Новостройки у покупателей пользуются популярностью. Государственные субсидии, предложения от банков, застройщиков и агентств недвижимости только подогревают интерес обывателя к первичному рынку. Но как не ошибиться со способом покупки и избежать рисков? Об этом рассказывает юрист.
Оглавление
Покупка квартиры у застройщика
Когда жилой комплекс строится, то физически квартир еще не существует. Поэтому застройщики продают не недвижимость, а право требования у них определенного жилья в будущем. Это право передается дольщику на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
Еще совсем недавно, буквально пару лет назад, застройщики, привлекая средства граждан, могли использовать деньги по своему усмотрению. Но с 2019 года государство, не заинтересованное в росте армии обманутых дольщиков, обязало девелоперов реализовывать квартиры с использованием эскроу-счетов.
Суть этого способа проста. Дольщик открывает в банке специальный счет, на который кладет деньги за будущее жилье. И только после того, как застройщик выполнит свои обязательства и введет дом в эксплуатацию, банк перечислит ему эти средства. То есть теперь застройщик не имеет доступа к деньгам дольщика по своему желанию, а может забрать их только после того, как банк получит документы, свидетельствующие об окончании строительства.
А строить дома фирма может на собственные средства либо на деньги, которые возьмет в долг у банка (проектное финансирование). Банк в этом случае следит за рациональными тратами застройщика и сроками сдачи проектов в срок. Большинство застройщиков в нашей стране уже перешли на строительство через эскроу-счета.
Необходимо отметить, что переход на эскроу и проектное финансирование привел к увеличению стоимости жилья, так как теперь для строительства нельзя использовать условно бесплатные средства дольщиков, а за кредит приходится отстегивать банку определенный процент. Поэтому при прочих равных жилые комплексы, реализуемые через эскроу-счета, дороже тех, которые строятся без эскроу (да, на рынке еще остались объекты, которые достраиваются по старым правилам). Каждый выбирает для себя – переплачивать за эскроу и осознавать, что деньги в безопасности, либо экономить и подвергаться дополнительному риску, нередко приводящему к статусу обманутого дольщика.
Застройщику невыгодно выводить весь жилой комплекс в продажу единовременно, поэтому в открытую продажу часто поступают пулы по 60–80 квартир, каждый последующий раз с повышением цены. (Как правило, такие схемы прописаны в соглашении с банком – кредитором застройщика.) На сегодняшний день желающих приобрести квартиру в стройке больше выводимых пулов, поэтому на действительно интересные проекты, можно сказать, начинается охота: каждый хочет купить по максимально привлекательной цене.
Способы расчета за квартиру
Все знают, что приобрести квартиру на первичном рынке можно и не имея всей суммы на руках. Большинство покупок совершается при помощи ипотеки. Мы об этом уже много писали, поэтому подробно на этой схеме останавливаться не будем.
Отметим лишь, что при единовременной оплате застройщики обычно предоставляют скидку. Ее размер может колебаться от 5 до 20% в зависимости от ситуации на рынке. Ипотеку застройщик тоже приравнивает к единовременной оплате.
Покупка квартиры в рассрочку
Еще одним вариантом покупки недвижимости является рассрочка платежей. Она выгодна в тех случаях, когда потенциальный покупатель располагает существенным первоначальным капиталом и отдает себе отчет, что он в силах закрыть недостающую сумму в короткий промежуток времени относительно ипотеки. У всех застройщиков индивидуальные условия предоставления рассрочки (у кого-то ее может и не быть совсем), но, как правило, размер первоначального взноса составляет не менее 50% от стоимости объекта, а период рассрочки может быть и всего полгода, а может быть растянут до момента окончания строительства.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
К плюсам рассрочки следует отнести то, что застройщики более лояльны к потенциальным покупателям, чем банки, предоставляющие ипотеку. Если банк отказал в ипотеке, это не значит, что застройщик откажет в рассрочке. Но я лишний раз предупреждаю: покупка квартиры – ответственный шаг, который должен быть неоднократно взвешен, чтобы не загнать вас в кабалу, лишая последних средств к существованию! За всё нужно платить, и рассрочка не исключение. Однако, если сопоставить переплату по ипотеке и рассрочке, последняя будет кратно меньше и выгоднее, так как предоставляется на небольшой период времени и обеспечена существенным первоначальным взносом.
Стоит также отметить, что при использовании рассрочки большинство застройщиков не применяют скидки по своим программам лояльности или прибавляют к рыночной цене квадратного метра некоторую сумму – фиксированную или исчисляемую в процентах.
Не каждый застройщик предоставляет рассрочку на все свои жилые комплексы, как правило, это точечные предложения. Поэтому для начала следует позвонить на горячую линию компании, чтобы узнать, на какие жилые комплексы распространяется рассрочка и на каких условиях. Если на подходящий вам ЖК рассрочки нет, рассмотрите иные способы покупки. Так, тем, кто уверен, что соберет недостающие денежные средства за небольшой период времени (четыре – семь месяцев), может подойти бронирование.
Бронирование новостройки
Не всегда есть возможность провести сделку с новостройкой в очень короткий срок. Я сталкивался с ситуациями, когда денежные средства у моих клиентов появились спустя три месяца после того, как я подобрал им квартиру, – они получили наследство.
Другой случай. Продавая квартиру своих клиентов, я параллельно подбирал им другую, большую по размерам, в новостройке. Процесс поиска новой квартиры начался с момента заключения предварительного договора купли-продажи по объекту моих клиентов, то есть когда денег у них на руках еще не было.
Договоры бронирования хороши тем, что они позволяют потенциальному покупателю зафиксировать конкретный объект и его стоимость на определенный срок, при этом не имеет значения, закончено строительство дома или еще нет. В большинстве случаев услуга является платной, сумма зависит от периода бронирования. В первом случае мои клиенты отдали за бронирование 50 тыс. руб., но за этот период цена метра выросла на 7 тыс. руб. Покупали мы двухкомнатную квартиру 90 кв. м, таким образом, бронирование было выгодно и сэкономило моим клиентам 580 тыс. руб.
Во втором случае мои клиенты отдали за бронирование 30 тыс. руб. Рыночная цена квадратного метра к моменту расчетов не выросла, но мои клиенты спали спокойно – без паники ждали именно ту самую квартиру, которая так им понравилась, и мысленно в ней клеили обои, что позже воплотилось в жизнь.
К бронированию объекта нужно подходить взвешенно. Если не успеете выкупить квартиру в срок, установленный соглашением, то ваши денежные средства сгорят – их застройщики не возвращают, а объект вновь отправится в открытую продажу, и его сможет купить любой, но уже по текущей рыночной цене.
Условия программ бронирования бывают разные: в некоторых договорах плата за бронирование не входит в стоимость приобретаемого объекта, в некоторых – входит, что делает их несколько более выгодными.
Трейд-ин
С термином «трейд-ин» знакомы многие автовладельцы – это обмен старой машины на новую в салоне с доплатой со стороны покупателя, при этом автосалон дает скидку от рыночной цены желаемого транспорта. Относительно недавно подобная услуга перекочевала и на рынок недвижимости. Так ли это выгодно, как обещают застройщики на своих сайтах?
Застройщики, реализующие свои квартиры через сервис трейд-ин, имеют дочерние организации либо партнеров – агентства недвижимости. Сам застройщик не выкупает у клиента недвижимость и не ставит ее на свой баланс, регистрируя право собственности на себя. Клиент обращается к застройщику с заявлением о покупке через трейд-ин и бронирует понравившуюся квартиру, фиксируя ее цену. Как правило, срок бронирования не превышает четырех месяцев. Программа в большинстве случаев распространяется как на готовое жилье, так и на жилье в процессе строительства. За период бронирования партнеры застройщика пытаются реализовать квартиру заявителя по демпинговой цене – как правило, она ниже рыночной на 15–25%.
Каждый решает самостоятельно, выгодно ли ему это, однозначного ответа нет. В среднем квартиры на вторичном рынке продаются четыре – шесть месяцев, что в целом сопоставимо с предложением застройщика. Но продавая квартиру самостоятельно, владелец не демпингует и в любой момент может изменить цену в сторону как увеличения, так и уменьшения. Гибкость цены выгодна продавцу – а при трейд-ине она недоступна.
С другой стороны, в неумелых руках собственника продажа квартиры может занять год и больше, а покупать новую нужно условно сегодня. Вот некоторые причины поспешить с покупкой:
– резкий рост цены квадратного метра на первичном рынке;
– ограниченный пул квартир, которые понравились потенциальному покупателю, например с повышенными видовыми характеристиками и/или планировками, которые могут успеть выкупить другие;
– ограниченный период предоставления выгодных субсидий от государства, распространяющихся только на первичный рынок недвижимости;
– резкое снижение цен на вторичном рынке и т. д.
Преимущество программы – фиксирование стоимости приобретаемого жилья: оно не вырастет в цене, при этом некоторые застройщики дают дополнительные скидки по программе трейд-ин (в среднем 3-4% от рыночной стоимости).
Ко второстепенным плюсам можно отнести то, что партнеры застройщика берут на себя рутину с документами, рекламой и показами квартиры, переговорами, сопровождением на регистрации сделки и прочим, что прямо связано с продажей. Почему второстепенным? Потому что те же действия рядовое агентство недвижимости произведет в среднем за 3–5% от цены продаваемого объекта.
Итак, программа трейд-ин для вас будет актуальна, если вы торопитесь с покупкой или устали продавать самостоятельно, но при этом вам важно зафиксировать стоимость понравившегося жилья. Иначе вы бы обратились к сторонним агентствам недвижимости или риэлторам.
При этом вы полностью отдаете себе отчет в том, что ваша квартира будет продана значительно ниже рынка, и принимаете это условие. В противном случае вам не подойдет сервис трейд-ин, а стоит посмотреть в сторону бронирования.
На рынке недвижимости не существует единой схемы работы застройщиков по программе трейд-ин. Всякий раз внимательно читайте условия и особенности предложения. Возьмите макет договора у застройщика и передайте его своему юристу – тот проанализирует его, опишет вам все подводные камни и предостережет от неблагоприятных последствий программы трейд-ин.
Обмен квартир
Не всегда можно спрогнозировать свое будущее, особенно когда дело касается пополнения в семье. В своей практике я встречал ситуации, когда люди вкладывались в ДДУ, но с рождением ребенка требовалась квартира большей площади: вместо однушки – двушка или вместо двушки – трешка. При этом искать жилье в другом месте не было нужды: моих клиентов полностью устраивал тот ЖК, в котором они приобрели первоначальное право требования по ДДУ.
Мало кто из застройщиков это афиширует, но большинство из них идут навстречу своим клиентам и готовы вести переговоры по так называемому обмену жилья в рамках одного и того же ЖК или в рамках иных проектов того же застройщика.
В этой схеме выигрывают все. Покупатель без лишних действий, затрат и рисков приобретает то, что ему по душе, у того, кому уже доверяет, а застройщик привлекает больше денежных средств, ведь продажа трехкомнатной квартиры для него выгодней, чем студии или однокомнатной.
Как это происходит? Производится оценка ДДУ заявителя из расчета метража по актуальной или близкой к ней цене. Далее заявитель выбирает квартиру из пула застройщика, находящуюся в свободной продаже. Когда застройщик и заявитель определились с объектом, разницей в метраже, стоимостью доплаты и источником финансирования (например, разница в стоимости будет покрываться ипотекой), они подписывают соглашение о расторжении текущего ДДУ и заключают новый ДДУ, который регистрируется и в счет которого производится взаимозачет.
Это основные действия, но каждый случай индивидуален – всё зависит от застройщика и от того, насколько успешно вы провели с ним переговоры. Вариант очень привлекателен на ранних стадиях строительства: есть из чего выбрать. К окончанию строительства либо объектов в свободной продаже нет, либо они не столь привлекательны для клиента – например, остаются только квартиры на первом этаже или только пентхаусы очень большого метража. Если подобрать из пула застройщика ничего не получается, придется выставлять свой ДДУ на условную продажу и искать таких же продавцов с ДДУ в этом же ЖК, но уже с большим метражом.
Покупка квартиры через переуступку
Переуступка, или, как еще ее называют, уступка прав требования, распространена на рынке не меньше, чем покупка по ДДУ напрямую от застройщика. Продавцом права требования может выступать как физическое лицо, так и юридическое.
Уступки выводятся на рынок по разным причинам. Например, инвестор купил жилье (точнее, право требования на него) на ранних стадиях строительства, а реализует, когда цена уже подросла.
Продажа может быть связана с личными обстоятельствами – с расширением семьи, или невозможностью выплачивать ипотеку, или с тем, что застройщик оказался проблемным и задерживает срок строительства на два года. А может, вы столкнетесь с подрядчиком, который получил за свою работу от застройщика не живые деньги, а квадратные метры в строящемся доме и сейчас хочет их «обналичить».
По сравнению с покупкой напрямую от застройщика переуступки выглядят интереснее – они дешевле. Но стоит заметить, что рисков покупки через уступку кратно больше. Не всё, что есть на рынке, можно купить: некоторые застройщики накладывают вето на уступку прав до определенного момента – до 60% готовности дома или до тех пор, пока не будут проданы 50% квартир. Так застройщики пытаются бороться с инвесторами, продающими квартиры дешевле, чем они сами.
Сделку по уступке можно оспорить, добившись в суде ее признания недействительной, если она проведена с нарушением закона, например заключена недееспособным гражданином. Право требования является предметом споров по разделу имущества между супругами, наследственных споров, споров о банкротстве гражданина или организации, где продавец выступает субсидиарным должником. Это лишь малая часть того, что может поджидать покупателя при подобных сделках. Поэтому я рекомендую не экономить на услугах юриста или опытного риэлтора: ваши риски будут сведены к минимуму.
Подведу итог. При выборе схемы покупки жилья нужно всегда быть предельно осторожным, взвешивать все за и против и не стесняться обращаться за помощью к профессионалам.
Автор материала: Юрий Кочергин, юрист, «Центр юридического сопровождения», Санкт-Петербург
тел. +7 (812) 999-6374
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».
Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».
