По данным аналитиков BN.ru, на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга в январе наблюдалась стагнация. Стоимость квадратного метра изменилась в пределах погрешности – на 66 руб. А эксперты-практики уже осторожно предрекают постепенное снижение цен и объемов сделок.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга за январь 2020 г. практически не изменилась (+0,05%) и к концу месяца составила 127,7 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 4,9 млн руб., двухкомнатных – 8,0 млн руб., трехкомнатных – 11,5 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Средние цены предложения по районам, тыс. руб.
| Район | Комнаты | Студии и однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
| Адмиралтейский | 1 791 | 5 592 | 9 126 | 10 731 |
| Василеостровский | 1 784 | 6 116 | 9 373 | 13 091 |
| Выборгский | 1 414 | 4 607 | 7 475 | 10 242 |
| Калининский | 1 388 | 4 715 | 6 849 | 8 883 |
| Кировский | 1 536 | 4 429 | 6 042 | 7 365 |
| Колпинский | 1 078 | 3 206 | 4 409 | 5 497 |
| Красногвардейский | 1 328 | 4 397 | 6 390 | 9 270 |
| Красносельский | 1 372 | 4 004 | 6 195 | 8 146 |
| Кронштадтский | 1 381 | 3 246 | 4 889 | 6 070 |
| Курортный | 1 537 | 5 821 | 7 232 | 9 243 |
| Московский | 1 573 | 5 411 | 8 524 | 14 448 |
| Невский | 1 436 | 4 521 | 6 858 | 8 750 |
| Петроградский | 1 843 | 9 362 | 14 788 | 19 431 |
| Петродворцовый | 1 273 | 3 308 | 5 032 | 7 085 |
| Приморский | 1 577 | 4 902 | 8 549 | 11 624 |
| Пушкинский | 1 354 | 3 811 | 5 842 | 8 275 |
| Фрунзенский | 1 573 | 5 047 | 6 277 | 7 754 |
| Центральный | 1 991 | 8 147 | 11 810 | 16 078 |
Как видно из таблицы, самое дешевое жилье – в Колпинском и Петродворцовом районах Петербурга, самое дорогое – в Центральном и Петроградском.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
комментируют эксперты-практики
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Безусловно, первичный и вторичный рынки связаны. Но если в сегменте новостроек стоимость определяется исходя из экономики проекта, на вторичном рынке все происходит более субъективно. Иногда цена зависит от желаний продавца, например, ему нужна определенная сумма для встречной сделки. В других случаях хозяин готов продать объект дешевле из-за срочности. Также возможны и другие варианты.
Кроме того, на вторичном рынке очень многое зависит от ряда психологических моментов. Так, иногда рынок стоит, многие агентства живут без сделок, а вдруг в один день сразу и везде приходят ряд клиентов с авансами.
Скорее всего, резкого снижения цен на вторичном рынке ждать не стоит. Все-таки есть объективные факторы, такие как инфляция, удорожание строительства, появление новых соцпрограмм. Кроме того, есть макроэкономические явления, которые также оказывают влияние. В любом случае и повышение цен, и их снижение – процессы не быстрые.
Цена – основной фактор на рынке вторичного жилья. Многие покупатели жертвуют локацией и некоторыми другими параметрами для того, чтобы уложиться в определенный бюджет. Если же отбросить стоимость, то второй по важности фактор – наличие метро. Поэтому сейчас особо востребованы объекты на Васильевском острове, в локации, где планируется открытие станции метро «Горный институт». Отметим, что за последние три года этот район сделал большой шаг вперед в связи с открытием Центрального участка ЗСД, второго выхода «Спортивной», моста Бетанкура и ряда других крупных инфраструктурных проектов.
Также есть заметный интерес к старому фонду в локации, где будет открыта станция метро «Театральная». Есть рост цен и интереса ко вторичке вблизи от новых станций Фрунзенского радиуса.
Кроме того, отметим, что определенный рост интереса у покупателей мы ожидаем к недвижимости вблизи от будущей зеленой зоны Тучков буян. Правда, мы не знаем, что больше бы повысило интерес к жилью в этой локации: парк или Судебный квартал.
Помимо этого, нельзя не отметить локацию вблизи от Лахта Центра. Близлежащие территории Приморского и Курортного районов, безусловно, сейчас являются перспективными. Так, особенно интересны земли до Сестрорецка, а также Репино, Солнечное, Комарово. В этих локациях сейчас можно приобрести не только частные дома, участки, но и таунхаусы. Объемы продаж здесь будут расти.
Антон Баранов, председатель комитета по риэлторской деятельности и профессиональным стандартам Ассоциации риэлторов:
– За прошедший год первичка прибавила гораздо сильнее, чем вторичка. По большинству объектов рынка мы приблизились к качественно новой ситуации. Цены на объекты на начальной стадии строительства уже очень близки к стоимости вторичного рынка (и первичных объектов в очень высокой степени готовности). Разница составляет сотни тысяч рублей, а не десятки процентов. Или строители снизят свою маржу, или привлекательность строящегося жилья снизится.
По большинству объектов вторичного рынка разница между заявляемой ценой и ценой реальной сделки сократилась. Но простор для умеющих торговаться риэлторов остается – на рынке покупателя достаточно предложений и достаточно мотивированных продавцов. Цену формирует баланс спроса и предложения. Я очень пессимистично смотрю на рост покупательной способности. В то же время предложение на первичном рынке явно не вырастет. Поэтому существенно превышающего инфляцию роста цен не предвижу. А при усилении негативных тенденций в экономике их разворот вполне возможен.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– В декабре 2019 года многочисленные эксперты давали свои прогнозы о том, чем закончится ситуация на вторичном рынке жилья 2019 года и как поведет себя рынок в 2020-м.
Теперь, обладая официальными данными Росреестра и опираясь на данные профессиональных участников рынка недвижимости, можно точно заявить, что количество сделок с квартирами и комнатами на вторичном рынке жилья в 2019 году уменьшилось по отношению к 2018-му.
Для Санкт-Петербурга снижение составило 0,6%. В 2019 году в Санкт-Петербурге на вторичке произошло 113 415 сделок, в 2018 году было 114 095.
При этом, по разным оценкам, цены в среднем выросли на 12%.
Регистрация ипотеки жилья также снизилась на 1,4%. В 2018 году было 78 098, в 2019 году – 77 033.
Мы видим, что вторичный рынок притормозил положительную динамику и, можно сказать, замер в ожидании. Январь 2020 года, как и январь 2019-го, показал спокойствие. Цены не изменились.
Что будет со вторичным рынком в 2020 году?
Цены на вторичном рынке формируются путем взаимодействия запросов продавцов и возможностей покупателей. Продавцы и покупатели ориентируются на информацию в открытых источниках.
Мы продолжаем ожидать стагнацию. Пока что нет явных предпосылок для продолжения роста цен. Экономика страны не растет, доходы населения также не испытывают положительную динамику. Единственный драйв может прийти со стороны первичного рынка, если цены будут продолжать рост.
Но каков предел этого роста? Кошелек у покупателя не резиновый. Никакая ипотека не спасет, если нет уверенности в завтрашнем дне.
Думаю, что в такой ситуации вторичный рынок может оказать влияние на первичный. Если цены на вторичке пойдут вниз, то застройщикам ничего не останется делать, как также снижать цены. И никакие информационные вбросы типа «сенаторы предрекли ценам рынка недвижимости рост на 25%» не помогут.
Спрос у покупателей всегда ориентируется на цену, транспортную доступность, развитость территории и личный кошелек.
Соответственно, можно сказать, что любая недвижимость у метро всегда востребована по любой разумной цене. За исключением, вероятно, рынка элитного жилья, где локация и социальная однородность превалируют над удаленностью от метро.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– Денег у клиентов становится меньше, поэтому как снижение цен, так и снижение объемов сделок в 2020 году и на вторичке, и на первичке, по всей видимости, станет объективной реальностью.
Даже понижение ставок по ипотеке не гарантирует в ближайшем будущем всплеска покупательского спроса, поскольку он в значительной степени реализован за прошедшие полтора года. Низкие ставки позволят сохранить спрос на более или менее стабильном уровне. Дополнительную поддержку рынку окажет расширение программы материнского капитала, которая, по подсчетам аналитиков, может затронуть до 1,3 млн семей. Однако разумные молодые родители понимают, что ипотека есть ипотека и важно не только найти деньги на первый взнос, но и иметь уверенность в гарантированных заработках на весь период выплаты.
В последние годы на вторичном рынке сформировался устойчивый спрос на квартиры в домах, сданных пять – десять лет назад, – так называемую новую вторичку.
Каждый год вторичный рынок Петербурга подрастает на несколько миллионов квадратных метров. И часть квартир во вчерашних новостройках сразу (если квартира с уже готовой отделкой) или примерно через год (если дом сдавался без отделки) попадает на вторичный рынок жилья. По самым грубым оценкам, это примерно 0,5 млн кв. м в год.
Помимо любимых покупателями районов на севере, интересные проекты появились в районе Обводного канала, в Московском и Кировском районах, на Васильевском острове и у Московского вокзала в окрестностях Кременчугской улицы. Идет перестройка и обновление бывших промзон, которые, конечно, изменят облик города в будущем. Эти районы пользуются спросом, и ряд проектов в них недооценены по разным причинам. Эти проекты в меньшей степени осваиваются инвесторами, которые в последние годы переориентировались на вложения в апартаменты.
Целый ряд объектов в Мурино, Кудрово, Буграх, на Парнасе уже не интересуют покупателей вторичного рынка. Случилось то, о чем давно предупреждали специалисты: огромные кварталы вокруг КАД, несмотря на доступность жилья в этих локациях, при ближайшем рассмотрении оказались непригодными для жизни. Люди стараются выбраться из этих районов любой ценой.
Мне представляется, что через некоторое время к востребованному жилью будут относиться точечные проекты в обжитых районах и небольшие кварталы в центре города.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
