Миллиардер и владелец Группы RBI Эдуард Тиктинский рассказал, что такое искусство девелопмента, каким образом создаются красивые и качественные проекты, как мотивировать на это свою команду, куда будет расширять свой бизнес и бонусом – где сегодня не стоит хранить свои сбережения.
– Предлагаю построить наш разговор отталкиваясь от ваших постов в соцсетях, в частности Фейсбуке, где вы достаточно активны. И при этом лаконичны, а ведь наверняка иногда хочется развернуть свою мысль, но формат, скорее всего, не позволяет. Вот, например, в октябре вы написали: «Станет ли 2021 г. „поворотным“ для рынка недвижимости? Вполне возможно, что рынок входит в следующий этап – довольно сложный, „плотный“ по доходностям… Потребуется, возможно, все искусство девелопера».
Отсюда первый вопрос – про искусство девелопера. Если сейчас его нужно будет задействовать целиком, то получается, что раньше было достаточно только каких-то ключевых навыков?
– Я начну чуть-чуть издалека. Говорил об этом много лет, но придется повторяться. Есть некое представление у чиновников, да и у населения, что девелоперы гребут деньги лопатой. При этом есть прозрачная финансовая отчетность, и, если в ней хотя бы немного разбираться, нетрудно понять, что средняя доходность успешного девелопера в России порядка 10% с оборота.
Казалось бы, цены на жилье выросли примерно на 25% за последний год, но давайте посмотрим, что параллельно с этим происходит. Когда цены растут, все собственники земельных участков повышают цены за свою землю. Хотя над ними, как правило, «не капает», потому что история получения ими земли – это часто приватизация предприятий в 90-е и не предполагает кредиты.
– О деньгах, точнее о тех, у кого они есть, и куда их (деньги) девать, мы поговорим немного позже. А пока продолжаем об искусстве девелопера.
– Власть говорит: цены растут, с вас садики, школы, поликлиники, теперь – улично-дорожная сеть. Хотите поменять условно разрешенный вид использования – давайте еще 10 тыс. руб. за метр. Никого не волнует, что себестоимость строительства за этот год выросла еще на 13 тыс. руб. за метр.
– Ну да, дерево, металл…
– …теплоизоляционные материалы, транспортировка (бензин) и так далее. И вот куда выросшая цена рассасывается. А потом еще вытаскивается и льготная ипотека. При том что доходы населения, объективно говоря, не растут.
– Следовательно, искусство девелопера – вписаться в это прокрустово ложе?
– Да. Платежеспособный спрос вряд ли увеличится в ближайшее время. И ведущим девелоперам нужно научиться управлять предложением. Опережая ваш вопрос о ценах…
– Извините, но это самая популярная тема на ресурсах о недвижимости, и такой вопрос, безусловно, последовал бы.
– Понимаю и отвечаю.
Могут ли цены упасть? Нет, не могут.
Могут ли они не расти? Наверное, могут не расти.
Но что будут делать ведущие застройщики, имеющие крупные земельные банки? Они будут запускать новые лоты в продажу очень аккуратно.
– А ко всем нововведениям, связанным с эскроу и проектным финансированием, рынок уже приспособился?
– Конечно. Но надо понимать, что это тоже дополнение к себестоимости. Если раньше я собирал, например, в полтора раза больше денег на стройку, чем мне нужно в настоящий момент, то «лишние» деньги лежали на депозите в банке, это мои деньги, и банк платил мне проценты. Сейчас это деньги банка, и я ему плачу за обслуживание кредита.
И возвращаясь к теме искусства девелопера: если ничего принципиально нового не придумать – а ведь это касается не только подсчета средств, финансовых схем, маркетинговых ходов – то не преуспеешь. Нужно предлагать рынку выдающиеся продукты.
Например, мы сейчас открываем продажи в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 на Московском проспекте, и там уже очередь из инвесторов, желающих купить. Мы стараемся делать красивые проекты. А искусство девелопмента – это не только умение создавать качественные продукты, но и качество управления ими. На ряде проектов мы делаем свой инжиниринг. Есть группа – строители, экономисты, маркетологи, у них есть бюджет и сроки. Они мотивированы на результат, чтобы в рамках определенного стандарта качества выполнить проект, а часть экономии становится их премией. И я вам скажу, что в таких проектных командах люди творят чудеса. При том что им созданы все условия, делегированы полномочия, выстроены правила взаимодействия, наконец, им просто не мешают. Есть такой термин «неотчуждаемые знания». Но когда люди вместе работают с десяток лет, они понимают друг друга с полуслова: «А помнишь, как мы сделали там?» И это экономит очень много времени и позволяет допустить меньше ошибок.
– Перед М103 у вас был другой проект на Московском проспекте. О нем вы писали следующее: «Кто из вас слышал про концепцию ART for APART? – пишете вы. – Как вам, например, такая идея: приезжаете вы по делам или на отдых в Петербург, останавливаетесь в отеле, а попадаете… внутрь театрального спектакля? Для гостей нашего отеля ARTSTUDIO Moskovsky такой сценарий скоро станет реальностью. В каждом номере будет „виртуальная инсталляция“ на основе писем выдающихся гостей Петербурга-Ленинграда, деятелей искусства первой половины XX века».
А не излишество ли это для нашего современника? Многие ли оценят ваш труд? Вот, например, Becar в Москве организовал в своем апарт-отеле музей Таганской тюрьмы в связи с привязкой к знаковому месту. Наверное, уже на грани, должно же быть какое-то чувство меры.
– Согласен, это и чувство меры, и вопрос вкуса. И девелопер должен этим отличаться. Возможно, что клиентов, для которых то, о чем вы говорите, ценно, не так много. Но есть некая целостная концепция продукта. Это не «фишка», не что-то одно, что можно повторить и сказать, что у нас это тоже есть.
Мы – самый петербургский девелопер. Наверное, с этим мало кто будет спорить. И наша задача – соединить наш продукт и Петербург. Это история про то, чтобы человек, приезжая в наш город и останавливаясь в нашем апарт-отеле, себя с Петербургом как-то ассоциировал.
– Чтобы он понимал, что приехал именно в Санкт-Петербург, а не в Урюпинск и даже не в Париж?
– Да, и наша задача этот петербургский флер до наших клиентов тем или иным способом донести. Например, вы спускаетесь из номера в ресторан на ужин, а там происходит какой-то перформанс, который является частью идентичности данного отеля.
А что касается решений, которые предлагают арт-кураторы, то это не моя «чашка чая» в компании. Мне не нужно тут что-то подруливать, эти полномочия переданы специалистам. Я больше занят вопросами, связанными с покупкой земельных участков, с корпоративной культурой и с тем, чтобы убрать барьеры, которые мешают коммуникациям в группе. И, безусловно, стратегия развития компании. На это я трачу свое время.
– Хотел этот вопрос приберечь на финал, но, наверное, он будет уместен сейчас. Вот это ваше откровение меня особенно впечатлило: «Как мы утверждаем архитектурные проекты? Чаще всего – в формате дискуссии. Недавно, например, смотрели решения по фасадам для нашего нового премиального проекта на Миргородской улице. Мы предложили архитектору быть… смелее в части бюджета по фасаду, безо всякого давления, конечно!.. И архитектор в ответ очень обрадовался».
Здесь вроде бы и комментарии излишни. Но ведь наверняка какие-то предыдущие печальные опыты привели к такому неординарному решению?
– Коллеги по-разному решают этот вопрос и по-разному рефлексируют. Лично для меня есть несколько проектов, где мы не то чтобы сэкономили, а упустили качество фасадных решений. Это довольно болезненно, когда не достаешь до планки, которую сам себе установил.
Другое дело, что давно прошло то время, когда архитектор без учета экономики рисует нечто. Сегодня он, понимая по-своему место, соотносит с ним свое видение.
Автором того проекта, о котором вы упомянули, является Евгений Герасимов, один из ведущих российских архитекторов. Причем любопытно отметить, что там рядом его же дом, который возвела другая компания. Он попытался сделать некий апгрейд, опять же с точки зрения сложившейся среды. Но нам хотелось чего-то более амбициозного, чтобы выделиться за счет качества архитектуры. Но при этом не забывая о контексте: архитектура всегда должна отражать то, что зовется «гений места».
– Вы упомянули о стратегии развития компании. В этой связи приведу еще одну цитату с вашей страницы в Фейсбуке: «Одно из стратегических направлений развития RBI – рост масштаба бизнеса. Мысль попробовать свои силы где-то и за пределами Петербурга, казалось бы, вытекает отсюда чуть ли не сама собой. Но не все так просто… Нужна ниша – и понимание того, каким продуктом ее заполнить. Сейчас мы активно изучаем южное направление, в первую очередь – Краснодарский край. Это не значит, что результат будет уже „завтра“, в конце концов, в девелопменте переговоры с лендлордами, подготовка проекта и его реализация занимают годы. Но направление кажется перспективным. Тем более что санаторно-курортный сегмент уже знаком нам по Петербургу».
Под санаторно-курортной зоной вы подразумевали Сестрорецк, где уже реализовали два проекта или даже, можно сказать, «два в одном»? И вроде намечается еще один в Курортном районе – в Репино?
– Стратегия – это моя зона ответственности, но все равно – это работа команды, что хотелось бы подчеркнуть. Сестрорецк – это «Русские сезоны» и «Лесной корпус» как его часть.
Мы видим два типа продуктов для юга, скажем так. Первый – для долгосрочного проживания, здесь тренды очевидны: удаленная работа и прочее. Если тебе не надо ходить каждый день офис, то почему бы вместо осеннего промозглого Петербурга не находиться в это время, например, в Сочи. Но на сегодняшний день достойного предложения для данной категории клиентов в данной локации нет.
Другой продукт – это апарты для краткосрочного проживания, на недельку отдохнуть. И тоже негде остановиться. Даже у люксового отеля может быть вид из окна, извините, на помойку. Идея в том, чтобы, возможно, и отойти от моря, но дать какой-то стандарт сервиса. И я думаю, что наш опыт мог бы быть там востребован.
– О проекте в Репино хотя бы несколько слов скажете?
– Это санаторно-курортный проект в чистом виде. И это еще один шаг от просто апартаментов к сервисной концепции, к процедурно-медицинскому не то чтобы лечению, а наблюдению, так будет правильнее сказать.
– Другой ваш пост: «Каждый стратегический год мы начинаем с „футуры“, пытаемся заглянуть в будущее и понять, как будет выглядеть мир через 10–15 лет. Жилье, недвижимость – это очень консервативные направления, и кардинально изменить его могут только какие-то глобальные изменения в мире. Поэтому важно их предвидеть… Надо также понять, как поменяется потребительское поведение. И там большие развилки».
Интересно, что написано это в конце августа. Так когда начинается «стратегический год» в RBI – 1 сентября, как до петровских реформ?
– Нет, данное сообщение к дате никак не привязано. В декабре у нас состоится завершающая сессия, и она будет посвящена стратегическим направлениям развития. Они, конечно, не на один год планируются, но их нужно регулярно актуализировать. Мы, допустим, запланировали что-то на пять лет, но уже через год должны понимать, продвинулись ли за это время к своей цели и насколько близко. И по каждому направлению три – пять задач. Необходимо понимать, где мы двигаемся вперед, а где не очень.
– Из последних ярких предсказаний «футуры» что-то уже сбылось?
– Вопрос ваш правильный, но немного упрощенный. Мы в этом формате работаем всего два года.
– Тогда понятно, еще не успели угадать. Вопрос снимается. Снова к соцсетям. В канун Дня строителя в этом году вы написали: «Мне самому редко приходится надевать на голову строительную каску. Но как же здорово ощущать свою причастность к этой замечательной профессии! Одной из лучших на Земле! Ведь суть строительства – это созидание».
День девелопера у нас еще не придумали. Значит, День строителя – это ваш праздник?
– Да, я обычно так и отвечаю: ведь нет же Дня девелопера. Да, мы созидаем. И те, кто руками творит, – каменщики, сантехники, и те, кто обеспечивает этот процесс.
– Мы затронули в начале беседы тему инвестиций. Давайте ей и закончим. Есть счастливые люди, у которых есть деньги и которые, собственно говоря, не знают, куда их девать. Иногда кажется, что они не так уж и счастливы. Что им посоветуете?
– С точки зрения философской лучше быть несчастливым с деньгами, чем без них. В то же время твое благосостояние не должно тебе приносить кучу беспокойства, тогда ты становишься маленьким или большим Кощеем, который над златом чахнет.
Сегодня непростой период. Раньше я говорил так: вложите треть в евро, треть в доллары, а треть в недвижимость.
– Больше не работает?
– Сейчас я бы никому не рекомендовал держать сбережения ни в каких валютах. Остается недвижимость, которая является, собственно говоря, и защитой фондового мира в части материальной. Венчур – это профессия, не советовал бы туда вкладываться без специальной подготовки: этим нельзя заниматься походя.
