Помимо сообщений о спецоперации на Украине, в понедельник нас потрясло известие о повышении советом директоров Банка России ключевой ставки сразу с 9,5 до рекордных 20% годовых. Как отразится сей факт на рынке недвижимости, рассуждают эксперты.
А как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости, спросит неискушенный гражданин?
Если очень упрощенно, то ключевая ставка – это процентная ставка, устанавливаемая Центральным Банком России по своим основным операциям с банковским сектором. Она является нижней планкой, по которой ЦБ может выдать кредит коммерческим банкам. И она же является максимальным процентом, под который будут размещены деньги этих банков на депозитах. С помощью ключевой ставки ЦБ управляет инфляцией. Как? При повышении ставки деньги для граждан становятся менее доступными и более дорогими. Теперь уже нельзя по-быстрому взять дешевый кредит и потратить, к примеру, на чайник. И, как следствие, спрос на товары и услуги уменьшается, рост цен затормаживается. Поэтому ключевая ставка является одним из важнейших инструментов регулирования государственной экономики.
То есть если ключевая ставка повышена до 20%, это означает, что коммерческий банк сам сможет взять деньги в долг не менее чем под 20% годовых, – догадайтесь, под какой процент он будет кредитовать вас?
После такого резкого повышения ключевой ставки банки стали поднимать и проценты по кредитам, а некоторые и вовсе приостановили выдачу. А рынок недвижимости очень сильно зависим от ипотеки. Так что же ждет его в ближайшем будущем? Отвечают эксперты.
Виталий Коробов, директор Element Development:
– Прогнозировать динамику спроса на первичном рынке в текущих обстоятельствах достаточно сложно: не все банки объявили актуальные ставки. Ипотечные ставки, в связи с повышенной ключевой 20%, могут подняться до 23–25%. Цена за квадрат будет увеличиваться, но совместные программы банков и застройщиков, скорее всего, сохранятся. Поэтому ипотека останется востребованной у тех покупателей, которые планируют воспользоваться программами семейной или субсидированной ипотеки, либо у тех, кто планировал взять ее на короткий срок.
Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
– Сейчас ЦБ разрешил банкам устанавливать ставки по своему усмотрению и не руководствоваться правилом, что только 30% ключевой ставки должно быть их маржинальностью. Что это значит? То есть если раньше, например, ключевая ставка была 10%, банк не имел права ставить ставки по ипотеке выше 13%. Теперь банки могут давать ипотеку как ниже, так и выше ставки ЦБ. Думаю, что ипотека останется на уровне в 15%. Сценарий того, что ипотека будет на уровне 20–25%, крайне маловероятен.
Сейчас мы видим всплеск продаж, всплеск спроса. Также отмечаем рост цен. Как только ажиотажный спрос схлынет, можно будет ждать корректировки цен, но небольшой, так как застройщики сидят на банковских деньгах. Даже более вероятным сценарием я вижу стагнацию цен и спроса, но не снижение стоимости жилья.
На мой взгляд, торопиться с продажей жилья сейчас имеет смысл только тем, кто планирует уехать из России. Если же человек наоборот хочет здесь улучшить свои жилищные условия, то продавать свою недвижимость сейчас не стоит. Исключением могут быть случаи, когда уже есть встречный вариант.
Сейчас застройщики займут выжидательную позицию и будут смотреть на то, что будет со ставками и будут ли новые меры поддержки. Если этого не произойдет, то они сами возьмутся за маркетинговые мероприятия, вводя рассрочки и субсидируя ставки.
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:
– Повышение ключевой ставки на время притормозит развитие рынка: жилье сейчас стоит дорого, купить его без привлечения заемных средств может лишь небольшая доля населения, да и платить рекордный процент будет готов далеко не каждый.
На инвестиционной недвижимости решение отразится не так сильно, поскольку инвесторы используют ипотеку преимущественно как инструмент. Другой вопрос – покупательская способность. Если она будет низкой, выйти из объекта быстро не получится. Это нужно учитывать перед покупкой.
Строительный сектор тесно связан с банковским. Государство обязательно что-то придумает – найдет способ поддержать и застройщиков, и покупателей. На данный момент еще можно воспользоваться семейной и субсидированной ипотеками. Кроме того, я думаю, многие застройщики всё же сохранят предложение о рассрочке.
Только стоит учитывать, что количество отрицательных решений в последнее время увеличилось – число выдаваемых кредитов может сократиться на 20–30%.
Есть вероятность, что серьезно вырастет объем просроченных платежей. В последнее время люди активно брали кредиты, не заботясь о наличии подушки безопасности. В связи с этим количество должников может удвоиться. За время пандемии банки уже набили руку на «каникулах» по платежам – думаю, проблем с этим не будет.
Сейчас главное – не поддаваться панике, а действовать по намеченному плану. Недвижимость всегда была самым надежным активом, но к покупке, равно как и к продаже, всегда нужно подходить ответственно: просчитывать возможные риски, проверять информацию, тщательно анализировать рынок.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Думаю, что в 2022 году объемы сделок на вторичке, первичке и ипотеке снизятся на 25–30%.
Что будет с ценами, сейчас никто не скажет. Можно эту ситуацию только сравнивать с событиями 2015 года. Тогда цены не упали. Они замерли и продолжили рост с лета 2016 года.
Мы получили сообщения практически от всех банков, что они либо останавливают выдачу ипотеки, либо ставят заградительные ставки.
Застройщики сейчас тоже останавливают продажи. Все должны встать на паузу в ситуации неопределенности.
Только стабилизация политической ситуации покажет, в каком мире мы окажемся и что предпринимать дальше. После событий 2014—2015 годов застройщики ничего нового в смысле программ финансирования не предложили. Но ставки по ипотеке начали снижаться уже через год.
Дело в том, что жизнь остановить невозможно, как я неоднократно говорил: люди в 80% случаев совершают сделки, направленные на улучшение жилищных условий. Это продажи со встречной покупкой. Для того чтобы запустить цепочку сделок, достаточно одного человека – «головного покупателя», и он может иметь всего 2 млн руб. и покупать комнату. Остальные участники просто вносят доплаты за выбранные ими объекты.
Покупателям, у которых есть наличные деньги, я рекомендую сейчас покупать.
Тем продавцам, у которых объекты в прямой продаже и они ничего не покупают взамен, я рекомендую снять объекты с продажи до осознания ситуации. Тем более что после блокировки ипотеки покупателей на рынке стало процентов на 50 меньше.
Кирилл Флутков, эксперт по рынку недвижимости Сочи:
– На мой взгляд, нынешняя ситуация с ипотекой является временной. Думаю, что это продлится до того, как наступит какое-то понимание того, что будет дальше.
Уже сейчас застройщики в Сочи начинают поднимать цены, так как видят курс валют. Очень вероятно, что какая-то часть из-за недоступной ипотеки отвалится, но зато на рынке появится другая часть клиентов со сбережениями, которые необходимо в чем-то хранить.
У некоторых застройщиков сейчас стоит очередь за квартирами. Клиенты рассказывают, что в пятницу они ждали по несколько часов для оформления сделки в офисе строительной компании. Думаю, что эта ситуация продлится недолго.
На вторичном рынке сейчас действительно часть продавцов снимают объекты с продажи. Всё это происходит в ожидании наступления более прогнозируемых времен. Сейчас людям, которые владеют одним-двумя объектами недвижимости, просто страшно выходить в деньги.
Если говорить про рекомендации тем, кто планировал выйти на сделку: тем, кто хотел что-то купить, – покупать; тем, у кого была одобрена ипотека по старым ставкам, – быстрее покупать. Для тех, кто не успел одобрить ипотеку, имеет смысл подождать. Сейчас ипотечные ставки находятся на заградительном уровне.
Максим Пискарев, директор по маркетингу проекта Avenue-Apart на Дыбенко:
– С увеличением ключевой ставки будут расти и ипотечные ставки. Рынок ипотеки будет переформирован, меньше будет людей, которые планировали взять кредит на 10–20 лет. При этом спрос на ипотеку всё равно будет. Надеюсь, что на рынке останутся субсидированные ипотечные ставки от застройщиков, возможно, появится поддержка со стороны государства.
Кроме того, стоит ждать роста покупательского спроса на приобретение недвижимости с помощью рассрочки.
Сейчас застройщики повышают цены. Поэтому покупателям стоит поторопиться.
Говоря о ценах, стоит сказать, что в ближайшее время стоимость недвижимости будет расти, далее будет пауза по росту цен. Снижения стоимости недвижимости в крупных городах точно не будет, так как на объекты в мегаполисах всегда будет платежеспособный спрос.
Советы в нынешней ситуации давать достаточно сложно, но если есть необходимость приобрести объект, то лучше зафиксировать цену прямо сейчас, так как в дальнейшем стоимость жилья будет только расти.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
– На сегодняшний день ипотека однозначно встанет на паузу. Если ипотека перешагнет через отметку в 20%, то у людей не будет возможности брать такие кредиты. При этом льготные программы, вероятно, будут пересматриваться, и получить ипотеку по таким программам будет практически нереально.
Говоря о том, что в этом случае будет с рынком, – он встанет. Во всяком случае пока ситуация будет на нынешних позициях. При этом дорогая ипотека просто отсечет часть потенциальных покупателей.
По нашим прогнозам, до 30% предложений на вторичном рынке будут сняты с продажи. Почему 30%? Обычно именно такой процент продавцов рассчитывает продать старое жилье и купить альтернативу. В нынешних условиях эта альтернатива затруднена. Сейчас получить согласие сразу нескольких сторон крайне сложно.
Снижение числа предложений поддержит рынок, так как чем меньше предложений, тем проще держать цену.
Кроме того, стоит сказать, что покупатели с прямыми деньгами будут активнее торговаться. Какое-то время назад это явление стало отходить из-за доступной ипотеки, сейчас рынок вспомнит эту практику.
Застройщики столкнутся с большими проблемами в плане строительных материалов. И как следствие, будут стараться как можно быстрее закончить объект. Из-за этого прибыль будет снижаться. Добавлю, что массового банкротства застройщиков сейчас ждать не стоит.
Любые программы лояльности, акции, субсидирование ипотеки рассчитаны на покупательский спрос. В нынешних условиях можно предположить, что эти программы будут малоэффективны. Это связано с тем, что население сейчас в шоке и панике, поэтому немногие захотят покупать квартиры по ДДУ.
Одним из возможных шагов от застройщиков можно ждать хороших дисконтов на пул квартир. То есть клиентам, приобретающим пять – десять квартир, будут предоставлены хорошие скидки. Для застройщиков это будет возможность влить деньги.
А о понижении цен сейчас не говорит никто.
Что можно посоветовать людям? Если у человека была одобрена ипотека, то стоит покупать, так как дальше будет либо ипотека выше, либо цены выше. Вполне допускаю, что будет выше и то и другое.
А тем, кто не успел одобрить ипотеку, стоит ждать. В предыдущие кризисы ипотека достаточно быстро отскакивала. Правда, говорить о том, что так же обязательно произойдет и сейчас, вероятно, не стоит.
Если у человека наличность в рублях, то лучше вложить деньги в недвижимость, так как в рублевом эквиваленте дешевле точно не будет.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– Давайте начнем с того, что мы такое уже проходили в 2014 году. Нам уже понижали рейтинг до «мусорного», и ставка в конце 2014 года была на уровне 17%.
В прошлый кризис такая высокая ставка держалась около трех месяцев и дальше пошла вниз. Мы прогнозируем подобную ситуацию и сейчас. Действия Центробанка легко объяснить. Ситуация должна стабилизироваться. Для экспертов нашего рынка ничего нового не происходит.
Застройщики определенно поднимут стоимость недвижимости, и мы это уже видим. Многие девелоперы поставили продажи на паузу и ждут понимания тенденций рынка.
По предыдущему опыту могу смело предположить: при негативном раскладе мы увидим короткую стагнацию с дальнейшим ростом цен. При реалистичном раскладе – рост. Возможно, мы увидим очередную программу поддержки строительного рынка. В любом случае такая заградительная ставка долго не проживет.
Наша команда и клиенты активно закупаемся недвижимостью. Ставку мы сможем отрегулировать рефинансированием, а вот цены уже вряд ли. Сейчас самым неразумным поступком будет остаться с рублями. Все валюты волатильны сейчас.
По программам от застройщиков история следующая: сейчас всё так же есть льготная ипотека под 6% годовых, есть семейная ипотека. Первая подходит под парковку денег – сейчас есть ряд интересных объектов в недорогом сегменте. Мы сейчас очень активно оформляем ее для людей, которые хотят припарковать деньги в безопасном активе.
Если подытожить – ситуация непростая. Многие здесь видят кризис. Но выиграют те, кто видит возможности. В нашем сегменте они, как всегда, есть.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
– Сейчас, скорее всего, мы будем наблюдать ситуацию 2014 года, когда в декабре на рынке был пиковый спрос: люди спасали деньги и вкладывали их в недвижимость. Затем в следующие шесть месяцев наблюдалась стагнация и постепенная стабилизация отрасли после введения субсидированной ипотеки.
На фоне нестабильной макроэкономической ситуации и валютных колебаний на рынке всегда происходит кратковременный всплеск покупательской активности, потом снижение спроса и корректировка стоимости квадратного метра жилья. Это сейчас мы и наблюдаем – фиксируем увеличение количества обращений в компанию и броней по сравнению с началом месяца. Преимущественно интерес сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных вариантах. Средний метраж – порядка 46 кв. м.
В краткосрочной перспективе желающих приобрести недвижимость на первичном рынке будет достаточно, это подтверждает статистика снятия наличных средств со счетов в российских банках. И для тех, кто планировал реализовать свое жилье, и для тех, кто хотел купить его, сегодня самое подходящее время. Часть покупателей займет выжидательную позицию – порядка 25–30%.
С учетом неопределенности по будущей себестоимости строительства застройщики, скорее всего, будут сокращать программы рассрочек. Востребованность программ «Трейд-ин» или «Быстрый выкуп», особенно у региональных покупателей, будет возрастать. Но здесь важно провести сделку максимально быстро, поскольку изменение цен на строящееся жилье происходит также быстро. Возможность приобрести недвижимость с помощью ипотеки в ближайшие месяцы будет сильно ограничена с учетом выросших ставок. Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья будет реагировать на спрос. Сейчас недвижимость, безусловно, подорожает, далее цены будут стагнировать.
От редакции
Государство не даст скатиться рынку новостроек в пропасть – вице-премьер Марат Хуснуллин уже анонсировал антикризисный план по поддержке строительной отрасли.
