Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

В каких случаях можно не платить налог при продаже апартаментов, а в каких платить обязательно? Можно ли при этом воспользоваться налоговым вычетом? Юрист ответил на вопросы наших читателей.

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Что такое апартаменты

Вначале разберем, какая недвижимость на сегодняшний день считается апартаментами. Апартаменты – это нежилое помещение свободного назначения: в нем вы можете открыть офис, кафе, сдавать помещение в аренду или жить там сами – последнее бывает чаще всего.

Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, они не дают многих возможностей жилья. Например, нельзя получить постоянную регистрацию – только временную, и далеко не во всех случаях это реализуемо.

Только на жилые помещения распространяются государственные программы и льготы, например «Материнский капитал» или «Молодая семья». Во всех законах фигурируют словосочетания «жилое помещение», «жилье», «квартира», и ни слова об апартаментах и нежилых помещениях.

Если вы проживаете в апартаментах, то без постоянной регистрации у вас возникнут сложности с детскими садами и школами.

В каких случаях не нужно платить налог с продажи недвижимости

Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?

Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.

Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.

Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.

Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.

Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.

Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.

В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов платить нужно всегда

В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.

Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.

Как воспользоваться вычетом при продаже апартаментов

Если вы (налоговый резидент) используете апартаменты для целей, которые не связаны с извлечением прибыли, например для личного проживания, и у вас нет возможности ждать, когда истечет минимальный срок владения апартаментами, придется платить налог. Не можешь избежать налога – сокращай.

Так, сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на размер налогового вычета, который составляет максимально 250 тыс. руб., что закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Например, если продаете апартаменты за 4 млн руб., то расчет будет такой: (4 000 000 − 250 000) × 13% = 487 500 руб. налога к уплате.

Вместо налогового вычета налоговую базу можно минимизировать за счет затрат, которые связаны с приобретением объекта – это указано пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Предположим, вы купили апартаменты за 2,5 млн руб., а продаете за 4 млн руб.

Расчет налога будет такой: (4 000 000 − 2 500 000) × 13% = 195 000 руб.

Многие ошибочно полагают, что, если указать в договоре заниженную сумму продаваемого объекта, можно полностью избежать уплаты налога. Это не так. Учитывается кадастровая стоимость недвижимости: если стоимость в договоре купли-продажи (доход) будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта – за расчет налоговой базы будет взята кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, что закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Автор материала: Юрий Кочергин, юрист, «Центр юридического сопровождения», Санкт-Петербург

тел. +7 (812) 999-6374

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».

Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».

 

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Приемка квартиры в вопросах и ответах

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

О чем нужно узнать перед покупкой новостройки

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

Россиян обяжут предупреждать соседей о шумной вечеринке или предстоящем ремонте

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

Коммерческая недвижимостьПроверенные объекты под различные цели в Санкт-Петербурге и Ленинградской областиПосмотреть

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: