Никто не ждал от Банка России такого подвоха. Финансовые аналитики рассуждали в том ключе, что, конечно же, повышение ключевой ставки регулятором – дело неизбежное. Но произойдет это где-нибудь в ноябре-декабре. Ну, самое раннее – в августе. И тут такое «получите – распишитесь»!
Оглавление
Возвращение в Изумрудный город
Ну вот и всё – на ипотечном рынке закончилась счастливая пора снижения процентных ставок.
Четверг 19 марта можно считать «черным», «серым» или «серо-буро-малиновым», поскольку в этот день совет директоров Банка России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта – до 4,5% годовых.
Кстати, еще в среду все финансовые аналитики страны наперебой заявляли, дескать, этого не случится. И только «иностранный агент» – агентство Bloomberg – хвасталось, будто получило инсайдерскую информацию из самых высоких кабинетов регулятора, что ставка подрастет.
«В числе преобладающих факторов, сыгравших в пользу повышения, выступили усиление санкционных рисков и конъюнктура внешних рынков – продолжающийся рост доходностей гособлигаций США и резкое повышение ключевых ставок центробанками Турции и Бразилии», – перечисляет очевидное начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко.
В общем, отмашка дана, и тренд снижения кредитных ставок в России разворачивается на обратный. «Инфляционные ожидания населения и бизнеса остаются на повышенном уровне. Баланс рисков сместился в сторону проинфляционных, – говорится в комментариях самого регулятора. – При этом ЦБ допускает возможность и дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях».
Впрочем, справедливости ради уточним, что всерьез ипотечные ставки уже давно перестали снижаться. И только хитрые банковские маркетологи время от времени списывали в каком-нибудь малопопулярном продукте 0,1 процентного пункта, чтобы ударить в колокола.
В общем, всем гражданам, кому не полагается госипотека с субсидированной ставкой и кто откладывал поход в банк за «простой человеческой» ипотекой или тянул со сбором документов на рефинансирование ранее взятого жилищного кредита, пришла пора подсуетится – пока кредитные ставки не поспешили вслед за ключевой. Иначе последний вагон «Паровозика из Ромашково» уедет без них.
Вовка в Тридевятом царстве
Уже сегодня можно делать определенные прикидки, сколько продолжится и как далеко зайдет это подорожание. Теперь мы не «Ежики в тумане», по принципу «предупрежден – значит защищен».
«С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция вернется к цели Банка России вблизи 4% в первой половине 2022 года и будет находиться на этом уровне в дальнейшем», – не очень внятно рассуждают в Банке России. Но специалистов, способных расшифровать это послание, найти нетрудно.
Как поясняет руководитель отдела макроэкономического анализа ГК «Финам» Ольга Беленькая, нужно ожидать постепенное повышение ключевой ставки с текущего уровня до диапазона 5–6%.
А вслед за этим и ставки по ипотеке подрастут на 0,75–1,75 п. п. «Сколь быстро это будет происходить – будет зависеть от экономической ситуации. ЦБ ожидает снижения инфляции с пиковых уровней начиная с середины марта. Однако рост цен на сырье в мире и более быстрое восстановление спроса в России могут замедлять этот процесс. К тому же растут доходности на развитых рынках, что грозит оттоком капитала с развивающихся рынков».
Соответственно, главный аналитик Промсвязьбанка Денис Попов ключевую ставку 5,5% ожидает к концу 2022 года. И теперь посчитать, насколько следом подорожает ипотека, нетрудно.
Золотая антилопа
Более того, косвенно разворот тренда затронет и субсидируемую государством ипотеку. То есть все дальнейшие планы – дотировать россиянам жилищные кредиты или нет – государство будет выстраивать с учетом не только наблюдаемого роста цен на квадратные метры, но и простой истины, что подорожают и сами кредиты.
Напомним, в середине марта премьер-министр России Михаил Мишустин поручил Минфину, Минстрою и Банку России (куда уж без него?) до 15 апреля подготовить предложения по дальнейшей реализации льготных ипотечных программ.
То есть к концу апреля вся прогрессивная кредитно-строительная общественность ждет исторического правительственного совещания, на котором якобы решится судьба льготной ипотеки. Дескать, что с таковой произойдет после 1 июля. Может, свернуть от греха подальше?
Тем более, как оказалось, в лютую карантинную годину льгота помогла не столько нуждающимся в жилье, сколько частным инвесторам, спасающим свои сбережения от всё той же навязчивой инфляции. «Только часть покупок являлась потребительской, – констатирует начальник отдела продаж „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. – Остальные сделки – инвестиционные, с ожиданием, что квартиры будут дорожать и впредь. И из-за ажиотажа в ряде случаев новая вторичка стала стоить дешевле, чем строящиеся квартиры. Это нездоровая ситуация».
В общем, уточняет генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, субсидирование практически не расширило круг покупателей. В отделы продаж застройщиков приходили одни и те же люди.
Вы спросите, как это возможно? На ваш вопрос ответит начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами банка «Россия» (СПб) Мария Борисова: «Заемщики, бравшие кредиты по прежним ставкам, стали выбиваться из сил, чтобы их погасить, причем именно с целью, чтобы успеть взять следующую – льготную ипотеку. Соответственно, резко возросло число досрочных гашений жилищных кредитов. Таким образом, основными получателями льготной ипотеки выступали никакие не новые, а уже знакомые банку и проверенные заемщики».
Хотя по большому счету вся эта говорильня на правительственных совещаниях ничего не значит. Продлевать ли субсидирование государством ипотеки до 6,5% или менять формат господдержки, будет решаться не в апреле, а в последний момент.
Как это было, например, в мае 2015 года с тогдашней «Ипотекой с господдержкой». И как это повторилось в апреле 2020 года, когда появление правительственного постановления затянулось настолько, что банки начали одобрять заявки впрок, как бы на свой страх и риск. Ведь, в конце концов, одобрение заявки можно и отозвать «по вновь вскрывшимся обстоятельствам» без объяснения причин.
Кстати, и рост цен на собственно новостройки теперь никуда не денется, хоть открывай новые программы господдержки, хоть закрывай старые. Инфляция – она для всех инфляция.
«Мы не можем предлагать продукт дешевле себестоимости, потому что это приведет к гибели строительной компании», – безапелляционно заявляет Светлана Денисова.
В общем, будем оставаться в неведении о том, что случится в июле, до самого последнего момента. Как главный герой мультфильма «Дед Мороз и лето».
И если льготу всё-таки отменят, то тогда средняя ипотечная ставка подпрыгнет уже не на 0,75–1,75 п. п, а на 3 п. п.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
