Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Практически каждый, кто решает вопрос о продаже своей недвижимости, задумывается о том, как уменьшить налог на полученный доход или вовсе избежать его уплаты. Для этого существуют способы, предусмотренные Налоговым кодексом. Но, к сожалению, иногда у граждан возникает желание прибегнуть к способам незаконным. Один из них – так называемая занижайка: уменьшение цены по сравнению с фактической в договоре купли-продажи. О том, почему так категорически делать не стоит, – в нашем материале.

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Действуем по закону

Законно уменьшить платежи в пользу государства можно несколькими способами. Во-первых, выждать положенный срок, после которого граждане освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от продажи недвижимости. Этот минимальный срок составляет пять лет. А в случаях, если продается единственное жилье или жилье, полученное в результате приватизации, наследования, дарения от близкого родственника и др., – всего три года. Подробно об этом мы уже писали.

Если такой срок еще не вышел, налог придется заплатить, но налоговые резиденты могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую они потратили ранее на приобретение объекта недвижимости. Например, купил за четыре миллиона, продал за пять – налог придется заплатить с миллиона, это 130 тыс. руб.

Еще один вариант сокращения размера налога – имущественный вычет (также распространяется только на резидентов и может применяться не чаще одного раза в год). Он составляет 1 млн руб. К примеру, вы продали квартиру, недавно полученную в наследство, за 5 млн руб. Воспользовавшись вычетом, уменьшили налогооблагаемую базу до 4 млн руб. Налог – 520 тыс. руб.

Такие льготы прописаны в статье 220 Налогового кодекса России (НК), пунктах 1 и 2. Отметим важную деталь. С 2016 года действует правило: если сумма в договоре окажется меньше 70% кадастровой стоимости объекта, то налог будут считать от этой самой кадастровой стоимости.

Эта мера была принята государством как раз для борьбы с занижением цены в договоре, которым часто грешили участники рынка недвижимости. И у продавца дорогой квартиры стимул показывать цену всего в 1 млн руб. (популярная «фишка» до января 2016-го) как-то сам собой пропал.

Риски продавца

Однако «занижайкой» до сих пор решают воспользоваться некоторые несознательные граждане. Одна из возможных «неприятностей» – привлечение по статье 198 Уголовного кодекса РФ (УК). Правда, это самая жесткая мера: надо за три года «накопить уклонений» от уплаты налога на доходы физлиц в сумме 2,7 млн руб.

А что бывает, если «нагрешили» не так серьезно? То есть если уклонение от уплаты налога выявлено, но обошлось без 198 УК? Налог будет взыскан без льгот, с полной фактической цены, плюс штраф до 40% от суммы уклонения – согласно статье 122 НК.

Предвидим вопрос: а как налоговая инспекция о занижении узнает? Если цена квартиры отличается от рыночной процентов на 15–30 (то есть почти равна 70% от кадастра) – позовут для разговора покупателя. Смысла покрывать продавца у него, в общем-то, нет. Будут уверены больше – обратятся в правоохранительные органы, тогда просто-напросто откроется следствие. Бывают и случаи, когда в налоговую покупатель с распиской о «неотделимых улучшениях» приходит сам – рассчитывая, по незнанию, на возврат налога на доходы физлиц (НДФЛ).

Еще вариант: квартира покупается в ипотеку. Ипотечный договор также проходит регистрацию в Росреестре. При занижении получится, что в кредитном договоре сумма указана большая, чем в договоре купли-продажи. Тогда кредитный будет являться фактическим свидетельством уклонения от уплаты налогов.

Риски покупателя

Откроем Америку: покупатель – это тот, кто платит деньги. Ему нужны документы (расписка, или банковская платежка, или то и другое), подтверждающие тот факт, что он их заплатил. Как минимум на всякий случай: вдруг потом по каким-то причинам переход права не будет зарегистрирован Росреестром или уже после регистрации сделка будет признана недействительной и квартиру потом придется вернуть, забрав, разумеется, свои деньги обратно. Причины этой «неприятности» могут быть очень разные – от несчастного случая до злонамеренных действий продавца.

Расписка должна соответствовать цене, указанной в договоре. Но денег-то покупатель заплатил больше, чем там прописано. Что делают? Пишут вторую расписку, как правило, на приобретение дополнительно «неотделимых улучшений» – ремонта, на который потратил деньги продавец, когда покупал эту квартиру сам. Иногда – еще и мебели. В чем риски для покупателя?

Если при этом «что-то пошло не так», покупателю законом гарантирован возврат только суммы, обозначенной в договоре: цена – это существенное условие договора, что прописано в статье 555 Гражданского кодека РФ. За «неотделимые улучшения»? Возможно, придется судиться. С каким успехом? Как поступит судья?..

А если продавец после продажи квартиры подаст на банкротство (и это невозможно предвидеть!)? Сделка с занижением также может быть признана незаконной – смотрите статью 61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Покупатель квартиры должен будет передать ее в конкурсную массу, его поставят в очередь (длинную, как правило) за деньгами. О деньгах за «неотделимые улучшения» можно будет забыть. (Примечание: недействительными могут быть признаны сделки, совершённые за три года до момента подачи заявления о банкротстве.)

Еще возможная потеря для покупателя – получение меньших денег в качестве налогового вычета. Ведь вычет при покупке, если покупатель свое право на него еще не использовал, возможен только с налогооблагаемой базы, то есть только с цены по договору. Никакие «улучшения» и никакая «мебель» приняты не будут. При этом если покупают недорогое жилье супруги, то каждый рассчитывает на 2 млн базы, то есть в сумме на 4 млн.

А еще – если сегодняшний покупатель захочет через короткий срок квартиру сменить? Тогда ведь ему самому «занижайка» потребуется. Он ведь не только за себя налог будет вынужден заплатить, если цену в договоре не занижать, но и за своего продавца, поскольку сам покупал с занижением. Вечный двигатель какой-то – было бы смешно, если бы не было грустно...

Так что делайте выводы. Занижать сумму сделки в договоре – противозаконно. И можно получить гораздо больше неприятностей, чем мифической выгоды.

Бонус :)

Бывает очень обидно продавцу новостройки, в которой он сам, за свои деньги, отделку делал. К примеру, приобрел новостройку с голыми стенами, а на приведение жилища к состоянию, пригодному для жизни, потратил еще миллион. Но вот вдруг понадобилось продать квартиру, а отделку ведь в расходы не включишь, она ж «неотделимые улучшения». Эх, неприятно…

Так вот: бывает, что можно отделку включить в расходы по приобретению. Когда? Когда, во-первых, в ДДУ четко и ясно указано, что квартира сдается без отделки. Во-вторых, отделкой занималась не «шарашкина бригада», а юрлицо, с которым заключен договор о производстве отделочных работ. Внимание, повторяем: договор не о ремонте, а именно об отделке! Все работы должны быть не «ремонтными», а отделочными, материалы покупаться не для «ремонта», а отделочные. Вот тогда все расходы на отделку совершенно законно можно будет учитывать, рассчитывая налог при продаже. Хорошо будет, если перед началом самого процесса (не после него!) вы обратитесь за консультацией к грамотному консультанту-налоговику.

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|40 м2|1/10 этаж

4 800 000 ₽

Летчика Пилютова улица, 50

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|36 м2|5/18 этаж

5 300 000 ₽

Пейзажная, 18

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|37 м2|3/22 этаж

6 030 000 ₽

Кудрово, проспект Строителей, 6

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|9/13 этаж

5 150 000 ₽

Пискарёвский, 145

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|40 м2|1/10 этаж

4 800 000 ₽

Летчика Пилютова улица, 50

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|45 м2|14/16 этаж

7 600 000 ₽

Мурино, Менделеева бульвар, 16

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|16/25 этаж

5 800 000 ₽

пр-кт Комендантский, 66 к 4

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|44 м2|3/10 этаж

11 410 000 ₽

ул Одоевского, 21 корп 1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|3/14 этаж

7 060 000 ₽

пр-кт Железнодорожный, 16 Н

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|8/10 этаж

9 900 000 ₽

линия 26-я В.О., 7 стр 1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|36 м2|2/14 этаж

5 990 000 ₽

наб Октябрьская, 34 корп 4

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|60 м2|2/2 этаж

8 200 000 ₽

Ленинградская обл, проезд Швейцарский, 24

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|29 м2|3/11 этаж

7 100 000 ₽

Торфяная, 15к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|38 м2|7/23 этаж

5 600 000 ₽

Усть-Славянка территория, Советский, 39к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|10/12 этаж

9 000 000 ₽

Уральская, 21

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|47 м2|4/5 этаж

9 470 000 ₽

Главная, 31к2

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|42 м2|15/16 этаж

6 200 000 ₽

Индустриальный проспект, 40к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|45 м2|7/7 этаж

6 700 000 ₽

Суздальское, 12

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|42 м2|7/16 этаж

8 250 000 ₽

Маршала Блюхера, 9к2

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|7/13 этаж

10 200 000 ₽

Железноводская, 32Д

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|1/6 этаж

5 700 000 ₽

Пулковское, 71к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|5/16 этаж

5 600 000 ₽

Наставников, 41к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|8/18 этаж

5 700 000 ₽

Кудрово, Строителей, 20к1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|5/5 этаж

4 980 000 ₽

Гатчина, Киргетова, 15

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|47 м2|3/10 этаж

6 450 000 ₽

Долгоозёрная, 4к2

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|30 м2|8/10 этаж

4 750 000 ₽

Ветеранов пр. дом 169 корп.6

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|36 м2|15/16 этаж

3 850 000 ₽

Всеволожск, Джанкойская ул. дом 1 корп.1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|33 м2|16/18 этаж

4 900 000 ₽

Новое Девякино, Арсенальная ул. дом 1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|11/12 этаж

7 585 000 ₽

1-й Предпортовый пр. дом 13

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|43 м2|5/10 этаж

10 250 000 ₽

Коломяжский пр. дом 36/2

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|33 м2|4/12 этаж

7 485 000 ₽

1-й Предпортовый пр. дом 13

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|40 м2|25/25 этаж

7 500 000 ₽

Петергофское ш. дом 17 корп.1

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|5/9 этаж

6 800 000 ₽

Краснопутиловская ул. дом 121

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Когда обрушился потолок, или Что делать в аварийной ситуации

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Как подобрать для себя идеальную квартиру

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Купили квартиру. Как получить налоговый вычет?

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Прогрессивная шкала налогообложения: касается ли это продажи недвижимости?

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Недвижимость и налоги: что изменилось в 2019 году

Найти квартиру — это просто!Выбирайте среди 14 тысяч проверенных вариантов на вторичом рынке жилья на портале BN.ruПосмотреть объявления

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: