На рынке недвижимости работает довольно много профессионалов, однако нередко граждане сталкиваются с некомпетентными и объективно недобросовестными риэлторами и агентствами. Сегодня я расскажу вам историю, которая произошла с одной девушкой – покупательницей квартиры-студии в Мурино.
Я редко освещаю свои судебные дела, так как информация по ним является строго конфиденциальной. Но в этот раз мой доверитель, Елена, разрешила предать дело огласке и разобрать его обстоятельства, чтобы предостеречь вас, читателей BN.ru, от того, что произошло с ней.
Поделитесь в комментариях: попадали ли вы в руки недобросовестных агентств недвижимости и чем закончилось ваше дело? Приятного чтения.
Оглавление
Как всё началось
В январе 2020 года Елена пришла ко мне на прием. Она просила помощи и судебной защиты от некоего агентства недвижимости, подавшего на нее иск в суд. В требованиях значились суммы 400 тыс. руб. – за оказанные услуги и 7,2 тыс. – в качестве возмещения госпошлины.
Девушка рассказала, что осенью 2019 года она планировала приобрести жилье и нашла подходящую ей по финансам квартиру-студию, расположенную в городе Мурино Ленинградской области. Цена квартиры составляла 2,4 млн руб. Елена позвонила по номеру, указанному в объявлении, трубку взял агент, пояснил, что квартира действительно продается, и предложил подъехать в офис ознакомиться с документами.
Елена так и поступила: приехала в агентство, там по телефону пообщалась с продавцом, который подтвердил намерение продать и предупредил, что все действия – только через его агентов.
Спустя некоторое время девушку пригласили на просмотр объекта, где она встретилась с продавцом и его агентами. Квартира покупательницу устроила, и ей было предложено сразу же заключить договор бронирования, без подписания которого сделка бы не состоялась.
Договор гласил, что агентство снимает квартиру с продажи в сети интернет и не предлагает другим потенциальным покупателям, а Елена обязуется внести агентству обеспечительный платеж в размере 30 тыс. руб., не вступать в самостоятельный контакт с продавцом и заключить основной договор купли-продажи объекта до 11.09.2019.
В договоре бронирования фигурировала сумма 2,4 млн руб., которая уже включала в себя цену квартиры и комиссию агентства (так было указано в одном из пунктов документа). Елене пояснили, что за риэлторские услуги она ничего не должна: их полностью оплачивает продавец. Елена подписала договор бронирования между ней и агентством, передала обеспечительный платеж и получила расписку.
Потом схема должна была быть следующей: Елена и продавец заключают основной договор купли-продажи; девушка передает денежную сумму, указанную в этом договоре, продавцу; получив эти средства, продавец передает агентству комиссионные на условиях, определенных между ними.
Елена встретилась с продавцом для подписания основного договора купли-продажи 09.09.2019. В ходе торга стороны пришли к соглашению о новой цене квартиры: продавец согласился ее понизить на 70 тыс. руб. Также договорились указать в договоре купли-продажи цену приобретаемого объекта всего в 2 млн руб., а 330 тыс. руб. – денежные средства за неотделимые улучшения объекта – оформили отдельным договором, – так сделано было по просьбе продавца. Сделка прошла успешно, право собственности было зарегистрировано. Но всё только начиналось...
Неожиданный иск, обман агентства и длительная тяжба
В январе 2020 года с Еленой связывается секретарь Всеволожского городского суда и уведомляет, что на нее подан иск и она является ответчиком, а истцом выступает то самое агентство. Елена, ознакомившись с документами по делу, пришла ко мне на прием. Я посмотрел бумаги и сделал вывод, что между девушкой и агентством был заключен предварительный договор купли-продажи. Как называется сам договор – юридически значения не имеет, важен смысл, условия договора, которые должны трактоваться буквально, и полномочия сторон – действуют ли они от своего имени или по доверенности.
Так, договор бронирования содержал адрес объекта; его цену; срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи.
Однако нотариальная доверенность (или ее копия) от продавца на агентство в материалах дела отсутствовала, а договор бронирования прямо запрещал любой контакт с продавцом. Поэтому я решил занять выжидательную позицию, предоставив агентству доказывать полномочия на подписание договора. Ведь если доверенности не было – то и действовать от имени и в интересах продавца агентство не имело права, соответственно и заключать предварительный договор оно не могло.
Также в договоре бронирования не было сказано о том, что Елена должна агентству 400 тыс. руб. за какие-либо услуги, а в пункте о стоимости объекта недвижимости было прямо указано, что агентское вознаграждение включено в цену. Следовательно, выплата комиссионных – это обязанность продавца, которую он должен исполнить на условиях договора, заключенного между ним и агентством.
Более того, после подписания основного договора купли-продажи между продавцом и Еленой (ведь только в этом договоре содержится окончательная стоимость объекта) любые предыдущие договоренности сторон, как письменные, так и устные, утратили силу.
Помимо всего прочего, мне показалось странным, что мой доверитель был не в курсе спора как такового – девушка не получила досудебную претензию, которая, согласно условиям договора бронирования, являлась обязательной для направления стороной, инициировавшей спор.
Была ли претензия, приложенная к иску и находившаяся в материалах судебного дела, в действительности отправлена агентством 06.10.2019 или агентство недвижимости совершило подлог документов? Я рекомендовал Елене обратиться в управление Федеральной почтовой связи за разъяснением.
УФПС ответило: 06.10.2019 от указанного лица прием корреспонденции не проводился. Таким образом, было получено доказательство, что приложенная опись вложения, якобы свидетельствующая о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора через направление претензии, являлась подложной. А агентство ходило по тонкому льду нашего гнева и критичного отношения судьи, ведь по факту агентство обмануло и ее, сославшись на отправленную Елене претензию, акт выполненных работ и прочие документы как на доказательства по судебному делу.
В иске агентство мотивировало свои требования тем, что оно заключило с Еленой договор бронирования, оказало услугу бронирования объекта, согласовало цену продажи с собственником, подготовило документы по сделке, согласовало услуги сейфинга, а также участвовало в закладке денежных средств в сейфовое хранилище, в подаче документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ и в приеме-передаче квартиры – при подписании акта приема объекта. Однако фактических подтверждений доводам не представило.
Кроме того, в иске агентство ссылалось на то, что цена объекта, включая комиссию агентства, согласно договору бронирования составила 2,4 млн руб. А раз сам договор купли-продажи был заключен и зарегистрирован на 2,0 млн руб., следовательно, взысканию подлежит разница между договором бронирования и договором купли-продажи, то есть 400 тыс. руб.
А теперь немного лирики: как вы думаете, 400 тыс. руб. – разумное вознаграждение агентству недвижимости за покупку студии в городе Мурино? Пишите в комментариях.
Я уже догадывался, что спор будет в нашу пользу, но пришлось потерпеть: карты смешала пандемия, и суд приостановил рассмотрение дел до особого распоряжения. Последний судебный день, назначенный на 23.04.2020, по факту наступил лишь 14.10.2020.
это конец?
Суд отказал агентству недвижимости в исковых требованиях к Елене в полном объеме. Свое решение суд мотивировал тем, что у агентства с продавцом был заключен отдельный договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости от 20.08.2019, согласно которому продавец поручает, а агентство принимает на себя обязательство подобрать потенциальных покупателей для вышеуказанной квартиры-студии, а также агентство совершает все действия по сделке, вплоть до оформления государственной регистрации права собственности на жилой объект.
Цена объекта установлена в размере 2 млн руб. – но стоимость услуг не установлена. Агентство действовало без доверенности, то есть не было надлежащим образом уполномочено продавцом на совершение каких-либо юридически значимых действий, в частности на согласование цены объекта недвижимости через предварительный договор купли-продажи (договор бронирования), а сам продавец в договоре бронирования не участвовал. Изучив эти обстоятельства и документы, суд правильно определил, что между Еленой и агентством отсутствовали правоотношения, основанные на возмездном оказании услуг, а иск агентства к Елене об оплате оказанных им услуг предъявлен ненадлежащему лицу – а потому удовлетворен судом быть не может.
Базовые рекомендации, если вы решили приобретать недвижимость
1. Не стоит легкомысленно относиться к документам, решив, что можете провести сделку самостоятельно. Рекомендую до подписания любых документов по сделке обратиться к юристу или опытному специалисту по недвижимости. Это не только сведет риск утраты квартиры к минимуму, сэкономит деньги (судебная тяжба кратно дороже проверки юридической чистоты сделки), но и сохранит ваши нервы и время. Тяжба в первой инстанции может длиться и год, а судебное решение по некоторым категориям дел спрогнозировать затруднительно.
2. Проверяйте полномочия сторон. Если гражданин действует от своего имени – загляните в паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Если в сделке участвует представитель, надо не только убедиться в наличии нотариальной доверенности, но и обратить пристальное внимание на конкретные полномочия. Также стоит проверить доверенность на действительность (не фиктивная ли она и не отозвана ли) – это можно сделать бесплатно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
3. Условия договора должны быть понятны и не иметь двучтений. В данном случае меня насторожил пункт договора о комиссии, в котором сказано, что «стоимость объекта, включая комиссию агента, 2 400 000 руб.». Кто платит эту комиссию – не написано, также непонятен ее размер: обычно указывается либо фиксированная сумма в рублях, либо процент от цены договора. Этой неопределенностью и воспользовалось агентство, когда предъявило Елене иск.
В настоящий момент судебное решение в силу не вступило. Я не исключаю, что агентство будет обжаловать это решение.
Вы бы хотели прочитать продолжение этой истории? Пишите в комментариях.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
