Пошел третий год реформы долевого строительства. Застройщики открыто не ропщут, но и особого восторга не высказывают. А сами тихой сапой ищут альтернативные варианты финансирования, чтобы не зависеть от банков и самостоятельно принимать решения по ценообразованию реализуемых объектов.
Оглавление
Годы летят стрелою
По оценкам Банка России, в целом по стране с начала пандемии рост цен на первичке составил около 40%. Изначально застройщики – сами белые и пушистые – валили вину за взрывной скачок цен на госипотеку. Дескать, банкиры понавыдавали дешевых кредитов, и граждане ринулись инвестировать почти дармовые деньги в недвижимость. Что и взвинтило цены.
Потом стройкомпании осмелели и стали добавлять в виновники проектное финансирование. Ведь банк дает деньги не бесплатно, да и далее держит стройкомпанию под жестким контролем, не оставляя пространства для финансовых маневров.
А кому-то вообще в кредитах отказывают, что снижает градус конкуренции. И, по подсчетам генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, только за прошлый год с рынка ушло порядка четверти стройкомпаний по стране.
Кстати, 1 июля реформе долевого строительства как раз исполнилось два года. «Реформа исключила возможность появления новых обманутых дольщиков, но осложнила доступ к финансированию региональным девелоперским компаниям», – вычленяет самую суть этой невеселой истории партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Пройдет год-другой, и на рынке не останется ни одной новостройки, квартиры которой продаются без эскроу-счетов. И, в отличие от застройщиков, для банков это дело относительно прибыльное.
Нужен ли он кому-то тут
И с началом реформы интерес стройкомпаний к альтернативным источникам финансирования вынужденно возрос.
Этому способствует и такой безрадостный факт, что из около 90 уполномоченных банков реально предоставляют кредиты только около десятка. У остальных не хватает воли на создание собственного профильного подразделения, способного компетентно и эффективно контролировать «шалости» вольнолюбивых и непокорных застройщиков.
То есть отечественный рынок проектного финансирования слабоконкурентный. А значит, реально работающие в сегменте кредитные организации имеют неплохие шансы драть со строителей три шкуры. Тут поневоле начнешь вертеть головой по сторонам.
И еще год назад Алексей Белоусов рассказывал, что обсуждения между строителями, какую часть в их оборотных средствах занимают банковские кредиты, показывали следующее. Эта доля у крупных застройщиков не превышала 20% и стабильно снижалась. «На самом деле эта тенденция обозначилась, как только появились первые сигналы, что поправки в 214-ФЗ неизбежны. И застройщики начали корректировать свои планы в части вложения средств в какие-то иные активы кроме стройки. Компании просто аккумулировали деньги, например, на депозитах, – еще тогда рассказывал глава Объединения строителей СПб. – И эта подушка безопасности копилась на протяжении последних полутора лет».
Сами себе построим дом
Ну и, конечно, для строителей на банковских кредитах свет клином не сошелся. Так, компания «Метриум» на днях опубликовала пятерку самых перспективных обходных решений, позволяющих строителям не идти к банкам на поклон.
Во-первых, деньги в строительство могут вкладывать 43 российских негосударственных пенсионных фонда с общим объемом средств в 4,4 трлн руб.
Во-вторых, не следует сбрасывать со счетов паевые инвестиционные фонды (1,6 тыс. компаний), которые на сегодня вложили в недвижимость лишь 16,6% из накопленных 4,8 трлн руб.
В-третьих, сейчас в России внедряется такой финансовый формат, как инфраструктурные облигации. «Это вид ценных бумаг, которые выпускают власти разных уровней или частная компания для финансирования строительства инфраструктуры. Инвесторы приобретают ценные бумаги (вкладываются тем самым в проект), а эмитент после завершения проекта начинает выплачивать доход. При этом обычно эмитент или привлеченная для реализации проекта компания получает построенный объект в концессию», – поясняют эксперты «Метриум» и уточняют, что первые ласточки уже функционируют. Это дублер дороги из Санкт-Петербурга в Москву, Западный скоростной диаметр, дублер трассы М-1 «Беларусь» Москва – Минск…
В-четвертых, с 1 июля этого года пересмотрены правила создания жилищно-строительных кооперативов. Создание таковых возможно исключительно с привлечением господдержки. А «Дом.рф» наделяется правом бесплатно предоставлять земельный участок пайщикам. «Правда, вступать в ЖСК с господдержкой могут только определенные категории граждан: врачи, учителя, полицейские, военные, ученые, госслужащие и т. д. Один пай соответствует одной квартире в проекте дома ЖСК, – поясняют в „Метриуме“. – Покупателям удается сэкономить до 60% цены таких домов. И сейчас по стране на разных этапах идет реализация 64 таких проектов».
Ну и, в-пятых, госзаказ. «Механизмы финансирования строительства социального жилья могут быть разными: от прямых государственных субсидий до предоставления льготных кредитов или освобождения от налогов строительных компаний, которые в этом участвуют», – рассуждают эксперты.
От себя добавим, что солидный денежный поток обеспечивает выпуск не только структурных облигаций, но и обычных ценных бумаг под честное имя строительной корпорации. Так, например, на бирже любому частному инвестору доступны облигации компаний «Самолет», «Пионер», «Брусника», «Лидер-Инвест»…
Хватит места нам с тобой
Но вернемся к проектному финансированию. Вот как видят текущую ситуацию участники рынка.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп»:
– Каждый застройщик самостоятельно формирует свою адресную программу, ориентируясь на свои возможности и приоритет в развитии. Немногие застройщики финансируют строительство полностью на собственные средства, не прибегая к проектному финансированию. Но следует подчеркнуть, что вкладывание собственных средств в стройку – это замораживание активов, которые можно направить на развитие компании. Это не столько средство экономии, сколько свобода в принятии решения, что повышает скорость реагирования как минимум.
В свою очередь кредитные учреждения накапливают опыт работы на рынке строительства жилья, со своими застройщиками-партнерами выстраивается работа, отлаживаются процессы, что означает для банков прежде всего снижение рисков и уменьшение административных издержек.
Андрей Паньков, заместитель гендиректора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Ни для кого не секрет, что банкам выгодно предоставлять кредиты и увеличивать объемы проектного финансирования. Очевидным образом, застройщики будут привлекать заемные средства, так как их обязывает это делать законодательная база. Однако, выбирая между использованием проектного финансирования или собственных средств компании, застройщик выберет собственные средства.
