Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

При покупке или строительстве жилья каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет. Это знают все. Вроде бы… Знают и понимают? Или просто где-то что-то слышали? Все эти «что-то» и «где-то» могут приводить к ошибкам, из-за которых деньги из кошелька хоть и не пропадают, но, увы, туда и не добавляются.

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Три вводные

1. Законодательство со временем обновляется: изменяется жизнь – в законы вносятся поправки. При исчислении вычета применяется та редакция Налогового кодекса, которая действовала на день возникновения права на этот вычет.

2. Сумма налогового вычета – 13% с налогооблагаемой базы. База – цена по договору купли-продажи за минусом материнского капитала и госсубсидии, если они были.

3. До 01.01.2003 предельная база была 600 тыс. руб. (на руки 78 тыс.), с этой даты до 01.01.2008 – 1 млн руб. (на руки 130 тыс.). С 01.01.2008 по настоящее время – 2 млн руб. (на руки 260 тыс.). По ипотечным процентам до 01.01.2014 предела не было, после этой даты – 3 млн руб. (на руки 390 тыс.).

Как получить налоговый вычет, BN подробно уже разбирал. Сегодня поговорим об основных заблуждениях, которые гуляют по всей России.

Заблуждение первое

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Нечастое заблуждение, но оно бывает: налоговый вычет предоставляется всем, у кого по любой причине появилась в собственности квартира.

Некоторые люди почему-то уверены, если они получили квартиру при приватизации, по наследству, в дар и так далее, то им еще и какие-то деньги от государства дадут. Иногда можно услышать про некие «выплаты за покупку». Прямо подарок такой.

Тут надо вспомнить, для чего вообще вычеты придуманы. Государство у нас, согласно Конституции России (ст. 7), социальное, то есть заинтересовано и в том числе, чтобы у его граждан было нормальное жилье. Если человек исправно платит в бюджет налоги, не скрывая свои доходы от государства, и при этом покупает на собственные деньги жилье, то его можно и нужно поощрить – компенсировать часть расходов возвращением его же налогов. Не подарить некую сумму, а частично вернуть затраченные деньги.

При приватизации же человек и так «подарок» получает, за что ему еще и выплата? При наследстве какие у человека «непомерные расходы» были? Дарителю деньги платились? Тогда сделка должна быть признана притворной, то есть недействительной. Если дарение было не от близкого родственника, то еще и наоборот: не вычет из налога будет, а налог на доходы физлиц (НДФЛ). Использовалась госсубсидия, материнский капитал? Они будут высчитаны из базы, с которой исчисляется вычет, потому что они – несобственные расходы покупателя.

Заблуждение второе

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Купить квартиру на свое имя и за свои деньги может, к примеру, дедушка, а получить вычет – внучка.

Увы, не может: каждый налогоплательщик – сам за себя. Вычет получает только тот, а) на чье имя куплена квартира и б) кто платил за это деньги.

С титулом (именем собственника) тонкость, впрочем, есть. Жилье может покупаться супругами и на имя только одного из них. Но если между ними не был заключен специальный брачный договор о разделе собственности, то квартира считается совместно нажитым имуществом, приобретенным на совместно нажитые деньги. Второй супруг в таком случае фактически является собственником (без специального документа на это). Вычет при этом могут получать оба супруга, причем в той пропорции, в которой захотят сами, – заключив соглашение в простой письменной форме и предъявив его в налоговую инспекцию. Был брачный договор? Вычет положен только титульному собственнику.

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|1/5 этаж

1 800 000 ₽

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива д Грибное ул, 13

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 850 000 ₽

Гарболово, Северное тер. СНТ, 1-я линия

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

Студия|24 м2|5/9 этаж

1 900 000 ₽

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

Студия|24 м2|4/9 этаж

1 900 000 ₽

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

Студия|23 м2|14/16 этаж

2 079 000 ₽

г. Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64к3

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

3-комн. кв.|75 м2|10/12 этаж

2 100 000 ₽

Яхтенная ул., д 12

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

2-комн. кв.|45 м2|5/5 этаж

2 150 000 ₽

Заводской пос., д 2

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

Студия|10 м2|1/5 этаж

2 200 000 ₽

улица Костюшко, 30

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

Студия|12 м2|5/6 этаж

2 600 000 ₽

Петроградский, Лизы Чайкиной ул., 17А

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Продажа

3-комн. кв.|70 м2|3/3 этаж

2 250 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 21

Заблуждение третье

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Вычет может получить только тот, кто работает на так называемой официальной работе. При этом любой из тех, кто работает, точно может его получить.

К сожалению для некоторых работающих и к радости для некоторых неработающих, то и другое необязательно. Вычет производится только из одного налога – НДФЛ, и только если он по ставке 13%.

О плюсах: НДФЛ по ставке 13% платят не только из зарплаты, «работая на работе». Этот налог еще платят с гонораров – за книги, музыку, изобретения и т. д., некоторых подарков и выигрышей, при сдаче внаем жилья (не самозанятые), продаже имущества до истечения срока, к примеру автомобиля или другой квартиры…

О минусах: если налогоплательщик не физлицо, а, скажем, ИП, при этом платит налог по «упрощенке» – 6%, а также если налогоплательщик платит налог в качестве самозанятого, по ставке 4%, – вычета, увы, не будет. Еще о грустном (для кого-то): налогоплательщик должен быть налоговым резидентом РФ, поскольку там, где резиденты платят 13%, нерезиденты – 30%. При этом частенько резидентство путают с гражданством – посмотрите для понимания п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ (НК РФ).

Заблуждение четвертое

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налоговый вычет можно получать с даты покупки.

Представьте себе, тут заблуждаются и в лучшую для себя сторону, и в худшую. Вычет не с даты исчисляется, а с года. То есть можно купить в декабре, а вычет получить из налогов начиная с самого начала года, в котором была совершена покупка. Правда, важна дата не подписания договора купли-продажи, а регистрации в Росреестре перехода права. Бывает ведь, что договор подписали в самом конце декабря, а регистрация права прошла уже в январе. Не повезло: вычет начнется только из налогов уже нового года. Исключение закон сделал для пенсионеров: для них расчет может вестись за три года, предшествующих дате регистрации, плюс собственно год этой регистрации.

Неприятность для покупателей новостройки – по ДДУ, договору ЖСК и переуступке. Они ведь купили пока еще не квартиру, а только право требования будущей квартиры. Правда, регистрации права ждать не надо – отсчет года будет от подписания передаточного акта (при ЖСК еще плюс полной оплаты пая).

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Когда обрушился потолок, или Что делать в аварийной ситуации

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Как подобрать для себя идеальную квартиру

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Купили квартиру. Как получить налоговый вычет?

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Прогрессивная шкала налогообложения: касается ли это продажи недвижимости?

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!

И внимание! С этого года «засада» появилась. Многие уже слышали/читали, что срок при покупке по ДДУ, ЖСК и переуступке стал исчисляться от дня полной оплаты по договору. Так вот: это не тот срок, о котором мы говорим сегодня, не для исчисления налогового вычета при покупке. Это срок, необходимый для освобождения от налога при продаже.

Главный подвох

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Главный – по частоте распространения. Очень часто бывает непонимание простого и правильного утверждения: право на налоговый вычет при покупке жилья предоставляется налогоплательщику один раз в жизни. Этот постулат верен, но есть подвохи. Какие?

1. До 1 января 2014 года этот «один раз» относился к объекту покупки, то есть право было привязано к самому жилью. Получили вычет при покупке одной квартиры (дома и т. д.) – всё, право использовали полностью. Вне зависимости от того, сколько стоила квартира: если цена была меньше базы (см. вводную 3 в начале статьи) – что ж... получили не всю возможную сумму. Увы.

После 1 января 2014-го понятие «один раз» перестало относиться к приобретенному объекту недвижимости. Право на вычет начиная с этой даты привязали к покупателю. То есть если покупка имеет цену меньше 2 млн руб., то покупатель, имея право на вычет с максимальной базы 2 млн, его полностью не использовал. То есть может дополучить свое при следующей покупке, число которых не ограничено. К примеру, в неблизкой к мегаполису деревне можно купить 20 домов по 100 тыс. руб. и при каждой покупке получить по вычету.

Практическая польза знаний для кошелька? К примеру, человек купил два недорогих (для Петербурга) объекта жилья, оба по 1 млн руб.: один до 01.01.2014, а другой после. Вычеты не получал – не было нужных для этого доходов (он ипэшник). Сейчас доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, появились. За какой объект подавать декларацию? За первый? Можно, но, по действовавшему на тот момент закону, право на вычет будет использовано полностью, а на руки будет 130 тыс. руб. За два? Так насчитают за первый – и право использовано. Вот если подать декларацию только за второй объект, то можно получить 130 тыс. руб. и иметь в запасе еще. Будет еще покупка, хоть через десять лет, – можно получать «остатки».

2. «Один раз» иногда понимают так: вычет можно получить только «одним куском», сразу всю его сумму. И даже, бывает, ждут, когда ж будет такой год, что можно подать декларацию сразу на все 260 тысяч возврата, то есть со всей двухмиллионной базы. Это ошибка, не надо ничего ждать. «Один раз» – это не вообще для налогового вычета при покупке, это про возможность применить право. Но применять его можно частями: были доходы, облагаемые 13-процентным НДФЛ, – получаем вычет, не было таких доходов – перерыв. За любой год вычет, даже за покупку одного и того же объекта, можно получать с любыми перерывами. Кстати, работающие люди его могут получать не раз в году, а каждый месяц, как «добавку» к зарплате, подав заявление в свою бухгалтерию.

3. И ещё одну путаницу-запутаницу придумал законодатель! Вычет с ипотечных процентов фактически привязан не к налогоплательщику, а к ипотеке. То есть для ипотечного вычета «один раз» – это с единственной ипотеки в жизни для каждого налогоплательщика. Не добрались до максимальной суммы вычета (3 млн) – больше никогда и не получите: право использовали полностью. Как было и для вычета при покупке до 01.01.2014.

Для чего такое знание пригодится вашему кошельку? Допустим, вы взяли ипотеку на небольшую сумму и собираетесь быстро ее погасить, заплатив совсем немного по процентам. При этом планируете на будущее купить квартиру/дом тоже в ипотеку, но уже на большую сумму и с большой переплатой. Тогда можете не брать вычет за первую ипотеку, а приберечь право на него для второй – больше возврата получите. Это, впрочем, по вашей конкретной ситуации.

И галопом по Европам

– Вычет не имеет срока давности: получать его можно, даже если жилье покупалось 20 лет назад.

– Вычет можно получать, даже если жилье уже продано. Собственно, даже если оно продано сразу после регистрации права собственности, прямо в тот же день.

– Вычет не дается при покупке у «взаимосвязанных лиц». Кто это такие, смотрите в статье 105.1 НК РФ. Эх, для большой семьи был бы дополнительный заработок – продавать друг другу одну и ту же квартиру, чтобы получить каждому по 260 тысяч возврата налога :))

– Поучаствовали в уходе от налогов, купив что-то по заниженной в договоре цене? Даже не пытайтесь в налоговой инспекции предъявлять расписки за «неотделимые улучшения» и мебель. Это как минимум бессмысленно.

– Налоговый вычет при покупке можно получить, только если покупалась жилая недвижимость или строился жилой дом. При покупке/строительстве гаража, хозпостройки, прочей нежилой недвижимости, в том числе и (внимание!) апартаментов, вычет не положен.

– Вычет нельзя получить при покупке жилья не на территории Российской Федерации. Домики в Ферганской долине или на Лазурном Берегу – под вычет не подходят.

– При покупке супругами в общую совместную собственность база не делится на двоих, она у каждого максимальная.

– Ипотечные деньги не путаем с субсидиями и маткапиталом! Ипотечные деньги – это собственные расходы покупателя: банку-то он отдает свои рубли из своего кошелька.

– Ипотечный вычет дается не с суммы займа (тела кредита), а с переплаты, то есть с процентов.

– Всех недоразумений, связанных с неверным/неточным пониманием главы 23 НК РФ, мы предусмотреть не можем, уж извините.

Хорошего вычета!

Найти квартиру — это просто!Выбирайте среди 14 тысяч проверенных вариантов на вторичом рынке жилья на портале BN.ruПосмотреть объявления

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: