Какие шаги нужно совершить, чтобы подойти к покупке жилья полностью подготовленным и свести риски к минимуму?
Я уже разбирал покупку жилья на вторичном рынке. Сегодня речь пойдет о первичке. Давайте сосредоточимся на документах и четком алгоритме действий.
Когда дом уже построен, то для покупателя многое понятно и прозрачно. Он может посетить объект лично, оценить готовые архитектурные решения, видовые характеристики конкретной квартиры и качество чистовой отделки, если квартира продается с ней.
Но когда речь идет о строящемся объекте, особенно находящемся на нулевом цикле, то вы приобретаете не квартиру, а мечту и веру в то, что всё будет так, как обещает девелопер. Лучшая стратегия – доверяй, но проверяй.
Что нужно изучить потенциальному покупателю
Оценить застройщика
Что девелопер уже ввел в эксплуатацию? Были ли задержки, сдавались ли дома досрочно? К какому сегменту относится большая часть готовых объектов? Бывают случаи, когда девелопер специализируется на одном сегменте, например классе стандарт, а потом заходит в элит или бизнес. Тогда могут не оправдаться ожидания покупателя по качеству строительства и срокам сдачи объектов.
Обязательно проверьте, не банкрот ли девелопер и не находится ли он в предбанкротном состоянии. Никто не хочет оказаться клиентом разорившегося застройщика. Поэтому изучаем финансовую стабильность и надежность по открытым бухгалтерским документам: годовому и промежуточному балансу и отчетам о финансовых результатах. Позиций и терминов в документах много, но основные для вас – «чистая прибыль» и «убыток». Далее изучаем открытые источники по судам и судебным приставам. Из них вам станет известно, идут ли судебные споры и какие (например, о задержке сроков сдачи объектов в эксплуатацию, о качестве чистового ремонта, о банкротстве застройщика, о правах на земельный участок); сколько исков подано в суды; в чью пользу уже вынесены судебные решения; сколько еще денежных средств застройщик обязан выплатить по исполнительным листам.
Проверить, все ли разрешительные документы на жилой комплекс есть в наличии
Основные – это разрешение на строительство и проектная декларация (с внесенными изменениями, если они были). Следует убедиться в соответствии проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ – оно подтверждается заключением комитета по строительству. Эти документы застройщик обязан разместить на своем сайте.
Поинтересоваться, на каком основании девелопер использует участок под застройку
Дом не строится в воздухе, а стоит на земле. Земля может находиться в собственности девелопера или в аренде. В первом случае практически всегда идет точечная застройка, например, на месте выкупленного, расселенного и снесенного предаварийного дома в центре города. В районах комплексного освоения земель под массовую жилую застройку преобладает строительная аренда земельного участка. В абсолютном большинстве случаев покупателю бояться ее не надо.
Если земля в собственности – находим на сайте застройщика или на портале Единой информационной системы жилищного строительства кадастровый номер земельного участка. Затем в публичной кадастровой карте Росреестра проверяем его границы, сопоставив с теми, что указаны на сайте застройщика.
Если земля в аренде, то анализируем договор аренды. В нем указаны границы участка, назначение земель и срок аренды. Бывают расхождения обещаний девелопера с действительностью – например, на сайте показаны рендеры шести домов, составляющих один жилой комплекс, где каждые три дома – отдельная очередь строительства, но земли для застройки по документам хватит только на первую очередь. Будет ли застройщик в будущем выкупать или арендовать соседний участок под вторую очередь – неизвестно. А значит, под вопросом не только то, будут ли открыты продажи в следующей очереди в принципе, но и то, что будут видеть из своих квартир жильцы первой очереди – для многих это принципиально важно.
В некоторых регионах страны, особенно южных, встречаются стройки без прав на землю. Такие мошеннические схемы привлечения денежных средств относительно быстро раскрываются правоохранительными органами и единичны по стране, но не упомянуть о них я не мог.
Узнать, аккредитована ли новостройка у банков
Это означает, что банки после проверки застройщика верят ему и готовы выдавать под квартиры в его жилом комплексе ипотечные кредиты покупателям.
Выяснить, каким способом будет проходить оплата квартиры
Если дом построен и введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи, в редких случаях – предварительный договор купли-продажи. Если дом в процессе стройки, то заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ). ДДУ может быть оплачен через эскроу-счет – на сегодня это основной способ покупки новостройки. На рынке еще действует практика перечисления денег напрямую на счет застройщика. Однако эта схема устаревшая (по ней продаются новостройки, строительство которых началось до вступления в силу новых правил) и более рискованная.
Осведомиться, когда жилье введут в эксплуатацию
Потенциальный покупатель должен понимать, сколько продлится стройка и чего ожидать от застройщика. Сам по себе процесс строительства сложный и прогнозируемый лишь отчасти. Единого срока строительства нет, но в среднем объекты обычно завершают года за два. Некоторые застройщики лукавят, указывая срок сдачи с полугодовым, а то и годовым запасом, а потом хвастаются, что дом возведен досрочно, – хотя времени на стройку ушло столько, сколько и бывает в среднем. Другие застройщики, наоборот, любят указывать в ДДУ минимально возможный период строительства, значительно короче обычного, в надежде на то, что у потенциального покупателя всего один рычаг для покупки – близкая дата сдачи объекта. И часто подобные договоры проходят с задержками. А застройщики просят дольщика подписать соглашение о продлении сроков строительства, чтобы уйти от ответственности – пеней и штрафов.
Большую часть нужной информации о застройщике и объекте легко найти на сайте застройщика в сканах документов. Если документы выложены не все, то в отделе продаж можно попросить нотариально заверенные копии – как правило, с этим проблем не возникает. Проверять новостройку и застройщика можно в Единой информационной системе жилищного строительства (портал наш.дом.рф), а также через любые открытые источники.
Автор материала: Юрий Кочергин, юрист, «Центр юридического сопровождения», Санкт-Петербург
тел. +7 (812) 999-6374
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».
Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».
Квартиры на вторичном рынкеБолее 14 тысяч квартир в Санкт-Петербурге и области от собственников и агентств недвижимостиПосмотреть
