В России при редевелопменте промзон предпочитают сносить старые здания, если они не находятся под защитой КГИОПа. Европейский опыт демонстрирует иной способ работы с недвижимостью. Там ее не сносят, а реконструируют и приспосабливают к новому назначению.
Так, район бывших складов в Гамбурге – Шпайхерштадт – стал районом с офисами, модными ресторанами и дорогими лофтами, при этом сохранил свой исторический облик.
Похожим примером европейского редевелопмента служат бывшие мастерские завода «Арсенал» в доме 2 по улице Комсомола в Петербурге. Это масштабный архитектурный проект и промышленный гигант XIX века. Сейчас в этом здании многофункциональный комплекс, который включает в себя офисы, производства, склады, ночной и спортивный клубы, скалодром и общественное пространство.
Потенциал площадки намного выше за счёт её местоположения. Непосредственная близость к центру и хорошее транспортное сообщение дают возможность развития офисному сектору, общепиту и развлечениям.
Первые попытки изменить концепцию здания были предприняты в 2016 году. Правое крыло комплекса арендовало креативное пространство, был залит пол, отремонтированы санузлы, заменены окна. Кирпичная кладка подверглась реставрации и специальной обработке.
В дальнейшем правое крыло разделили на несколько частей – сейчас там офис крупной компании, творческое пространство и ночной клуб.
Левое крыло этого здания также изменило своё назначение. Площадь в 1 421,6 кв. м занял один из самых крупных скалодромов в Петербурге. Плюс производственного цеха в открытой планировке, высоте потолков до 13 м и нагрузке на пол.
До ремонта бывших мастерских, в 2015 году, на основной территории завода также был проведён редевелопмент производственного здания. Литеру АИ переделали в современный офис конструкторского бюро: просторные кабинеты, переговорные комнаты и две столовые для сотрудников, а также современный производственный цех.
В дизайне интерьера были активно задействованы стены из красного кирпича, а открытое пространство бывшего производства положительно сказалось на планировке офиса. Сейчас только офис компании занимает 6 075,1 кв. м – всё это бывшие производственные площади завода.
Опыт полного перепрофилирования объекта с сохранением архитектурных особенностей – бизнес-центр «Смоленский» – бывшее административно-производственное здание завода. Сначала был обновлён фасад, заменена система вентиляции и произведен ремонт мест общего пользования.
Офисные помещения создавались под арендатора, согласно его потребностям. В административной двенадцатиэтажной части здания сделаны полная перепланировка и ремонт под офис телекоммуникационной компании. В бывшей производственной части – офис крупной IT-компании.
Производственное прошлое объекта позволило реализовать концепцию open space, под нее отдано 80% всего пространства.
Особое внимание при реконструкции было уделено оснащению здания современными системами кондиционирования и пожаротушения.
Большая допустимая нагрузка на перекрытия позволяет удовлетворить почти любую потребность. Это преимущество здания позволило устроить на крыше террасу. Полностью срубили весь «пирог», залили новую облегчённую стяжку, потом по этой стяжке сделали каркас из террасной доски и навесы. Сейчас это 500 кв. м открытой террасы с видом на Казанский собор, Петропавловку и панорамы Петроградки.
На данный момент офис компании занимает около 13 тыс. кв. м, включая террасу и велопарковку.
Основные преимущества редевелопмента производственных помещений
- Открытые пространства и высота потолка (от 3 м). Это удобно для создания гибких пространств и планировок open space. Они подходят для многих арендаторов, не говоря уже о скалодромах, танцевальных школах, фотостудиях и творческих кластерах.
- Нагрузка на пол и инженерные сети. Эта особенность позволяет обустроить террасу, спортивный зал с тяжёлым оборудованием, класс для занятий танцами или репточку. Несомненное преимущество для современных компаний, которые стремятся к гибким пространствам и многофункциональности.
- Естественное освещение. Большинство производственных зданий обладают большим количеством окон нестандартных размеров, это даёт больше естественного света и обеспечивает комфортные условия труда всей команде.
