В Петербурге сократился выбор новостроек и взлетели цены, в итоге покупатель двинулся туда, где дешевле, – в ближайшие пригороды. Здесь застройщики уже залезли в закрома и готовятся к выводу новых проектов.
Оглавление
Недоступный Петербург
Новостройки Ленобласти последние пять лет только теряли покупателя: скученность «муравейников», проблемы с инфраструктурой, обилие долгостроев перетянули большую часть спроса в черту города. Теперь новые реалии рынка – в частности, дефицит доступного предложения в Петербурге – способны резко прибавить популярности пригородам.
«Интерес к новостройкам в Ленобласти снова начал увеличиваться с середины 2020 года на фоне постоянного роста цен на городские проекты, где стоимость квадратного метра изначально была достаточно высокой. В ситуации повышения цен с начала года на 15–20% приобрести квартиру в городе даже при условии ипотеки под 6% годовых для многих стало экономически недоступным», – говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», практически половину областного спроса по-прежнему аккумулирует локация Бугры – Мурино: на нее в 2020 году пришлась каждая вторая сделка. Далее следуют Кудрово, Янино, Горелово и Новоселье – эти локации занимают по 6–14% в пригородном спросе.
«По ряду популярных областных ЖК результаты продаж за 11 месяцев 2020 года в полтора-два раза превосходят уровень прошлого года за этот же период. Наибольшее влияние на спрос оказало ценовое предложение, которое здесь на 30–40% ниже городского», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Помимо госпрограммы субсидирования ставок, спрос поддержала и сельская ипотека – в некоторых пригородных локациях покупатель может рассчитывать на кредиты под 2,7% годовых.
Эффект дешевой ипотеки нивелируется ценовым ростом, особенно в дорогих городских новостройках, а доходы населения продолжают сокращаться. «На этом фоне проекты в Ленинградской области, где ценник может держаться на уровне 100 тыс. руб. за кв. м, для многих стали хорошей альтернативой», – говорит главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Вернуть позиции
На повышение интереса к пригородам отреагировали и застройщики. По данным аналитиков BN.ru, за девять месяцев этого года в 47-м регионе впервые за долгое время отмечен рост нового предложения: застройщики вывели в продажу 427 тыс. кв. м – это плюс 32% по отношению к аналогичному периоду 2019-го. Для сравнения: в Петербурге вывод нового жилья за это время резко упал – минус 37% (1,4 млн).
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в этом году доля пригородов в объеме нового предложения Петербургской агломерации выросла с 16 до 22%.
Последние пять лет Ленобласть существенно теряла в выводе новых объектов на рынок. Запуск новых строек с общим ежегодным объемом в 1,5–2,0 млн кв. м в 2019 году снизился до рекордно низких 520 тыс. квадратов.
Сейчас ситуация, по мнению многих экспертов, стала благоприятной для активности областных девелоперов: из-за роста цен экономика их проектов улучшилась, и запуск стартапов в закадье выглядит более привлекательным.
При всём том утверждать, что новостройки Ленобласти разом вернут утраченные позиции, не приходится. «Мы говорим скорее о восстановлении спроса, а не о росте, так как в последние два-три года в закадье наблюдалось снижение покупательской активности. А сейчас на фоне существенного ценового роста в Петербурге покупатели вновь начали рассматривать для себя такие варианты покупок», – отмечает руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.
По ее словам, свою роль в переориентации клиентов в сторону пригородов сыграла и пандемия. Другой фактор: после введения в Ленобласти градостроительных ограничений проекты там выглядят более комфортными и привлекательными для покупателя – много объектов не выше пяти этажей.
Ленобласть собьет цены
В этом году наиболее активно пополняли пригородный рынок известные застройщики, которые уже не первый год реализуют свои проекты в закадье. Крупными пулами квартир в продажу отметились Группа ЦДС («Северный», «Новые горизонты»), «КВС» («Ясно.Янино»), «Евроинвест» (iD Kudrovo), «Мавис» («Авиатор», «Урбанист») и др. Но пополнение рынка пока в основном идет за счет очередей в реализуемых проектах – стартапы в Ленобласти наперечет. Но и они не за горами.
У ряда девелоперов на руках до сих пор остаются земельные запасы, которые при необходимости можно пустить в дело или продать. К примеру, крупные резервы, по оценкам экспертов, по-прежнему имеются в Мурино – Буграх: там проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство превышает 1,3 млн кв. м жилья.
«В Ленобласти прорабатывалось много проектов, которые корректировались ввиду сложной экономики. Проектное финансирование часть проектов вывело из зоны рентабельности – они нуждались в доработках, чтобы быть привлекательными для банков», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. По ее словам, на сегодня есть участки в Мурино и Буграх, несколько участков в Кудрово, активно осваивается Ломоносовский район ЛО, в частности локация Новоселье.
К слову, перспективным запуск проектов в закадье считают и многие «иногородние» игроки. В частности, штурмовать областные локации намерена ГК «ПИК» – крупнейший российский застройщик недавно приобрел еще не начатые проекты с готовой документацией в Кудрово и Янино, а также землю под новый проект в поселке Новоселье.
Группа ЦДС уже оценила сегодняшнюю ситуацию как наиболее благоприятную для запуска проектов-миллионников: в декабре девелопер начал строительство первой очереди мегапроекта в Новосаратовке, где в далекой перспективе планируется возвести свыше 4,5 млн кв. м жилья.
По мнению некоторых экспертов, выход на пригородный рынок крупных проектов с привлекательными ценниками способен хотя бы слегка сбить неудержимый рост цен в новостройках Петербурга.
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Ценовой разрыв по сравнению с традиционной частью Петербурга в локациях закадья составляет 20–25%. Как только он становится меньше, спрос перетекает в традиционную часть города, где более развита инфраструктура. А когда качественная инфраструктура, то есть места для отдыха и работы, появится и у пригородных объектов, тогда большая часть покупателей станет более активно ими интересоваться.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Территории в Ленобласти, близкие по локации к границам города, уже давно воспринимаются как пригороды Санкт-Петербурга. И для покупателей они мало чем отличаются от таких городских территорий, как Шушары, зона Ручьев, Парнас, Парголово. Здесь есть стабильный спрос на доступное жилье.
Ценовой фактор для пригородов важен и будет оставаться важным. Но опять же, ценовая разница между объектами класса эконом, расположенными на окраинах города и в Ленобласти, зачастую составляет порядка 5–7%, потому что характеристики локаций сходные.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС:
– По большому счету, нет принципиальной разницы, в городе расположен проект или в области, если он соответствует современным представлениям о комфортном жилье, а вся территория жилого комплекса достаточно урбанизирована и развита. В этом смысле особенно интересны проекты комплексного развития территорий, и они, несомненно, найдут своего покупателя. Кудрово и Мурино уже практически полностью застроены, рынку нужны новые локации. Сейчас хороший момент, чтобы выводить такие проекты в ближайших пригородах.
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:
– В октябре мы вывели на рынок вторые очереди в двух наших проектах по очень привлекательным для локации ценам, что обеспечило высокий спрос: большинство самых ликвидных вариантов были забронированы и выкуплены уже в первый месяц. Безусловно, ценовая доступность областных новостроек остается главным фактором их привлекательности для покупателей. Но в условиях растущей конкуренции застройщикам необходимо работать над качеством проектов. Это повышает их востребованность у покупателей, позволяя за меньшую сумму приобрести недвижимость такого же или даже более высокого класса, чем в Санкт-Петербурге.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
