Тренд на вложения в готовую недвижимость набирает обороты. Насколько все же оправдана такая инвестиционная стратегия? И как она может повлиять на рынок строительства жилья? BN.ru собрал мнения московских и питерских экспертов.
Оглавление
Логичное решение
Еще совсем недавно считалось, что чем раньше инвестор входит в проект, тем лучше для его кошелька. А риск – ну что же, как известно, это дело благородное.
Однако сейчас покупки на котловане сдают позиции. Одна из главных причин – внедрение новых схем проектного финансирования. Это в прошлом ранние продажи позволяли застройщикам привлечь бесплатные деньги дольщиков для продолжения строительства. А теперь, когда объект строится за счет банковского кредита, компаниям выгоднее открывать продажи на финальных стадиях или продавать квартиры по полной стоимости с самого начала.
Стало быть, и покупателям незачем торопиться и вкладывать средства на уровне фундамента. Сейчас людям важнее не «отбить инвестиции» как можно быстрее, а иметь уверенность, что объект будет достроен в срок и сдан. Приоритеты меняются, и, похоже, безопасность выходит на первое место. Кроме того, готовое жилье позволяет сразу увидеть все плюсы и минусы локации, самого дома, инфраструктуры и систем жизнеобеспечения.
Вот почему для людей, которые стремятся сохранить накопления и при этом хотят застраховать себя от негативных сценариев, покупка готового жилья – более чем логичное решение.
Золотая середина
И все же утверждать, что инвестиции на начальных этапах строительства окончательно утратили актуальность, не совсем корректно. Так, экономию при подобных покупках пока никто не отменял.
По словам коммерческого директора AFI Development Олеси Кошкиной, приобретение квартиры на уровне котлована по-прежнему может обеспечить инвестору доходность значительно больше, чем у банковских депозитов.
«Даже без учета ежегодного роста стоимости жилья разница между ценами на лоты в комплексах с низкой стадией готовности и квартирами в домах, введенных в эксплуатацию, составляет от 30 до 50% в зависимости от местоположения объекта. Учитывая, что средний срок строительства любого ЖК – около трех лет, ежегодная доходность варьируется в диапазоне от 10 до 17%», – разъясняет эксперт.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев также отмечает выгоду покупки на старте проекта, но только у крупных и надежных застройщиков, таких как «ПИК», «ЛСР», «ФСК», MR Group. Цены в этом случае будут ниже на 25–30%, чем в готовом жилье, а срывы сроков ввода в эксплуатацию застрахованы эскроу-счетами.
Репутацию и надежность застройщиков сегодня следует брать во внимание как никогда. Хотя, по словам председателя совета директоров ГК «Трансстройинвест» Алексея Фоменко, в данный момент и это не может гарантировать отсутствие рисков, потому что экономическая ситуация в условиях пандемии непредсказуема.
Как же быть инвестору, чтобы свести риски к минимуму и в то же время получить хотя бы небольшую прибыль? Ответ на поверхности: придерживаться золотой середины.
«Вложения в готовое жилье – это консервативная стратегия, которая направлена скорее на сохранение денежных средств, чем на их приумножение. Сейчас нужно выбирать строящиеся проекты, с одной стороны, на высокой стадии готовности, а с другой – имеющие потенциал роста цены до ввода в эксплуатацию», – рекомендует директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина.
Опыт инвестора
«Интересными являются точечные проекты с уникальной локацией, правильной концепцией, высоким качеством строительства и, главное, с небольшим количеством квартир, – рассказывает руководитель YouTube-канала „Рентавед“ Руслан Сухий. – Среди наиболее моих успешных кейсов выделю проект в Москве. Стоимость квадрата в данном ЖК на стадии котлована составляла порядка 200 тыс. руб., а через три года выросла до 450 тыс.».
По словам инвестора, подобных проектов на рынке появляется, увы, немного. Не изменил ситуацию даже прошлый год, когда на фоне ожидания введения эскроу-счетов, снижения ипотечной ставки и увеличения выплат по программе маткапитала цены на жилую недвижимость разогнали до потолка.
«Один известный застройщик в Москве в начале 2019 года продавал квартиры на котловане по 200 тыс. руб. за кв. м, сейчас стоимость квадрата выросла до 224 тыс. Соответственно, рост цен за год составил 12%. Чтобы сегодня инвестору продать такую квартиру по переуступке, необходимо предоставить покупателю скидку порядка 10%. Фактически весь доход будет нивелирован», – продолжает эксперт.
Схожая ситуация с новостройками в Петербурге. По подсчетам Руслана Сухий, средняя цена квадратного метра в новостройках Северной столицы за год выросла примерно на 6% − со 110,0 тыс. за квадрат в январе – марте 2019 года до 116,5 тыс. в I квартале 2020-го. С таким уровнем доходности безопаснее приобрести готовое жилье и сдавать его в аренду, зарабатывая на этом те же 5–6% годовых.
Востребованность квартир на котловане сегодня падает из-за того, что огромное количество нераспроданных квартир остается у застройщиков. Соответственно, инвесторам приходится конкурировать с ценами компании, у которой они и покупали объект.
Например, в 2018 году инвестор приобрел квартиру в одном московском ЖК. Стоимость квадрата на тот момент составляла 250 тыс. Далее цена росла, однако в феврале 2020-го она скорректировалась до начального уровня. Причина в том, что компания в этом же ЖК выставила на продажу новый корпус с апартаментами по ценам намного ниже прежних. В результате покупатели, желающие заработать на перепродаже, столкнулись с проблемой реализовать свой объект по более высокой цене.
По мнению эксперта, стратегия покупки жилья на нулевом цикле строительства с целью перепродажи уходит в прошлое. Если ранее это была доступная возможность заработать, особо не задумываясь о локации и качестве объекта, то с нынешним уровнем котлованных цен сделать это практически невозможно.
Надолго или навсегда
Многие застройщики и риэлторы с этим выводом согласны. Более того – уверены, что тренд инвестирования в готовое или почти готовое жилье закрепился надолго, а то и насовсем.
Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов не сомневается, что тенденция продлится как минимум до конца пандемии. По данным эксперта, уже сейчас спрос на квартиры в строящихся домах упал на 30–40%.
«Думаю, что этот тренд навсегда, так как введение эскроу-счетов, страхуя риски потребителей, мотивирует их на покупку готового жилья», – отмечает директор департамента недвижимости ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев.
Руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев согласен с коллегой. При этом негатива в новом тренде он не видит. «Скорее ненормальным было строить на деньги дольщиков», – подчеркивает эксперт.
Прогнозируемые последствия
Итак, очевидно, что рынок инвестиций в недвижимость уже не будет прежним. Что же может измениться?
«Длительный режим самоизоляции приведет к дефициту нового жилья и, как следствие, к росту цен на недвижимость, – говорит руководитель брокерско-консалтинговой компании „Топ Идея“ Олег Ступеньков. – Мы прогнозируем резкое сокращение вывода новых проектов на рынок в этом году. Кроме того, большинство ЖК, которые планировались к выводу во II квартале, сейчас находятся в замороженном состоянии. Сейчас самое правильное время для покупки недвижимости, так как цены сохраняются прежние, а ипотечная ставка снизилась до исторического минимума».
Эксперты не исключают скачок спроса после ослабления карантина, который уже наблюдался на примере китайских рынков. Хотя не факт, что на этот раз он достигнет ажиотажного уровня, когда покупатели массово приобретали недвижимость в качестве защитного актива от обесценивания рубля.
А вот главный вопрос – сохранятся ли скидки на покупку на стадии котлована – пока остается без ответа. Мнения экспертов здесь разделились.
Так, в AFI Development считают, что жилье на нулевом цикле значительно возрастет в цене, и дисконт на квартиры в проектах с невысокой стадией готовности может уйти в прошлое. В ГК NordEst, напротив, уверены, что скидки на объекты на этапе котлована будут сохраняться, так как планомерное ежемесячное повышение цен – это серьезный драйвер спроса на первичном рынке.
«Преимущества раннего приобретения квартир также останутся, – отмечает коммерческий директор ГК NordEst Владислав Мак. – Прежде всего это большой выбор наиболее востребованных планировок и возможность выбрать „идеальную квартиру“. Ближе к сдаче выбор сокращается в разы, но иногда застройщики выводят пул квартир из продажи, чтобы сохранить широкий ассортимент предложения на более поздних этапах».
В целом, какие бы тренды на рынке недвижимости ни развивались, девелоперы про инвесторов не забудут и будут стараться делать им достойные предложения. Это, пожалуй, главное.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:
– Инвесторы делятся на две категории. Первая инвестирует в недвижимость для получения дохода от перепродажи, вторая ориентирована на долгосрочные вложения с целью сдачи в аренду.
На сегодняшнем рынке сложилась ситуация, которая привела к обвалу рубля. Держатели депозитных счетов ответили снятием рублевых сбережений, составляющих, по ряду оценок, не менее 1 трлн руб. Часть этих средств инвестирована в валюту, часть пойдет на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости является консервативным инструментом для инвестиций, демонстрирующим рост рублевых цен не только по рыночным причинам, но и в зависимости от повышения стадии строительной готовности.
Переход застройщиков на работу по эскроу-счетам делает невыгодной реализацию на начальных стадиях больших объемов по стартовым ценам. Поэтому на начальной стадии выводятся небольшие объемы, а основная ликвидная часть продается на более высоких стадиях строительства. На первичном рынке квартир комфорт-класса 63% предложения находится на заключительной стадии готовности и 30% – на стадии нулевого цикла и монтажа первых этажей.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»:
– Говорить об окончательном изменении покупательских предпочтений пока преждевременно. Тем не менее мы не ожидаем оттока спроса с первичного рынка, который был зафиксирован в кризис 2008–2009 годов. Сегодня мы имеем дело с принципиально иной ситуацией.
Во-первых, в 2008 году из-за падения спроса массово замораживались стройки, сегодня же до трети проектов реализуется по новым правилам. Соответственно, застройщики получают финансирование вне зависимости от поступлений средств дольщиков. Кроме того, банки тщательно проверяют финансовые модели и инвестируют только в эффективные проекты с минимальными рисками.
Во-вторых, в пакет мер по поддержке строительной отрасли входит программа субсидирования ставки по ипотеке до 6,5% при покупке новостройки в бюджете до 8 млн руб. Это преимущественно строящиеся студии и однокомнатные квартиры. Подобная мера была предпринята в 2015–2016 годах, и тогда спрос, напротив, перетек со вторичного на первичный рынок.
Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
– В текущей ситуации мы ожидаем увеличения доли проектов на высокой стадии строительной готовности. По итогам апреля видно, что спрос существенно просел по причине введения карантинных мер, неопределенной ситуации в экономике и сокращения реальных доходов населения.
Низкие цены на нефть в долгосрочной перспективе лишь усилят негативный эффект и сузят возможности по поддержке строительной отрасли со стороны государства. Учитывая переход на эскроу-счета и потенциальное ужесточение кредитно-денежной политики, возможностей у застройщиков по выправлению ситуации не так много.
Екатерина Николаева, руководитель управления аналитики компании «Мосреалстрой»:
– В условиях роста стоимости квадратного метра (в том числе стартовой) в среднем на 15%, а также на фоне нестабильной макроэкономической ситуации в стране и в мире стратегию вложений в недвижимость на высокой стадии готовности можно считать оправданной. Такая покупка минимизирует риски покупателя и дает ему некоторые гарантии. В особенности это касается проектов, которые реализуются через электронные аукционы, когда все квартиры продаются в полностью построенном проекте и включают отделку от застройщика.
Антон Детушев, генеральный директор Ikon Development:
– С точки зрения инвестиций в недвижимость текущий формат продаж значительно уступает долевому строительству, так как застройщики выводят в продажу на старте значительно меньше лотов, да и цены на эти квартиры заметно выше, чем были бы при долевке. Но это не означает, что инвестировать в недвижимость стало невыгодно. В обмен на несколько меньшую доходность потенциальный инвестор получает куда более важную вещь – снижение риска стать обманутым дольщиком и ждать достройку своей квартиры более пяти лет.
С введением поправок в 214-ФЗ и переходом от механизмов долевого строительства к проектному финансированию рынок жилищного строительства в нашей стране изменился навсегда. Все больше застройщиков делают ставку на продажи готового жилья или квартир на высокой стадии готовности, квартир с отделкой, гораздо больше сил затрачивая на формирование конечного продукта. Это означает, что в сегменте массового жилья основная целевая аудитория не столько инвесторы, сколько реальные потребители, приобретающие жилье не для перепродажи, а для улучшения своих жилищных условий.
