Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Прогнозы экспертов

Какие факторы будут влиять на российский рынок недвижимости в 2019 году и что будет с ценами на жилье, АиФ.ru узнал у экспертов.

Александр Цыганов, профессор, зав. кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве России:

«Рынок недвижимости в будущем году будет зависеть от общего развития экономики. В случае ее оживления сначала вырастут цены на аренду, а затем начнут расти и цены на квартиры.

Очень важным фактором является доступность ипотечного кредита, чем более популярна ипотека, тем устойчивее и динамичнее рынок недвижимости.

На незначительный спрос стоимости жилья на первичном рынке могут повлиять изменения в регулировании долевого строительства.

Спрос на недвижимость в России подогревается не только реальной потребностью наших сограждан, отложенной еще с советских времен, но значительными миграционными потоками внутри России. Поэтому негативным образом на рынке недвижимости существенно может сказаться только замедление экономического роста и снижение покупательной способности населения.

Инвестиции в недвижимость будут выгодными, если покупать ее не только в расчете на быстрый рост стоимости и арендный доход, но и с перспективой собственного использования, для детей и т.д. Если же покупать исключительно с инвестиционной целью, то нужно очень взвешенно подойти к выбору района, учесть перспективы его развития, покупать небольшие квартиры, которые легче сдать в аренду. Например, малометражная однокомнатная квартира стоит в Москве дешевле обычной 35-40-метровой на 1 — 1,5 млн рублей, но арендная плата практически такая же».

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики, руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ:

«Обвала рынка недвижимости мы сегодня ожидать не можем. Если раньше люди покупали квартиры на этапе строительства дома, то сегодня растет потребность в готовом жилье. На готовое жилье в 2019 году будет очень хороший спрос.

Цены на первичном рынке, конечно, будут расти. Продажи на начальном этапе давали низкие цены, что в итоге снижало и общую стоимость жилья. Переход от долевого финансирования к проектному приведет к повышению цен.

Мы прогнозируем минимум 20-процентный рост стоимости квадратного метра готового жилья. Поэтому инвестировать в недвижимость в 2019 году будет выгодно.

По данным Министерства строительства и Дом.РФ упадок строительного комплекса придется на 2020—2021 годы, когда стройка старых объектов будет закончена, а перейти на рельсы нового законодательства смогут еще не все. И вот тогда рынок может просесть и одновременно остановится рост цен».

Что будет с ценами на нефть в 2019 году? Прогнозы экономистов

Михаил Тонков, коммерческий директор девелоперской компании «РосЕвроСити»:

«Поддержать рынок недвижимости в 2019 году может несколько факторов: разумная политика всех его игроков, в том числе государства и банков; а также сохранение доходов населения хотя бы на сегодняшнем уровне.

Цены на первичном рынке существенно не изменятся. Рентабельность девелоперов сегодня находится на минимально низком уровне. Если спрос будет падать, кто-то будет уходить с рынка, снижение цены будет просто „убивать некоторые проекты“. Это, не выгодно ни девелоперам, ни покупателям, ни государственным органам, отвечающим за регулирование.

Вторичный рынок будет снижаться. В основном, будут проходить альтернативные сделки, только это и поддержит рынок на плаву.

Инвестиции в недвижимость могут быть выгодными только в том, случае, если вы понимаете, что эта недвижимость в ближайшее время может понадобиться вам самим. Новостройки смотрите на завершающей стадии строительства, на вторичном рынке пытайтесь добиться от собственников цены, которая вас устроит, вне зависимости от его пожеланий».

Алексей Перлин, генеральный директор строительной компании «СМУ-6 Инвестиции»:

«Рост цен на первичную недвижимость в 2019 году вследствие планомерного отказа от долевого строительства действительно неизбежен. На себестоимости проектов это практически не отразится, но, если на рынке будут продаваться только готовые квартиры, цена квадратного метра изменится. В совокупности с уже начавшимся ростом ипотечных ставок, одного из ключевых инструментов продаж, для широкого круга покупателей недвижимость будет менее доступной, а значит, наиболее востребованными станут квартиры меньшей площади».

Роман Макаров, генеральный директор сервиса онлайн-кредитования «Робот Займер»:

«Единственным поддерживающим рынок недвижимости фактором будут относительно невысокие ставки по ипотеке. Так, в октябре-ноябре 2018 года был достигнут новый исторический минимум средневзвешенной ставки по ипотеке — 9,41%. В 2019 году по всей вероятности ставки будут постепенно расти, но не до критических уровней.

Фундаментальной причиной для роста цен на недвижимость и первичного, и вторичного рынков теоретически является рост реальных доходов населения, но в 2019 году предпосылок для этого не будет. Следует обратить внимание, что в следующем году начнет действовать новая система финансирования строительства. Она предполагает отказ от долевого строительства и переход к эскроу-счетам, под залог которых девелоперы будут привлекать банковские кредиты, что уменьшит количество компаний-застройщиков на рынке и повысит себестоимость строительства. Но на окончательной цене жилья в новостройках по крайней мере в 2019 году это не отразится: застройщики, готовясь к нововведениям, получили большое количество разрешений на строительство по старым правилам. Рост цен если и будет, то значительно позже».

Прогноз «АиФ»: что нас ждёт в 2019 году?

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства недвижимости Kalinka Group:

«В 2019 году есть риски снижения платежеспособности населения и повышения ипотечных ставок, для которого есть все предпосылки. Ипотека очень хорошо поддержала все сегменты жилья в Москве. В последние года два рынок выживает в основном за счет таких кредитов — на них приходятся около половины всех сделок.

Сейчас застройщики при старте проектов рассчитывают повышать цены на новостройки в Москве. К тому же, есть и другие факторы: изменение ФЗ-214, удорожание стоимости стройматериалов, инфляция. У застройщиков, по сути, всего два пути: снижать маржинальность бизнеса, но они вряд ли пойдут на это, потому что тогда резко снизится привлекательность девелопмента. Второй вариант — повышение цен, чтобы компенсировать возросшие затраты.

На вторичном рынке ситуация иная — здесь на объем предложения и цену влияют самые разные факторы, вплоть до снижения курса рубля — как в сторону роста, так и понижения.

Заработать на недвижимости можно, но нужно правильно выбрать проект. В этом случае можно рассчитывать доходность до 20% годовых».

Источник