Нужно ли выводить Большой порт за пределы Северной столицы? Этот вопрос внезапно опять стал актуальным. BN.ru разбирался, какие плюсы и минусы получит город, чем локация интересна застройщикам и какие жилые проекты могут появиться на высвобожденной территории.
Оглавление
Письмо президенту
Разговоры о переносе Большого порта за город идут уже десяток лет. Но если до сих пор обсуждения шли вялотекуще, то сейчас тема «заиграла». Дело в том, что автор инициативы – совладелец Трансмашхолдинга (ТМХ) Андрей Бокарев – обратился к самому президенту. Бизнесмен написал Владимиру Путину письмо, где утверждает, что на высвобожденных 600 га территории можно создать «флагманский район, который станет катализатором городского развития». А порту будет лучше в Усть-Луге.
Обращение отправилось в Кремль в марте, а уже в конце июля на совещании по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти последовала реакция главы государства. «Знаю, что есть планы переноса портовых сооружений и использования этих площадок для городского строительства», – сказал Путин. И предложил обсудить перспективы.
Большой порт Санкт-Петербург, расположенный в Невской губе Финского залива и устьевой части Невы, – один из крупнейших портов Северо-Запада. В 2020 году грузооборот порта составил 56 млн тонн, при этом общая мощность его инфраструктуры составляет 110 млн тонн в год.
Колоссальный потенциал
Выполняя наказ президента, BN.ru собрал мнения экспертов по этому непростому вопросу. Прежде всего нас интересовало, что, собственно, даст городу подобное «портозамещение».
Главное преимущество переноса гавани лежит на поверхности: это высвобождение огромной территории, обладающей колоссальным потенциалом для застройки.
«Учитывая, что в городе наблюдается дефицит участков для строительства, вопрос актуальный. Других соизмеримых по объему территорий, которые можно использовать в качестве резерва для создания проектов комплексного развития, в Петербурге практически нет», – отмечает руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Уместно здесь вспомнить и мировой опыт, имеющий немало примеров выведения портов за пределы мегаполисов. Так поступили, например, наши соседи в Хельсинки и Таллине. (Но справедливости ради отметим, что за территорию города обычно выносят порты, деятельность которых затухает. А Большой порт Петербурга – развивающийся, с ним этот международный опыт не особо коррелирует.)
К тому же эта идея идет нога в ногу с общим трендом по выводу промышленных объектов за городскую черту, что особенно радует экологов. «Зеленые», кстати, приводят и другие преимущества переноса питерского порта. Председатель регионального отделения Международного зеленого креста Юрий Шевчук уверен, что такому огромному объекту не место на мелководье. Проход судов также мешает гнездованию редких птиц и образованию плавней. Происходят в гавани и мелкие аварии, которые вредят природе. А нет порта – нет проблем.
Ущерб бизнесу
Однако ряд экспертов убеждены, что проблемы начнутся как раз если порт перенесут. Главная сложность кроется в ущемлении интересов представителей рынка стивидорных услуг и причинении значительного ущерба их деятельности.
И действительно, стивидоры – компании, занимающиеся погрузкой и разгрузкой судов, – столкнутся с большими трудностями. Основная из них (и самая затратная) – необходимость строительства на новом месте причалов. Сейчас в Большом порту их около 150, в Усть-Луге, скорее всего, потребуется не меньше.
Докеры уже с лихвой вложились в инфраструктуру терминалов, имеют долгосрочные договоры аренды земли и гидротехнических сооружений. «Они не заинтересованы в передислокации и справедливо ставят вопрос о компенсациях за свой бизнес, субсидиях и преференциях для инвестиций на новом месте», – отмечает Ассоциация морских торговых портов.
Еще одним негативным последствием станут массовые увольнения. Речь, на минуточку, идет примерно о 200 тысячах человек, работающих в 20 компаниях! Даже если все стивидоры сумеют перевезти свои терминалы в Кингисеппский район, сохранить штат им не удастся. Мало кто из сотрудников согласится тратить на дорогу по четыре-пять часов в день.
Наконец, Большой порт – это действующий и, как уже упоминалось, развивающийся инфраструктурный объект, который очень важен для города в экономическом и социальном плане.
«Порт является важнейшим звеном логистики, цепей поставок и транспортных артерий, – развивает мысль Руслан Сухий. – Здесь много рабочих мест и ряд предприятий, налоги которых обеспечивают значительные поступления в городской бюджет».
Город обеднеет не только на сумму недополученных налогов – перенос порта и устройство нового тоже серьезно опустошат казну. По подсчетам аналитиков ТМХ, проект редевелопмента обойдется в 440 млрд руб. Впечатляет! Но сами стивидоры считают даже эти цифры сильно заниженными.
«Мы пришли сегодня в порт…»
В общем и целом Большой порт для Петербурга гораздо важнее в качестве гавани, а не очередной застройки, подчеркивают противники проекта. И добавляют, что в городе пока есть участки – например, в том же сером поясе, – которые можно приспосабливать для возведения жилья и коммерческих объектов без таких негативных последствий.
Эксперты по недвижимости с этой точкой зрения готовы поспорить. По их мнению, территория весьма привлекательна как для девелоперов, так и для покупателей.
В консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что общий объем жилой, коммерческой, спортивно-досуговой и социальной недвижимости в локации может составить 5–6 млн кв. м. А после полного освоения территории здесь могут жить от 160 тыс. до 200 тыс. человек.
Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов отмечает основные плюсы участка: расположение рядом с центром города, наличие транспортной инфраструктуры, близость метро, съездов на ЗСД и вид на воду.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
«Потенциал локации очень большой с точки зрения спроса, так как жилая застройка Адмиралтейского района старая и разрозненная, – добавляет эксперт. – Также жилье на территориях порта будет привлекательно для населения депрессивного Канонерского острова, который сейчас мало пригоден для проживания из-за проходящей над домами трассы ЗСД».
Руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина Георгий Патанин согласен с коллегой: «Локация порта для застройки интересна с точки зрения логистики, наличия воды, зеленой зоны. Там, правда, есть некая атмосфера „цыганщины“, которая поначалу может отпугивать людей. Но уже сейчас один из региональных застройщиков рискнул построить у порта ЖК комфорт-класса с четырехметровыми потолками. Клиенты проявляют внимание к этому проекту. Таким образом, перспективы у района достаточно хорошие».
По мнению гендиректора агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексея Бондарева, локация однозначно будет востребована застройщиками. Как, впрочем, и любая другая территория, высвобождаемая в городе.
«Свободное место для девелоперов сейчас редкость, они сразу развернутся на появившейся земле, – считает спикер. – Локация придется по вкусу и покупателям: спрос будет определять свежий массив внутри сложившегося района».
Главное, чтобы территорию освоили грамотно, сделав современной, развитой и единообразной. Тогда объект реально может стать изюминкой города на Неве и даже его новым флагманом.
«Мы стоим разинув рот…»
Единственное, о чем переживают сторонники переноса порта, – не получить в перспективе второй намыв. Поскольку сложившийся облик этого нового района неприятно удивил многих экспертов и горожан.
«Когда на Васильевском острове начинали застраивать намывные территории, я думал, что это будут современные кварталы с малоэтажной концепцией и насыщенной инфраструктурой, – делится генеральный директор проекта Avenue Apart на Дыбенко Игорь Петров. – А в итоге мы видим очередное гетто, наподобие прикадных районов. На месте порта может быть то же самое. В этом плане нам есть чему поучиться у Дубая с его пальмами и намывными островами».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также подчеркивает: «Потенциальная застройка не должна являть собой многочисленные башни и новые спальные районы, а укладываться в концепцию „пятиминутного города“. Где всё необходимое для жизни, от социальной до рекреационной инфраструктуры, будет в пешей доступности».
Туманные перспективы
Про и контра, в принципе, ясны. У стивидоров своя правда, у девелоперов – своя, и все примерно понимают, что будут иметь по итогам. И только граждане пока абсолютно не представляют, что получат. Особенно с учетом того, что, несмотря на внимание президента, перспективы воплощения проекта пока выглядят туманными.
И опять дадим слово экспертам.
«Насколько эта инициатива правильная, имеет смысл говорить с точки зрения целесообразности, – размышляет представитель компании „Мегалит – Охта Групп“ Анжелика Большегородская. – В случае реализации сценария с переносом в Петербурге, во-первых, образуется градостроительная лакуна, которую нужно обеспечить жильем, социальной и транспортной инфраструктурой. А во-вторых, город лишится заметной статьи доходов, добровольно передав их области».
Многие профессионалы рынка сходятся в том, что перенос порта из Северной столицы – это проект, вряд ли осуществимый в ближайшее время. Для его реализации понадобится минимум десятилетие, а также колоссальный объем инвестиций. Затраты будут такими, что бюджетными средствами тут не обойтись. А значит, понадобится искать и привлекать частных инвесторов.
В чем еще едины эксперты – эта инициатива нуждается в тщательной проработке и оценке всех возможных последствий для экономического развития Петербурга.
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
– Такой огромный земельный массив с выходом к Финскому заливу, находящийся практически в центре города, был бы крайне востребован у застройщиков. Здесь можно одновременно построить большой объем жилой недвижимости разного класса – от комфорта до элитного с набережными и маринами для яхт – и возвести несколько деловых кварталов с бизнес-центрами, торговыми галереями, гостиницами.
Игорь Петров, генеральный директор проекта Avenue Apart на Дыбенко:
– Если сравнить территорию Большого порта и намыв на Васильевском острове, то полагаю, что это равноценные локации. Всё остальное определят маркетинг, цена и концепция проектов на этих территориях. Намыв уже меняет видовые характеристики Приморского района – достаточно зайти в Парк 300-летия. Конечно, если порт уйдет и появится жилье, то это изменит вид Юго-Запада. Но это лирика, если решение о создании нового района будет принято наверху, то придется с этим смириться.
Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина:
– Говорить про премиальность этой локации достаточно сложно. Всё-таки порт, склады оставляют определенный отпечаток. Да, какой-нибудь застройщик может построить на берегу Екатерингофки проект с выходом к воде, но это будет не больше чем бизнес-класс. Для возведения там клубных домов нужно, чтобы сначала вся территория преобразилась. Думаю, в локации будет построено 80% проектов комфорт-класса, остальное придется на бизнес и еще меньше – на элитные проекты.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп»:
– В перспективе новый проект на месте порта может изменить облик Юго-Запада, как это, например, сделали новые дома на проспекте Героев. При грамотной реализации место будет ухоженным, красивым и безопасным. Уютные локации вблизи воды с видовыми характеристиками будут камерными, здесь могут предлагать просторные однокомнатные квартиры бизнес-класса. Большая часть объекта будет классическим комфорт-классом, с него и начнется строительство.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Перенос порта – это вопрос отдаленного будущего. Петербург имеет статус портового города именно с логистической точки зрения: он максимально удобен. В рамках Большого порта реализуются инвестиционные соглашения с правительством города, которые сегодня приносят доход в бюджет. Редевелопмент потребует огромных затрат, и пока неясно, кто их будет нести.
Анжелика Большегородская, представитель «Мегалит – Охта Групп»:
– В Петербурге много пятен, где ранее располагались промышленные зоны, а сегодня в основном склады. Таким землям в большей степени необходимо переосмысление и замена функции. Перенос порта выглядит инициативой, которая выгодна одному конкретному застройщику, но вряд ли касается интересов всего города.
Квартиры на вторичном рынкеБолее 14 тысяч квартир в Санкт-Петербурге и области от собственников и агентств недвижимостиПосмотреть
