На 25–30% упадет число сделок на рынке недвижимости Петербурга. Об этом рассказал BN.ru президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов.
– Февраль. Все, кто хотел и мог, уже подвели итоги прошлого года. Были эксперты, с которыми вы полностью согласны, или, наоборот, те, с которыми не согласны категорически?
– Наверное, ни то, ни другое. Просто потому, что сегодня на рынок недвижимости влияет достаточно большое количество факторов и все их трактуют по-разному. И эти факторы будут делать рынок волатильным, неопределенным и непредсказуемым. И я уверен, что через год прогнозы, сделанные в начале 2022 года, будут так же не совпадать с реальностью, как и те, что были сделаны в начале 2021-го.
– Какие факторы вы бы отметили как определяющие на данный момент?
– Я бы разделил их на три части. Первые – те, на которые никто не может влиять: эпидемиологические и политические. Если где-то полыхнет, то все эти волны безусловно будут отражаться на рынке недвижимости. Вторая группа факторов связана с позицией государства в сфере макроэкономики, в частности решения Центробанка по ключевой ставке, влияющие на ипотечную ставку, а также государственные жилищные программы, которые есть сейчас и которые будут, – на те или иные сегменты рынка, как влияла, например, субсидированная ставка по ипотеке на рынок новостроек. И третье – локальные факторы для городов и регионов. Приток населения идет в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, вообще Краснодарский край, Калининград. Сегодня доля иногородних покупателей здесь составляет порядка 50%. Может быть, это не среднее значение по рынку, – мы всё-таки специализируемся на работе с регионами, у коллег данные наверняка другие. Но в Сочи показатель даже выше – около 70%.
– «Авентин» достаточно давно работает в Сочи, и вы уже можете сравнивать эти рынки – сочинский и петербургский?
– Да, мы там уже более пяти лет и более года работаем в Москве, так что могу сравнивать три столицы. В прошлом году Сочи всех опередил по росту цен: в Москве и Петербурге было около 30%, а в Сочи примерно 70% (а в некоторых сегментах и 100%!). С одной стороны, это двукратное увеличение было плюсом для наших инвесторов, с другой – уже сейчас наблюдается коррекция, но всё равно цены выше, чем в Петербурге, и практически догнали Москву.
– Структура рынка?
– В Москве и Петербурге заметен рост загородного индивидуального жилищного строительства. Если говорить о Большом Сочи, от Лазаревского до Красной Поляны, – то же самое. Помимо коттеджных комплексов, там достаточно много апартаментов, вилл, гостиничный сектор. Он преуспел: в 2021 году – почти 100-процентная заполняемость.
– А если говорить исключительно о квартирном рынке? В Петербурге разница между эконом-классом и элитой увеличилась существенно. Первичка обогнала по цене вторичку, и кажется, что это уже навсегда…
– Мое мнение: нет. Стимулирование первичного рынка со стороны государства привело к этому временному перекосу. Эта диспропорция уже нивелируется перетеканием клиентов на вторичный рынок.
– И в Сочи то же?
– Там диспропорция между первичкой и вторичкой меньше.
– Там сегодня легче создать агентство недвижимости с нуля? Не настолько высококонкурентная среда, как в Москве и Петербурге?
– Новое юридическое лицо создать легко везде. Но бизнес в Сочи – сложнее. Там превалирует внешний спрос. И второй момент: это город фейковых объявлений, «уток», «заманух», такой уникальный рынок. Несуществующие объекты по несуществующим ценам, и их процентов 80. Даже опытным игрокам там непросто. И юридических проблем немало. Не опасаясь оспаривания сделки в дальнейшем, можно покупать не более 20% из представленных на рынке объектов.
– В основном с земельными участками?
– Да, это мы видим. Все знают о многочисленных решениях судов. Нас выручает наша юридическая компетенция: мы проводим юридическую экспертизу по каждому объекту, часто приходится отказываться от проведения сделки.
– Скажите, пожалуйста, а CRM-системы помогают в борьбе с этими фейками?
– CRM заточена на решение локальной задачи для каждой конкретной компании. Точно так же, как бухгалтерский учет. Система должна обеспечивать бизнес-процессы внутри компании. Раньше мы работали с «БКН-профи», сейчас с JoyWork. Выбирали «демократическим путем», можно сказать: большинству наших агентов оказалось удобнее работать именно с этой системой. Хотелось бы дополнительных функций для сетевой компании, которой мы являемся, чтобы удобнее было совершать межрегиональные сделки, – сегодня, увы, эти инструменты только в зачаточном состоянии. Но ничто не стоит на месте, CRM-системы совершенствуются постоянно.
– Итак, вы уверены, что вторичный рынок должен всё отыграть. Но по итогам января динамика, в общем-то, на уровне статистической погрешности.
– Мы должны понимать, что цена встала практически на все объекты. Что происходит? В сравнительном методе оценки есть некое лукавство. У тебя не продается, и у меня не продается, цена прежняя. А другие – продаются, потому что приглядываются к рынку и идут на понижение. Можно ждать полгода – и потерять на инфляции, продав по ранее выставленной цене. Компетенция риэлтора – знание реальной цены сделок, прислушайтесь к его мнению, если хотите продать сейчас, а не через полгода. Тенденция 2022 года – снижение продаж на 20–30% на вторичном рынке. Да и на первичке тоже.
– Причины?
– Снижение спроса вследствие отсутствия у народа денег. И повышение ипотечной ставки. Если она превысит 12%, то любой нормальный человек поймет, что за время выплаты кредита он оплатит три квартиры. Наконец, то, о чем никто не говорит: в иностранной валюте цена квартир падает, и сегодня она не превышает стоимости 2005 года. То есть если вы тогда положили деньги в валюте под проценты в банк, то сегодня, поменяв ее на рубли, могли бы купить две, а то и три квартиры.
– Вы обмолвились о компетенции риэлтора. Он ведь молодеет?
– Все молодеют. И покупатель тоже. Сегодня это поколение Y. Используют интернет-ресурсы, изучают персональный бренд риэлтора. И тут парадокс: этот новый покупатель, казалось бы, более продвинут. Но его и легче обмануть! Мошенник, раскрученный в интернете, имеет все шансы. «Виртуальный риэлтор», скажем так.
А если говорить о наших молодых специалистах, то отмечу, что у них лучше получается на рынке новостроек. А вот на вторичке по-прежнему «рулят» ветераны. Тут нужен и опыт общения, и опыт сделок. Конкуренция растет. И если вам предлагают сделку за 30 тыс. руб., есть повод задуматься. Никто ведь не пойдет к юристу или стоматологу за ничтожные деньги. То же и с риэлтором. Скупой платит дважды. Грубо говоря, экономя на адвокате, вместо пяти лет условно можно получить пять лет реального срока.
– В разрезе вторичного рынка как меняется покупатель? Что он будет рассматривать в последнюю очередь из имеющихся вариантов?
– У нас долгие годы была парадоксальная ситуация: квартира в хрущевке стоила столько же, сколько аналогичная по площади квартира в доме рядом, построенном в начале 2000-х годов. Всё определялось лишь локацией. Поразительно: жилье разного качества стоило одинаково. Сегодня этого уже нет, у потребителя сложилось понимание того, что за эксплуатацию ветхого жилья он будет платить больше и жить ему там будет менее комфортно. И со временем рынок вторичного жилья разделился на четыре четко выраженных сегмента: советские серии (хрущевки, брежневки, «корабли»), дома постройки начала 2000-х годов, новое строительство последних пяти лет (новая вторичка) и старый фонд. И первый сегмент будет падать в цене и дальше, он уже стремительно дешевеет. Новая вторичка будет дорожать, но не более чем в пределах инфляции.
