Петербуржцы уже привыкли к тому, что жилье постоянно дорожает. При этом оверпрайс часто продиктован не объективным качеством проекта, а лишь субъективным трендом популярности той территории, где он расположен. Эксперты рассуждают, в каких городских районах цены слишком раздуты и как выбрать локацию, которая реально стоит своих денег.
Оглавление
Город контрастов
Петербург – город контрастов, как сказала бы управдом из «Бриллиантовой руки». Цены на сопоставимое по площади и классу жилье в разных районах здесь различаются космически. На Петроградке, к примеру, квартира может стоить втрое дороже, чем в Петродворце.
Такое ценообразование, согласитесь, сложно считать справедливым. С чего это вдруг жить на Каменном или Крестовском острове в разы престижнее, чем в бывшей царской резиденции – «самой яркой жемчужине ожерелья Санкт-Петербурга»?
Эксперты по недвижимости во мнениях расходятся. Одни считают, что часть городских территорий изрядно переоценены. Другие уверены, что всё по-честному: где жить лучше, там и дороже. BN.ru внимательно выслушал и тех, и других, а заодно примерил на это собственную аналитику.
Рекордсмен по ценам
Петроградская сторона не зря упомянута в самом начале. Что первичка, что вторичка здесь бьют ценовые рекорды. Если взять самый популярный формат – студии и однушки, то стоимость квадрата в новостройках достигает здесь 321,8 тыс. руб., в домах постарше – 286,7 тыс. руб. (данные Центра аналитики BN.ru).
Побеждает Петроградка и в рейтинге самых дорогих комнат, который составили в агентстве недвижимости «Доли.ру». Эксперты подсчитали, что сейчас в Северной столице продается 20 комнат стоимостью выше 7 млн руб., из которых 14 располагаются в Петроградском районе. Максимальная стоимость квадрата таких объектов – около 350 тыс. руб.
Несомненно, Петроградский район может похвастаться интересной архитектурой, благоустроенными скверами и парками, развитой социальной, коммерческой и культурной инфраструктурой. Однако так дорого этот район ценился не всегда. Ценник здесь взлетел в последние несколько лет, когда на некогда пустующих территориях, чаще всего в промзонах, стали строить жилые комплексы бизнес-класса («Остров», «Премьер-Палас», «Европа-сити», клубный дом «Буржуа», Scandi Klubb и др.). А некоторые ЖК благодаря расположению на самых красивых улицах или выходу к воде и вовсе претендуют на премиальный статус («Дом на Дворянской», «Привилегия», Royal Park, The One, Grand View и др.).
Неудивительно, что в этом районе выбирают жилье состоятельные петербуржцы, крупные чиновники и знаменитости.
И ценник держится на высокой отметке благодаря мегапопулярности локации у покупателя.
Мед и деготь
Изрядно переоценен и Центральный район города. Метр первички здесь в среднем продается за 294,6 тыс. руб., вторички – 232,6 тыс. руб. К слову, эта дороговизна выглядит вполне оправданной. Всё-таки сердце города: дворцы, парки, памятники и прочие достопримечательности. Однако в этой бочке меда ложка дегтя однозначно имеется.
Большинство домов в центре – это старые либо очень старые здания. Чаще всего это означает проблемы с коммуникациями, конструкциями, кровлей: они могут оказаться ветхими или даже аварийными. Качество жизни это, понятное дело, не улучшает. А если дом считается историческим, то жильцам придется нести ответственность за сохранность культурного наследия (к нему, кстати, могут отнести не только дом, но и архитектурные элементы квартиры – лепнину, камин и прочее).
«Старый фонд Петербурга – это отдельная история, – рассуждает исполнительный директор компании „Ойкумена“ Роман Мирошников. – Проживание в таких домах может быть сопряжено с бытовыми проблемами, нехваткой инфраструктуры, отсутствием парковок».
Кроме того, расширяется поле для конфликта с соседями. Не секрет, что квартиры в центре часто покупают под сдачу туристам. Это подразумевает часто меняющийся и не всегда спокойный контингент.
Что же касается новостроек, то современных ЖК в центре от силы два десятка. Практически все они позиционируются как жилье бизнес- , премиум- и элит-класса. И в этом нет ничего удивительного: свободных площадей под застройку в районе мало, поэтому каждый новый проект является «штучным».
Большой и динамичный
Зашкаливающие цены сегодня можно встретить также в Кировском и в Адмиралтейском районах – более 220 тыс. руб. за квадрат в новостройке. Однако опрошенные нами эксперты не называют эти территории переоцененными.
Другое дело Приморский район. Хотя метр на первичке тут стоит относительно гуманно (172,4 тыс. руб.), риэлторы считают, что и этого много. «Эта локация дико переоценена – она того не стоит», – утверждает Дмитрий Апряткин.
Ипотечный брокер Гульназ Багаутдинова отмечает, что семь из десяти региональных покупателей на вопрос «Какой район вы рассматриваете?» отвечают: «Приморский, нам так советовали».
«Действительно, этот район очень динамично развивается, – продолжает эксперт. – За последние годы появились новые станции метро („Комендантский проспект“, „Беговая“), открыты съезды на КАД и ЗСД. Покупателей привлекают развитая инфраструктура и, конечно, разнообразие новых жилых комплексов».
Пятен под застройку в районе предостаточно, а потому и ЖК разного класса насчитывается свыше 60. Объекты разбросаны по всей огромной (110 кв. км) территории локации: Каменка и Шувалово, Коломяги и Лисий Нос, кварталы рядом со станциями подземки «Черная речка», «Пионерская», «Комендантский проспект», «Старая Деревня».
Активизируют покупательский спрос и яркие центры притяжения, недавно появившиеся в районе: «Газпром Арена», пешеходный мост на Крестовский остров и доминанта всего города – Лахта-центр. По словам гендиректора ОН «Перспектива 24» в Санкт-Петербурге Дмитрия Сибилева, «многие локации Приморского района выглядят так, словно будущее уже наступило».
Сами жители (и в этом их можно сравнить с василеостровцами) отмечают некую «избранность», в хорошем смысле обособленность своего района. Здесь есть всё, что нужно для души и тела: от церквей разных конфессий до торговых центров и мини-рынков. Тут организуют собственные праздники, не скупясь на артистов и фейерверки.
Есть, впрочем, в Приморском и свои проблемы. По результатам анкетирования жителей (его провела депутат питерского ЗакСа Марина Шишкина) в топ-3 недостатков локации вошли: нехватка социальной инфраструктуры – 45% голосов, перегруженные дороги и экологические проблемы – по 41% респондентов. Как бы то ни было, популярность района и не думает идти на убыль. По данным СК «Ойкумена», ежегодно сюда переезжают около 3 тыс. человек.
Назовем и еще несколько переоцененных, по мнению профессионалов рынка, локаций: это окрестности Финляндского вокзала, кварталы вокруг станций «Площадь Мужества», «Лесная» и «Площадь Александра Невского».
Теория и практика
Теперь, когда мы знаем мнение экспертов о самых переоцененных районах, хотелось бы понять, как же всё-таки выбрать локацию, которая реально стоит своих денег. Важно грамотно оценить как текущее состояние, так и перспективу развития территории, говорят риэлторы.
«Рассматривая район для переезда, особое внимание нужно уделить социальной, торговой и транспортной инфраструктурам, – комментирует Дмитрий Сибилев. – Обязательно наличие основных дорожных артерий, которые позволяют удобно добираться до любой точки города».
Важным является и состояние экологии, отсутствие поблизости вредных производств, желательно наличие парков и прогулочных зон.
Вот вам лайфхак от гендиректора АН «Прайд Групп» Алексея Бондарева: «Выберите район и снимите там квартиру на один-два месяца. За это время вы поймете, по душе ли вам окружение, транспортная нагрузка, прогулочные зоны, магазины и прочее. Заодно у вас появятся свои маршруты и сформируется приблизительно нужное место для жизни».
Перспективный переезд
Информацию о планах развития территории несложно найти на сайте районной администрации и в других официальных источниках.
Можно и самостоятельно прикинуть, что ждет локацию в обозримом будущем. Изучите, например, количество пятен под застройку. Даже если органы власти или застройщики пока не обозначили намерения возвести тот или иной объект – свято место пусто не бывает.
Ну и, конечно, стоит прислушаться к мнению экспертов: они периодически прогнозируют, в каких районах жилье больше всего подорожает. Так, по мнению экономиста, доцента РАНХиГС Александра Родионова, в ближайшие десять лет наибольший рост цен на недвижимость ожидается в Петроградском, Василеостровском, Центральном и Адмиралтейском районах. Значит, не так уж и переоценены эти районы, если им еще есть куда расти.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Игорь Горский в целом согласен с коллегой. По его словам, Петроградка и исторический центр всегда были в цене, и в ближайшей перспективе эти тренды останутся.
С новостройками ситуация иная. Так, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов заявил, что цены в новых проектах поднимутся отнюдь не в центре, а в так называемых комфортных районах. В их числе Красногвардейский, Выборгский, Невский, Василеостровский (на намыве) и Московский.
И наконец, уже безотносительно территориальной принадлежности. Есть шаблоны, которые всегда влияют на ценообразование, напоминает Игорь Горский. Так, неизменно пользуется спросом жилье около метро, недалеко от парков, с однородным социальным окружением. Как правило, это или новая вторичка (дома не старше 15 лет), или объекты в центральных районах, прошедшие реконструкцию. Кстати, при грамотной реновации могут стать популярными и бывшие промзоны. Но на это может потребоваться больше времени.
В следующих публикациях мы расскажем и о самых недооцененных локациях Петербурга.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Количество сделок не всегда отражает качество жизни. Чаще всего это показатель цены как мерила доступности. Так как на окраинах Петербурга строят жилье эконом-класса в огромном количестве, то и сделок там много, и людей, следовательно, проживает предостаточно. Спрос, предложение и качество жизни хорошо регулируют ценообразование. Поэтому я считаю, что во всех локациях цена справедливая. Нет переоцененных районов. Есть личные предпочтения и убеждения.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– Стоимость недвижимости соответствует спросу. Чем больше район востребован, тем дороже там жилье. Порой недооцененные территории динамично дорожают, и наоборот, в районах с низким спросом цена может опускаться. С нашими клиентами мы пользуемся «тепловой» картой города, где всё наглядно и просто показывается и легко объяснимо.
Дмитрий Сибилев, генеральный директор оператора недвижимости «Перспектива 24» в Санкт-Петербурге:
– Вне зависимости от локации сегодня эконом- и комфорт-класс в принципе переоценены. Если лет десять назад мы четко видели разницу между экономом на окраине и комфорт-проектами, то сейчас эти границы размыты. Для примера: студии в Мурино, Кудрово, Новосаратовке по цене конкурируют с проектами в городе.
Дмитрий Апряткин, риэлтор:
– Оценивая перспективы района, прежде всего надо смотреть, чтобы это не была гигантская стройка, как это в свое время произошло на Парнасе, в Мурино и Кудрово. Локация ни в коем случае не должна превратиться в «человейники».
Гульназ Багаутдинова, риэлтор:
– О переоцененности районов сейчас говорить сложно. За последний год цены на новостройки резко взлетели, поэтому покупатели готовы купить недвижимость в любом районе по более-менее адекватной цене.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
