Панические прогнозы апреля – дескать, цены к лету могут рухнуть процентов на двадцать – не имели шансов сбыться. Панику сеяли не самые компетентные лица, тогда как профессионалы предпочитали отмалчиваться, собирая информацию. Чтобы сегодня появились более взвешенные оценки того, куда движется рынок недвижимости.
Оглавление
Отделались легким испугом
Пережив апрельскую панику, рынок жилищного строительства вернулся в зону относительного благополучия. И его участники надеются, что этот «штиль» продолжится минимум до конца второго квартала.
Например, теперь не в авральном, а в рабочем русле решаются вопросы, связанные с противодействием пандемии на строительных площадках. «Опасаться, что буквально завтра мы придем и остановим стройку, потому что не соблюдаются какие-то антиэпидемиологические меры, не следует. Так задача не стоит, – поясняет первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Елена Чеготова. – Но понятно, что новые проекты будут запускаться уже с учетом обновленных санитарных требований Роспотребнадзора».
Причем строительный сектор города вышел из апрельского «идеального шторма» с минимальными потерями. Так, на недавнем онлайн-бизнес-завтраке в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» зампредседателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский констатировал, что город стал одним из тех субъектов, которые сделали все возможное, чтобы стройки жилья не останавливались. «По оценкам комитета, остановившихся строек в Санкт-Петербурге нет, – сообщил чиновник. – Прогноз по годовому вводу оптимистичный в том плане, что серьезных задержек по срокам сдачи на территории города не зафиксировано».
Напомним, согласно утвержденным планам, в этом году город ожидает ввода 3,7 млн кв. м жилья. И на сегодня в стройке с реальной перспективой ввода в 2020 году находится порядка 3,4 млн кв. м. И еще 0,3 млн кв. м комитет планирует ввести за счет «проблемников». То есть реанимированных проблемных строек.
«Простите за жаргонизм, мы никого не закошмарили кучей проверок. Все мы исходим из того, что строительные организации сознательно и добросовестно выполнили предписанные санитарные мероприятия», – уточняет Евгений Барановский.
Впрочем, и представитель горадминистрации не может не вспомнить апрель. «По нашим данным, спад продаж достиг 50–55%, но хочется верить, что меры поддержки сработают, – рассуждает зампред. – Нормальной мы считали бы ситуацию, когда спрос сравняется с предложением, как это было в прошлом году».
В то же время некоторое снижение выдачи разрешений на строительство специалист не склонен приписывать к пандемическим симптомам. Дело в переходе отрасли на проектное финансирование. И, по большому счету, краткосрочное отставание ничем сектору не грозит. Ведь все равно за последние годы суммарно разрешений выдано на строительство более чем 17 млн кв. м со сроками строительства до 2024 года.
Так будут дешеветь новостройки или нет?
Представители отрасли соглашаются, что «идеальный шторм» задел индустрию только краешком. «Есть задержки поставок материалов, есть дефицит квалифицированных кадров, например в отделке. Но в целом это сказывается на темпах работ незначительно, – рассуждает генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин. – Пусть в апреле продажи просели на 50%, в мае пошла обратная волна, интерес покупателей вернулся».
Соответственно, можно делать прогнозы по ожидаемым ценам. В частности, таким прогнозам был посвящен вебинар в рамках цикла «Жилищный конгресс on-line».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что спрос в июне вернется к уровню первого квартала этого года. Для справки, в первом квартале 2020 года в городе и области заключено 22,3 тыс. ДДУ с физлицами – на 22% меньше, чем в первом квартале 2019 года. Но все равно цифры неплохие.
«Люди станут меньше бояться, а банки предлагают очень интересные ипотечные ставки… Поэтому можно ожидать возвращение на некоторое время отложенного спроса», – поясняет эксперт.
Он также вспоминает, что еще в апреле часть участников рынка давала прогнозы, дескать, цены летом на новостройки могут просесть на 20%. «Коллеги, этого просто не может быть, даже если бы к такому были все предпосылки. Рынок недвижимости очень инертный!» – не сдерживает эмоции глава «Петрополя».
Во-первых, цены будет поддерживать уже упоминавшийся отложенный спрос. Во-вторых, следует понимать, что все большее количество проектов реализуется с использованием эскроу-счетов. То есть деньги дольщиков в финансировании стройки не участвуют, но застройщики должны нести дополнительные расходы, поскольку банки за кредитование начисляют проценты. Себестоимость строительства возрастает, снижать цены становится некуда. Проще говоря, себестоимость подпирает цены.
Далее, пусть пока и не в больших масштабах, но все-таки в силу того же перехода на проектное финансирование снижается число вывода новых объектов на рынок. Напомним, каждый проект дополнительно одобряется или не одобряется банком.
Ну и, наконец, следует учитывать ползучую девальвацию рубля. «Даже в эконом-классе используется большое число импортируемых материалов, а значительная доля отечественной продукции продолжает включать в цену импортную составляющую», – констатирует Марк Лернер.
Таким образом, эксперт прогнозирует, что в июне-июле цены на первичку в Петербурге останутся без изменений, то есть «докризисные».
Но с августа по ноябрь определенное снижение цен все же ожидаемо из-за безработицы и других негативных факторов кризиса. Где-нибудь до 10%. «Не тотально по рынку, а по отдельным объектам. И не всеми застройщиками, а отдельными компаниями, – уточняет руководитель „Петрополя“. – Снижение будет вуалироваться в маркетинговые акции и, понятно, распространяться не на самые популярные варианты». Ведь, например, заверяет спикер, сегодня уже трудно найти удачную квартиру в новостройках, которые будут сданы до конца года.
Ну а далее – зимой-весной – выход из экономических неурядиц поднимет спрос. И на фоне сокращения вывода новых объектов цены вернутся к нынешним уровням.
Впрочем, сам же Марк Лернер подчеркивает, что относит себя к оптимистам и озвучил именно оптимистический прогноз.
А сколько попросят за вторичку?
Со своей стороны, генеральный директор «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин рассказал о своем видении будущего вторичного рынка. Причем не поскупился на три сценария: оптимистический, базовый и пессимистический.
Но поскольку сам же эксперт признал, что реально ситуация примет форму среднего арифметического между базовым и пессимистическим вариантами, мы на них и остановимся.
Итак, по базовому сценарию, где-нибудь с осени спрос начнет снижаться и в конце концов потеряет 10–15%. Соответственно, и предложение вырастет на 20%, что удлинит экспозицию.
«Если посмотреть статистику нашей компании, нормальный срок экспозиции составляет полтора-два месяца. А вся сделка от момента появления объекта в продаже до подписания акта приема-передачи занимает около четырех месяцев, – комментирует риэлтор. – В базовом сценарии срок экспозиции вырастет в полтора-два раза, но это не значит, что в таких же пропорциях вырастет срок всей сделки. Можно ориентироваться на месячное удлинение срока».
Кроме этого, произойдет снижение стоимости метра до 15%. Собственно же падение рынка растянется на год, а потом можно ожидать медленный рост.
В негативном сценарии коррекция спроса достигнет 30–40%. И, возможно, большинство тех, кто сегодня зарабатывает арендой, увидев практически минусовую доходность, в коротком промежутке времени выставят эти объекты на продажу.
«Сегодня на продажу выставлено около 60 тыс. объектов, а в аренде, думаю, больше 100 тыс. объектов. И если они, пусть на протяжении целого года, будут добавляться к продаваемым, то цены упадут кардинально, – предупреждает специалист. – До 50%».
Да и срок экспозиции увеличится в два раза и больше. Ну просто в силу сокращения числа покупателей. Впрочем, если падение начнет ускоряться, продавцы станут гораздо сговорчивей, что подсократит сроки экспозиции.
Цикл падения займет полтора-два года, но потом произойдет быстрый рост из-за изначально низкой цены.
Еще Дмитрий Туркин подчеркнул, что свои прогнозы он строил для квартир со средней для города стоимостью квадратного метра – около 130 тыс. руб. Другие сегменты из прогноза могут выпадать.
И еще очень важно. Эксперт отдельно дал рекомендации собственникам жилья. Если есть такие планы, нужно «продавать не теряя время». «Ситуации лучше, чем сейчас, точно не будет в ближайший год-полтора», – подчеркнул он.
