Новостроек на петербургский рынок выводится все меньше, а льготная ипотека до сих пор подстегивает спрос. Ситуация может измениться уже к концу года.
Застройщики в этом году играют по-разному – кто резко сбавляет обороты, а кто, наоборот, наращивает объемы нового строительства. BN.ru разбирался в нюансах пополнения рынка новостроек.
Оглавление
Сжались на треть
Одна из причин сокращения рынка – существенное уменьшение, почти на треть, числа активных игроков. По данным аналитиков BN.ru, если в январе – сентябре 2019-го рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пополняли 44 компании, то в 2020-м активность проявляют лишь 30 с небольшим. Основной причиной стал переход на эскроу: банковское финансирование не всем оказалось под силу, многие просто достраивают старые проекты. Число стартапов продолжает падать – с начала этого года их было всего 15. Для сравнения: за девять месяцев 2019-го на рынок вышло 28 премьер жилых комплексов, а 2018-го – сразу 60.
Всего за январь – сентябрь, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, рынок Петербургской агломерации пополнился на 1,9 млн кв. м жилья (по общей площади квартир). Это на 28,4% меньше показателей за аналогичный период 2019-го (2,6 млн кв. м). При этом петербургский рынок просел – 1,4 млн кв. м и минус 37%. А вот в Ленобласти застройщики впервые за долгое время чуть поднажали и вывели 427 тыс. кв. м – это на 32% больше по сравнению с прошлым годом
Десятка активных
Крупные игроки также сбавили обороты. Два главных поставщика квартир на рынок Петербурга – Setl Group и «Группа ЛСР» – за девять месяцев вывели примерно на треть меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. таблицу 1). Хотя раньше с каждым годом расширяли свое присутствие на рынке. Впрочем, на рекорд хватило и этого: за девять месяцев лидеры вдвоем обеспечили 55% всех новых поступлений на рынок Санкт-Петербурга. У «Группы ЛСР» стартапов в этом году не было, а Setl Group отметился тремя новинками (ЖК Grand View, «Автограф в центре», «Солнечный город. Резиденции»).
Все остальные компании следуют за лидерами с существенным отрывом. В десятку ведущих, заняв третью строчку, вернулась ГК «Эталон». В петербургском регионе компания увеличила обороты вчетверо по сравнению с прошлым годом (ЖК Domino, ЖК «Московские ворота II»). При том что основная активность холдинга по-прежнему приходится на столичный регион.
В десятке самых активных появились новички – компании «Мавис», «Ленстройтрест», ГК «Евроинвест», которые наращивают объемы за счет своих областных проектов. Остальные игроки придерживаются консервативной стратегии и пока пополняют рынок в пределах своих прошлогодних показателей – это «ЦДС», «Главстрой-СПб», «КВС»…
Доля первой десятки в общем объеме нового предложения на рынке Петербургской агломерации за год выросла с 69 до 74%.
Ленобласть хочет комфорта
Рынок масс-маркета достиг точки насыщения малогабаритным жильем еще несколько лет назад. С тех пор метражи новых квартир сильно не меняются. По сравнению с прошлым годом средняя площадь квартир на рынке подросла на метр – в Петербурге до 44,6 кв. м, в Ленобласти до 42,4 кв. м. В квартирографии проектов особенных изменений также не произошло. Доля студий и однокомнатных квартир в новых комплексах Петербурга и Ленобласти по-прежнему занимает порядка 70% (см. таблицу 2).
Аналитики BN.ru отмечают, что в 47-м регионе продолжают сокращаться объемы нового предложения, но при этом новые стройки заявляются в более высоком классе. Если в прошлом году доля «эконом-класса» в Ленобласти достигала 73%, то сейчас она снизилась до 53%. Соответственно с 27 до 44% выросла доля жилых комплексов «комфорт-класса», и в полях даже появился «бизнес-класс» (3,2%).
По сравнению с прошлым годом пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья слегка изменилась (см. таблицу 3). На вторую строчку вышел Всеволожский район Ленобласти, а Выборгский район Санкт-Петербурга из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский район, хотя и там выводить стали заметно меньше.
Осень ищет равновесия
Особенно резко рынок просел по итогам первого полугодия: тогда из-за пандемии и снижения спроса объемы новых поступлений упали более чем вдвое.
Но с запуском льготной ипотеки, вызвавшей ажиотаж в покупательских рядах, застройщики стали увеличивать свою активность. Особенно бодрой выдалась осень: два месяца подряд вместо обычных 2–4 тыс. квартир застройщики выводят в продажу по 8–10 тыс. квартир. Скорее всего, ноябрь не станет исключением – спрос на рынке если и уменьшился, то пока еще не сильно. Покупателя подстегивают льготная ипотека, продолжающийся рост цен и опасения, что привлекательных по цене и качеству новостроек остается всё меньше.
Ситуацию может «успокоить» лишь выход на рынок крупных проектов. Судя по всему, они не заставят себя ждать. Группа ЦДС уже объявила о близком старте сразу двух проектов-миллионников – в Парголово и Новосаратовке. Под парами еще несколько довольно крупных проектов от компаний «Аквилон-Инвест», «Полис Групп», «Евроинвест» и ряда других застройщиков, все стартапы анонсированы до конца этого года.
Дефицита на рынке точно не будет, но и былого изобилия не предвидится. В целом застройщики будут выводить в продажу ровно столько, сколько востребовано рынком. А пройден ли пик спроса – станет известно уже по итогам года.
Таблица 1. Первая десятка застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти (январь – сентябрь 2020 года), тыс. кв. м
| Застройщик | Вывод жилья, январь – сентябрь 2020 г. | Вывод жилья, январь – сентябрь 2019 г. |
| Setl City | 446 | 655 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 350 | 477 |
| Группа Эталон | 137 | 31 |
| Мавис | 94 | 51 |
| ЦДС | 83 | 149 |
| Главстрой-СПб | 78 | 66 |
| КВС | 57 | 66 |
| Евроинвест | 54 | 40 |
| Ленстройтрест | 50 | 9 |
| СПб Реновация | 44 | 19 |
Таблица 2. Квартирография новых проектов в январе – сентябре 2020 года
| Регион | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные |
СПб | 22,1% | 45,7% | 24,5% | 7,4% | 0,4% |
ЛО | 24,4% | 46,2% | 23,2% | 5,8% | 0,4% |
Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в январе – сентябре 2020 года
| Район | Объем вывода, тыс. кв. м |
| Приморский | 461 |
| Всеволожский ЛО | 325 |
| Красногвардейский | 202 |
| Невский | 170 |
| Московский | 122 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
