В Градостроительный кодекс РФ в июле были вновь внесены изменения. Новые поправки вступают в силу с 1 сентября 2021 года. Самым обсуждаемым положением закона стало возрождение типового проектирования. Облегчит ли оно жизнь девелоперам, работающим в сегменте недорогого жилья? И не приведет ли к появлению кварталов с безликой массовой застройкой?
Основная суть этого нововведения следующая: все заинтересованные застройщики теперь смогут воспользоваться разработанными (и утвержденными на государственном уровне) типовыми проектами.
Типовой может стать проектная документация, которая прошла государственную экспертизу и по которой уже построен и введен в эксплуатацию какой-либо объект недвижимости. Сведения о типовых проектах будут заноситься в специальный государственный реестр, после чего к ним можно будет получить доступ.
Правда, правом бесплатного использования таких проектов будут наделены не все, а лишь государственные организации и организации, в уставном капитале которых доля государства составляет более 50%. Остальным придется немного раскошелиться.
Для каких объектов типовые проекты могут быть востребованы? Захотят ли застройщики строить по ним жилье? А главное, проголосует ли за них рублем покупатель?
Мы попросили экспертов прокомментировать законодательную новеллу.
Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Legal:
– 01.07.2021 президентом РФ подписан Федеральный закон № 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ ввел ряд новых положений, которые в ближайшее время будут влиять на строительную отрасль, в том числе – типовое проектирование.
Важнейшим преимуществом типовой проектной документации станет возможность ее повторного использования без прохождения экспертиз и процедур согласования, что должно сократить сроки строительства и затраты девелоперов. Сейчас расходы на проектирование составляют около 10% от общей стоимости строительства.
Конечно, остаются вопросы о том, как будет обеспечиваться доступ к типовой документации и как будет проверяться ее применимость к конкретному строительному проекту, но созданная законодательная основа выглядит продуманной и системной, и есть основания полагать, что процедурные вопросы будут оперативно решены в скором времени.
Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– На рынке всегда будут присутствовать застройщики, заинтересованные в реализации типовых проектов. Поскольку современные технологии в сочетании с уже опробованным проектом позволяют сократить сроки строительства и сэкономить на проектировании.
Но, реализуя такой проект, инвестор привязывает себя к использованию строго определенных материалов и технологий, ограничивает себя в принятии планировочных решений в комплексной застройке. Поэтому «Главстрой Санкт-Петербург» не возводит дома по типовым проектам, даже в сегменте жилья массового спроса. Мы заинтересованы в создании качественной архитектуры, в наличии интересных и запоминающихся фасадных решений. В структуре компании есть собственное архитектурное бюро. При необходимости мы привлекаем сторонних экспертов, в том числе международного уровня, к разработке архитектурной концепции или к проектированию. В определенных случаях это позволяет повысить привлекательность проектов, оптимизировать их себестоимость.
Игорь Белов, генеральный директор ГК «Полис Групп»:
– Маловероятно, что застройщики смогут применять типовые проекты для сокращения затрат. Каждый проект по-своему уникален: локация, форма участка, окружение, квартирография, инсоляция – эти и другие факторы не позволят экономически целесообразно реализовать типовые проекты.
Скорее всего, типовыми будут социальные объекты: школы, садики, поликлиники, какие-то объекты промышленного назначения. Возможно, при строительстве социального жилья по госпрограммам оправдано применение унификации для сокращения сроков и уменьшения себестоимости проектирования в рамках определенного региона. Типовое проектирование возможно применять в индивидуальном жилищном строительстве, притом в недорогом сегменте.
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Большой вопрос – насколько качественно и тщательно будут проработаны эти типовые проекты. Пока мы не увидим регламентов проектирования и готовых примеров, более подробно и развернуто говорить об этом бессмысленно, ведь на деле это может оказаться как эффективным, так и нерабочим инструментом. Теоретически, если типовое проектирование будет вестись с учетом потребностей каждого региона и отражать реальные запросы его жителей, это приведет к упрощению процедур согласования строительства и сокращению затрат застройщика и, конечно, положительным образом отразится на развитии строительства.
В целом застройщики повторно используют удачные архитектурные и технологические проектные решения, однако это делается в сугубо коммерческой деятельности, на федеральном уровне этот вопрос требует более тщательного изучения и проработки.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Когда-то советский строй дискредитировал понятие типовых проектов. Качество предоставляемого советским государством жилья имело второстепенное значение. Но такой подход помог в кратчайшие сроки решить острый на тот момент жилищный вопрос.
Сегодня, в эпоху рыночной конкуренции, цифровой реальности и страсти к путешествиям, возвращение к хрущевкам невозможно. Прогрессивные, увлеченные своим делом девелоперы нового формата вырастили поколение покупателей с хорошим вкусом и стремлением к высокому качеству жизни. При текущих высоких ценах на недвижимость в условиях сокращения реальных доходов населения покупателей теряют даже варианты «эконом» со скудной жилой средой и ограниченной транспортной доступностью. Финансово стабильные клиенты предъявляют повышенные требования к продукту. На данный момент даже монополизация отрасли и сокращение предложения не могут отбросить нас на десятки лет назад.
В условиях рыночной экономики и развития института частной собственности типовые проекты приобретают новое значение. Их преимущество в сокращении бюрократических процедур при строительстве тех же складских помещений или бюджетных учреждений. В жилищном или офисном строительстве изменение структуры спроса требует постоянного совершенствования.
Впрочем, если вспомнить, что в 1714 году даже великий Д. Трезини создал целый альбом типовых проектов, то перед нами открывается возможность повысить уровень домостроения и привести новые комплексы к единой гармоничной для города концепции.
Сейчас сложно определить, отбросит нас новая законодательная инициатива назад или поможет продвинуться вперед. Но в условиях рыночной конкуренции в первом случае при коммерческом строительстве на добровольных началах она просто не будет использоваться.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На мой взгляд, унификация и стандартизация – это только инструменты, которые сами по себе не приводят к однообразной массовой застройке. И единые стандарты необязательно должны приводить к однообразию. Достаточно посмотреть на наши жилые комплексы. Это объекты от 2 до 25 этажей, они очень разнообразны, при том что созданы на базе одной платформы и более чем наполовину повторяются в своей основе.
Применение типовых решений может привести к значительному улучшению качества проектирования и уменьшению количества ошибок при строительстве, а также к сокращению сроков проектирования. В условиях сложной неопределенной ситуации с девелопментом проектов в Санкт-Петербурге сокращение сроков проектирования является важной возможностью для уменьшения общих сроков реализации проекта. Очень важно, что ты тиражируешь типовыми проектами – сверхплотную, неудобную и несоразмерную человеку застройку или же современные подходы к проектированию жилой среды, которые могут изменить картину всего микрорайона.
Уже сегодня Bonava стремится применять типовые проектные решения, адаптируя их к специфике земельного участка. В процессе проектирования мы можем изменить от 10 до 15% проекта в зависимости от локации или структуры запросов конкретной клиентской группы этого проекта.
Посредством типизации мы применяем максимально комфортные решения для наших клиентов, оттачивая их от проекта к проекту, при этом адаптируя облик фасада под окружающую застройку.
Сокращение затрат – это необходимость, продиктованная ростом стоимости земли, строительных материалов и труда и, как следствие, ростом стоимости квадратного метра. При этом, как я уже говорила, важно то, какие стандарты внедряются и как они применены. Что вы выберете: серийный качественный автомобиль, в котором сконцентрированы лучшие практики, технологии, множественные испытания, работа над ошибками, – или собранный индивидуально с нуля? Первый будет дешевле, и поедете вы быстрее и безопаснее.
Наша компания занимается преимущественно жилищным строительством, большая часть типовых проектных решений, разработанных внутри компании, относится к жилью. Однако в наших планах также создать типовые решения для социальных объектов. В сфере бюджетного строительства специальные библиотеки типовых проектов существуют еще с 2015 года, они призваны экономить временные и бюджетные ресурсы госзаказчиков всех уровней при использовании лучших проектов повторно.
Рустам Вафиев, главный архитектор проектов компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В теории типовое проектирование (то есть строительство по типовым проектам) возможно и выгодно при освоении больших территорий комплексной застройкой (КОТ), при этом важным условием является стабильная рыночная ситуация и длительная востребованность такого продукта. В большей степени это подходит для строительства массового социального жилья и осуществления крупных государственных программ в этой области с массовым тиражом в регионах.
Если говорить о практике компании «ЮИТ Санкт-Петербург», то, несмотря на желание, нам не удалось типизировать ни один проект. Каждый участок, особенно под точечное строительство, вынуждает к индивидуальному проектированию, этого же требует непрерывная изменчивость рынка потребительского спроса и связанная с этим необходимость постоянного обновления продукта. Вдобавок к этому типизацию в частном строительстве затрудняет крайне нестабильная экономика, вынуждающая непрерывно изменять и оптимизировать проекты. Массовое типовое проектирование в негосударственном секторе (в привычном советском понимании) в таких условиях, пожалуй, невозможно, прежде всего в силу его большой инерционности и негибкости. Исключением пока являются, возможно, только проекты ГК «ПИК».
Тем не менее, в принципе, возможна типизация и стандартизация определенных решений и элементов (планировки квартир, оформления фасадов и входных групп, благоустройство, инженерные и конструктивные решения).
Впрочем, замечу, что современный европейский опыт в строительстве крупных жилых районов показывает всё-таки устойчивое развитие всё большей и большей индивидуальности и разнообразия, то есть дальнейший отход от типового проектирования.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Квартиры на вторичном рынкеБолее 14 тысяч квартир в Санкт-Петербурге и области от собственников и агентств недвижимостиПосмотреть
