На юго-восточных подступах к Петербургу строится спальник, который по размаху обещает догнать и перегнать Мурино и Кудрово. BN.ru разбирался в перспективах новой локации и покупки здесь жилья.
Свежих локаций с активным строительством вблизи города давно не появлялось. Но прошлогодний дефицит на рынке и взлетевшие цены подстегнули запуск крупных проектов – конкурентов пригородных спальников. Так, в двух километрах от КАД, у деревни Новосаратовка, вырастет город-спутник на 4,5 млн кв. м жилья и 300 тыс. человек. Не сразу – в перспективе двух-трех десятилетий.
Оглавление
Как с инфраструктурой
Четыре 23-этажных корпуса ЖК «Город первых» от Группы ЦДС уже строятся, квартиры в продаже. Первая очередь – это свыше полумиллиона квадратов жилья, а первые дома будут сдаваться в конце 2023 года.
Областные чиновники уже заявили, что не допустят повторения былых градостроительных ошибок: инфраструктуру здесь будут возводить сразу. В пилотном квартале появятся три детсада и школа на 1375 мест. «Мы уже разработали дорожную карту строительства этих объектов, запланировав ввод первого садика и школы как раз к вводу в эксплуатацию крупных очередей жилья. Первый детсад будет сдан в 2024 году, школа – в 2025 году», – говорит руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Наталья Кукушкина. Первые этажи домов будут отведены под объекты стрит-ретейла, внутриквартальные дорожные сети также обещано строить одновременно с жильем.
Единым мастер-планом застройки территории учтены земельные участки под поликлинику, деловой комплекс, ТРК, ледовую арену, парки и другие объекты. Словом, лоскутного одеяла хаотичной застройки, как это было в других закадных спальниках, хочется верить, здесь не допустят.
Поедут ли дороги
Проекты такого масштаба неизбежно столкнутся с проблемой транспортной доступности. Октябрьская набережная, по которой можно добраться до Новосаратовки (за кольцевой она переходит в дорогу Санкт-Петербург – поселок им. Свердлова – Всеволожск), уже сейчас считается одной из самых загруженных магистралей. В планах областных властей – расширение до четырех полос шестикилометрового участка дороги от КАД до поселка Красная Заря (это чуть дальше за Новосаратовкой). Также предполагается прокладка новой автодороги Новосаратовка – Колтуши. Сам застройщик взял на себя проектирование новой магистрали между Октябрьской набережной и Мурманским шоссе. Проектные работы уже ведутся. О сроках и возможностях финансирования (есть расчеты и на федеральный бюджет) информации пока нет.
Звучат и более радикальные планы улучшения транспортной ситуации в юго-восточных пригородах: продлить оранжевую ветку метро от станции «Кудрово» и открыть еще две станции – «Новосаратовка» и «Юго-восточная». Но с учетом темпов строительства подземки (сроки сдачи станции «Кудрово» с 2025 года «переехали» на 2028–2030-й) такие перспективы пока выглядят фантастическими. Более реалистичными представляются планы создания трассы скоростного трамвая от метро «Улица Дыбенко» через Кудрово на Новосаратовку. Такой проект недавно был заявлен на совещании с президентом РФ, а реализовывать его хотят в рамках ГЧП.
Продажи толкают цены
В продажу первые квартиры в мегапроекте вышли в конце прошлого года, на излете ажиотажного спроса, подстегнутого льготной ипотекой. Всплеск цен был ощутим и здесь: за восемь месяцев квартиры в квартале «Город первых» подорожали на 20%. «Особенно бурный рост наблюдался в начале продаж, после того как покупатели „раскусили“ проект. В последние месяцы предложение и спрос стабилизировались, и стоимость квадратного метра колеблется в районе 120–125 тыс. руб.», – рассказывает Наталья Кукушкина.
Эксперты называют существующий ценник вполне адекватным рынку. «Цены обусловлены конъюнктурой рынка, экономикой будущего проекта, стратегией продаж и другими факторами. Ближайшая к Новосаратовке локация – это Кудрово, где цена предложения на 15% выше», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Цены в Новосаратовке действительно находятся на уровне ниже аналогичных локусов Ленобласти. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,7 млн руб. Однако не стоит забывать, что район Новосаратовки – новый и пока работает скорее на перспективу», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. То есть стройка ведется в чистом поле, которое лишь планируется насыщать новыми жилыми комплексами и инфраструктурой.
В темпе спроса
Цены на рынке новостроек, по заверениям всех экспертов, вряд ли будут падать. Значит, и надежды на дешевое жилье в Петербурге призрачны: его там всё меньше и меньше. Предлагать покупателям более доступные по цене квартиры в закадье теперь собираются девелоперы, давно не строившие в Ленобласти или никогда там не работавшие. В частности, в той же Новосаратовке крупные наделы под свои проекты недавно приобрели Setl Group (350 тыс. кв. м жилья) и компания «Охта Групп» (более 500 тыс. кв. м).
Ожидает ли закадье всплеск жилищного строительства или, наоборот, в условиях снижения спроса вывод новых проектов притормозится – на этот счет мнения экспертов расходятся. Всё будет зависеть от стратегии девелоперов и спроса. «На текущий момент застройщики заинтересованы в умеренном пополнении рынка на фоне ограниченного предложения и поддержания высокого уровня цен», – считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«Придерживать вывод новых проектов нецелесообразно, так как спрос пока еще достаточно активный», – утверждает руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская. По ее мнению, в условиях высокого уровня цен и небольшого предложения в традиционных зонах у застройщиков есть хорошая возможность частично перетянуть спрос в новые локации за КАД.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»:
– Для столь масштабного проекта в ближайшем пригороде у нас адекватный уровень цен, что подтверждается стабильным спросом на уровне 2 тыс. кв. м в месяц. Рассчитываем, что интерес к Новосаратовке будет расти и дальше после вывода в продажу новых очередей, когда мы сможем предложить покупателям разную цену и разные сроки сдачи. Мы не опасаемся конкуренции. Скорее наоборот, ждем, когда на площадку выйдут коллеги-застройщики. Когда сразу несколько крупных девелоперов работают в одной локации, это развивает территорию целиком и повышает ее узнаваемость. На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в последние пару лет наблюдается скорее дефицит предложения, чем переизбыток, поэтому работы и покупателей хватит на всех.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
– К плюсам локации можно отнести близость к КАД, виды на воду, которые будут открываться с верхних этажей, наличие зеленых зон. Основные минусы – это удаленность от города, ограниченная доступность, загруженность дорог для личного транспорта и отсутствие системы общественного транспорта, создание комфортной среды проживания и комплексной инфраструктуры спустя продолжительное время.
Основное преимущество и одновременно недостаток новой локации перед территориями вблизи КАД – это начальный этап освоения. С одной стороны, это дает возможность приобрести квартиру по ценам существенно ниже, чем, например, в Мурино, Кудрово и тем более в городе. С другой – локация будет долгое время не обеспечена социальной, коммерческой инфраструктурой и находиться в состоянии строительства.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– По итогам первого полугодия 2021 года Новосаратовка заняла 3% в структуре областных продаж. С приходом крупных игроков в локацию темпы реализации возрастут. Среди плюсов локации можно отметить уникальность местоположения в восточном направлении на границе с городом, близость к КАД и возможность создания комфортной жилой среды.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– У новых локаций главное и, не исключено, единственное преимущество перед проектами в традиционной черте Петербурга – это цена. Здесь будет формироваться альтернатива жилью в черте КАД, которое для части покупателей сегодня может быть труднодоступным. Средние цены в городе сейчас порядка 178 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения, в новых локациях цены 135–150 тыс. руб. за кв. м.
Но, к сожалению, в этих локациях пока нет достойной инфраструктуры, часто не самая хорошая транспортная доступность до метро и центра города. Большинство этих проектов находятся на территории области, не дают городской прописки (а для многих покупателей это тоже важный фактор).
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Сегодня Новосаратовка – это Янино 10–15 лет назад. Перспективы развития новых локаций закадья обширны, ввиду того что цены в них наиболее конкурентоспособны. Так появились Мурино, Кудрово, получившее впоследствии статус города, и другие обширные жилые районы. Невысокая стоимость жилья на ранней стадии, быстрые темпы застройки вкупе с нестабильной экономической ситуацией делают эти локации привлекательными. Однако стоит учитывать, что районы часто формируются на удалении от инфраструктуры. И там могут возникнуть значительные трудности с транспортом, садами, школами, поликлиниками. Более раскрученные локации окраин также обладают конкурентоспособными ценами, однако все необходимые условия для комфортного проживания там уже есть, поэтому спрос на них по-прежнему выше.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Найти квартиру — это просто!Выбирайте среди 14 тысяч проверенных вариантов на вторичом рынке жилья на портале BN.ruПосмотреть объявления
