Самостоятельное совершение сделки на вторичке – дело не совсем простое. Представляем вам историю Максима, который на собственном опыте убедился, что даже покупка квартиры, в которой знаешь каждый уголок, может преподнести неприятные сюрпризы.
Я снимал квартиру в одном из самых престижных мест Петербурга. Большая 70-метровая студия с видом на Парк 300-летия, залив и Лахта-центр. Стоимость аренды была достаточно высокая, но все затраты покрывал работодатель, поэтому меня, молодого и успешного программиста, всё устраивало.
Всё прекрасно было ровно до того момента, пока по телевизору не рассказали о страшном Covid-19 и многие не потеряли работу. Нет, у меня всё по-прежнему было в порядке, просто перевели на удаленку – ноутбук и стабильный интернет у меня были и дома, а больше для работы ничего не требовалось. А вот собственник моего жилища лишился основного дохода и решил избавиться от квартиры, о чем и сообщил мне незамедлительно.
К тому моменту я жил в этой квартире уже два года и прям к ней прикипел. Меня устраивал район, сам дом, да и в целом квартира была обустроена мной и под меня. А как было здорово пить кофе на лоджии по утрам!
Я уточнил у собственника, сколько он хочет выручить за эту жилплощадь, посмотрел баланс в своем мобильном банке и решил, что ипотека в пару миллионов меня не особо напряжет. А квартира мне ну очень нравится.
Я сообщил продавцу о своих намерениях (чему тот был несказанно рад) и занялся одобрением ипотеки.
Спустя пару дней кредит мне был одобрен, причем по очень привлекательной ставке. Я вновь связался с продавцом, но он переадресовал меня на риэлтора, который должен сопровождать сделку.
Риэлтор пригласил меня в офис для оформления документов, которые должны были закрепить наши с продавцом намерения. И вот я сижу в офисе агентства и изучаю договор, который мне предложили подписать. Я рассчитывал, что это будет предварительный договор купли-продажи квартиры, но передо мной лежал абсолютно другой документ.
Это был договор между мной и агентством недвижимости, согласно которому я должен был заплатить 50 тыс. руб. за подбор агентством квартиры. На резонный вопрос, что я сам нашел квартиру и что агентство не выполняло никакой работы, мне ответили, что у них такие правила. Естественно, меня это не устроило: почему я должен платить деньги в пустоту? По факту мне это агентство и не нужно – это желание собственника, меня бы устроила обычная сделка в Сбербанке без привлечения третьих лиц.
Комментарий редакции
В Петербурге часть агентств недвижимости используют заключение подобных договоров. Таким образом оформляют внесение обеспечительного платежа покупателем. После заключения основного договора купли-продажи эти деньги зачитываются в сумму платы за квартиру, а в случае, если покупатель отказался от сделки без уважительной причины, эта сумма, как правило, ему не возвращается. Подробнее об этом можно прочитать здесь.
Я встал и вышел из офиса, позвонил собственнику и рассказал о данном инциденте. Спустя некоторое время меня опять пригласили в офис на подписание предварительного договора купли-продажи, но и тут меня ждал неприятный сюрприз. В квартире была сделана перепланировка (двушка переделана в просторную студию), которая, как выяснилось, была не узаконена. А банк, который должен выдать ипотеку, такую квартиру ни за что не одобрит и не возьмет в качестве залога...
Тут же риэлтор предложил сделать для банка «правильную» справку. Но меня такие махинации никак не устраивали, ведь если что, страдать буду я, да и банк может узнать об обмане и просто отказать в сделке, поэтому хотелось всё сделать по закону.
Я предложил собственнику «легализацию» перепланировки оплатить в складчину, но он отказался, сообщив, что раз меня что-то не устраивает – то два дня на сборы и с вещами на выход!
Спустя три дня собственник с агентом по недвижимости нагрянули во всё еще арендуемую мной квартиру и в грубой форме поинтересовались, почему я еще не выехал.
Я представил договор найма, квитанции об оплате и сообщил, что проживать я могу на данной жилплощади еще два месяца, а все споры готов урегулировать с помощью своих юристов в суде. Собственник с агентом молча удалились.
За эти два месяца я нашел квартиру в этом же доме, арендовал ее и за несколько часов переехал, но на этом история не закончилась.
Шли месяцы, а объявление о продаже квартиры моей мечты всё еще висело на сайтах-агрегаторах, но только она стоила уже на 20% дешевле с пометкой «Только за наличные».
И я решил: пора! Взвесил все плюсы и минусы, снова посмотрел на свой банковский счет и приступил к активным действиям. Для начала я взял потребительский кредит, поскольку суммы для покупки мне не хватало совсем небольшой. Затем я связался со своей мамой-юристом и попросил ее стать моим представителем в этой сделке. Помня о конфликте с собственником, я не хотел с ним вести дела напрямую, а мама могла всё сделать и без меня.
Всё прошло как нельзя лучше, я появился только на подписании акта приема-передачи квартиры. Лица собственника и риэлтора в этот момент навсегда остались в моей памяти.
Спустя несколько месяцев я узаконил перепланировку, что оказалось не такой уж сложной и затратной процедурой. Выплатил кредит и счастливо пью кофе с видом на залив, но уже в своей квартире.
Я очень рад, что не стал платить агентству, иначе я бы эти деньги потерял, отказавшись в тот момент от сделки из-за незаконной перепланировки, о которой продавец и его риэлтор даже не удосужились меня заранее уведомить. И особенно рад, что не стал участвовать в авантюре с поддельными документами для банка. Я много читал, чем это может грозить, и по натуре я тот человек, который делает всё по закону. Но самое главное – я приобрел ту квартиру, которую хотел, и даже на 20% дешевле, чем предполагал; перепланировка мне обошлась в сумму гораздо меньшую.
Комментарий редакции
Покупая квартиру с перепланировкой, самовольно произведенной бывшим собственником, имейте в виду, что не всякие изменения потом можно узаконить. Например, если затронута несущая стена или перенесена мокрая зона в квартире, расположенной не на первом этаже. Подробнее читайте здесь. А незаконная перепланировка может грозить вам штрафами и даже иском в суд. Да и продавать такую жилплощадь будет проблематично.
Рассказ Максима записал Дмитрий Апряткин.
Подборка квартир-студий в Приморском районе Санкт-Петербурга здесь
Квартиры на вторичном рынкеБолее 14 тысяч квартир в Санкт-Петербурге и области от собственников и агентств недвижимостиПосмотреть
