. – Застройщик субсидирует жилищный кредит заемщика в течение шести месяцев, то есть на протяжении этого срока покупатель имеет возможность не платить проценты. По окончании льготного периода ставка составляет 5,99% годовых на весь срок кредитования».
Аналогичный продукт в сотрудничестве с банками разработала и Группа ЦДС. Девелопер также предлагает программы по ставке от 0,01% годовых в первые полгода. По словам Ольги Трошиной, это выгодно для покупателей в разных жизненных ситуациях: когда приходится арендовать жилье до переезда в новую квартиру; когда нужно время для продажи старого жилья или необходимы резервы для накопления средств на ремонт; когда хочется купить не только квартиру, но и парковочное место. С учетом того, что во время пандемии у многих снизились доходы, интерес к такому предложению немалый.
Главное, что стоит понимать про подобные программы, – ничтожно малые ставки абсолютно реальны. Однако действуют они ограниченный период, от месяца до года. А дальше «включается» уже рыночная ставка.
Строгие принципы
Подобные акции, впрочем, практикуют далеко не все застройщики. Ряд компаний придерживается более строгих принципов привлечения клиентов.
«Совсем низкие проценты, как и огромные скидки, это зачастую лишь маркетинговый ход, – утверждает Ася Левнева. – Сумма переплаты зависит не только от величины ставки, но и от периода кредитования, а также других условий договора. Покупатель смотрит прежде всего на ставку, потому ее и используют в рекламе для привлечения внимания. Но об истинной выгоде подобного предложения может сказать только ипотечный специалист, произведя анализ документов клиента и условий кредитования банка».
Компания «Балтийская жемчужина», подчеркивает эксперт, дает только честные скидки, и минимальная ставка, которую предлагают банки-партнеры, сейчас составляет 4,5%.
Схожую стратегию продвигает и СК «Инвестторг».
«Мы не предлагаем покупателям программы с субсидированной ставкой от 0%, – делится Анастасия Новгородская. – Как правило, за такой ставкой стоит не скидка, а рассрочка платежа, то есть эта сумма уже заложена в цену квартиры. В большинстве случаев такое предложение – просто уловка маркетологов. Мы предлагаем покупателям программы с фиксированной ставкой по кредиту – от 5,85% по стандартной программе с господдержкой и от 4,50% по семейной ипотеке».
Такой подход тоже вполне оправдан: покупатель сразу видит реальную картину. Но вот о передышке в начале большого пути под названием «погашение ипотеки» придется забыть.
Родина слышит
Пока застройщики решают непростую задачу привлечения потрепанных кризисом покупателей в условиях подорожания недвижимости, правительство не дремлет и разрабатывает меры по выравниванию цен на рынке. Курирует эту деятельность лично президент Путин.
На январском совещании по экономическим вопросам глава государства отметил, что льготная ипотека выполнила главные задачи: обеспечила граждан (350 тыс. семей) новым жильем и поддержала строительную отрасль. Однако «в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость». По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, в среднем по России новостройки подорожали за год на 7–10%. В антилидерах – Москва (15%), Петербург (25%) и Сочи (30%).
Сдержать рост цен власти предлагают за счет увеличения предложения жилья. Помимо наращивания объемов строительства, чиновники вместе с профессиональным сообществом обсуждают и другие меры, в частности смягчение жестких административных ограничений, из-за которых часть добросовестных застройщиков была вынуждена уйти с рынка, оптимизацию системы эскроу-счетов и дальнейшее снижение ипотечных ставок.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
