Рынку новостроек к непредсказуемости не привыкать: через месяц у него будет очередная проверка на прочность – государство лишит покупателя льготной ипотеки. Как это отразится на спросе, что будет с ценами и ипотекой, BN.ru спросил у девелоперов.
Петербург с Ленобластью с высокой долей вероятности не войдут в список регионов, для которых власти после 1 июля сохранят действие программы льготной ипотеки. Этот драйвер спроса свою роль выполнил – поддержал строительную отрасль во время локдауна. Но при этом, по мнению многих экспертов, стал причиной резкого взлета цен на новостройки, что в итоге обнулило эффект низких ипотечных ставок. Напомним, что цены на рынке Петербурга и Ленобласти только за прошлый год, по разным оценкам, поднялись на 20–30% в различных сегментах. А удорожание квадрата сопровождалось ажиотажным спросом, подстегиваемым дефицитом предложения.
Но и в этом году ситуация не стала спокойней. Продажи у застройщиков, по данным Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом квартале чуть снизились по сравнению с прошлым годом (минус 14%). Но уже по итогам четырех месяцев вновь пошли в рост (+6%) – покупателя стали подстегивать новостями о скором прекращении госпрограммы. Эксперты накануне этого события вполне логично прогнозировали последнюю волну спроса.
В таких условиях цены и не думают притормаживать. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за пять месяцев этого года новостройки Петербурга подорожали еще на 15,6% (сильнее всего в мае – плюс 4,3%). Ипотека продолжает бить рекорды (за январь – апрель, по данным петербургского Росреестра, ипотечных договоров было зарегистрировано на 45% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Банки наращивают портфели и даже сейчас продолжают снижать ставки по льготной ипотеке, пытаясь собрать побольше заемщиков до наступления часа Х.
Прогнозы, как будет развиваться ситуация после 1 июля, эксперты дают не очень охотно, что и неудивительно в ситуации неопределенности. Впрочем, в одном все уверены: никакой катастрофы не предвидится. Цены снижаться не будут, рынок может на время просесть в спросе, но к осени быстро восстановится. Даже после завершения госпрограммы ипотека останется драйвером рынка: застройщики с банками-партнерами запустят альтернативные программы по субсидированию ставок, что уже и происходит. Некоторые эксперты уверены, что холодный июльский душ приведет рынок в чувство – нездоровый ажиотаж, который продолжается второй год, не идет на пользу ни застройщикам, ни самим покупателям.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Уже сейчас мы видим, что совместные ипотечные программы застройщиков с банками начали успешно развиваться. Появились привлекательные предложения со ставками ниже 2%. Скорее всего, после отмены льготной программы доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. Но ипотека по-прежнему останется самым популярным инструментом для покупки квартиры.
Более точные прогнозы о ситуации на рынке сейчас делать преждевременно в силу большого количества факторов, влияющих на нее. Ведь рынок продолжает работать в непредсказуемых условиях пандемии, с чем никогда ранее не сталкивался. Однако отметим, что на стоимость квадратного метра будет и дальше воздействовать переход на эскроу-счета. У застройщиков теперь есть обязательства перед банками, закрепленные в договорах: определенный план продаж и плановые цены.
Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»:
– Сейчас мы можем только предполагать, что будет с рынком после 1 июля. С большой вероятностью рынок качнет, но не сильно. Несмотря на то что льготная ипотека закончится, ставки вряд ли вернутся к тем показателям, которые были до апреля 2020 года. Банки придумывают новые акционные субсидированные ставки, которые иногда даже ниже, чем льготная ипотека. Спрос на недвижимость в Петербурге не должен уменьшиться, так как в наш город приезжают региональные клиенты. Лето – время, когда квартиры покупают те, кто планирует переезжать, или те, у кого переезжают учиться дети. Остатков квартир в жилых комплексах Петербурга осталось не так много, а желающих переехать в Северную столицу по-прежнему достаточно.
Виталий Коробов, директор группы «Аквилон»:
– После отмены льготной ипотеки рынок, вероятно, отреагирует снижением спроса в третьем квартале в сравнении с тем же периодом 2020 года. Наиболее ощутимым спад будет в сегменте масс-маркет, где бюджет покупки ограничен и увеличение ипотечных платежей для покупателя имеет принципиальное значение. Однако по большей части на поведение покупателей будут влиять психологические причины, и мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро. Застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки. Также появятся новые программы, разработанные совместно с банками, по субсидированию процентных ставок.
Что касается цен, то темпы их роста, вероятно, замедлятся, однако ждать падения не стоит. Напротив, факторы, влияющие на рынок, позволяют прогнозировать в перспективе новый рост цен. В первую очередь из-за снижения объема предложения жилья по всей стране. Кроме того, себестоимость строительства растет из-за ряда объективных причин, и все эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– На сегодня существует очень сильная закредитованность населения, поэтому со льготной ипотекой после 1 июля нужно заканчивать. Ипотечные ставки после этого, конечно, могут вырасти, но скорее всего, останутся на адекватном уровне – 7–8%. В свою очередь и рынок тогда успокоится, ситуация станет более понятной, а рост цен будет незначительным и плавным. Ажиотажный спрос на недвижимость в условиях дефицита предложения – это не совсем здоровая ситуация. А когда рынок придет в равновесие, люди будут более ответственно подходить к решению ипотечных покупок. О поспешных решениях сейчас свидетельствует большое количество квартир, выставленных на продажу по переуступке.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В первые месяцы после отмены госпрограммы спрос на новостройки ожидаемо снизится. На сколько конкретно, сказать сложно: этот показатель будет индивидуальным для каждого застройщика и даже каждого проекта. Можно прогнозировать, что в середине лета цены на строящееся жилье зафиксируются на достигнутых отметках и их рост на какое-то время замедлится.
Мы ожидаем, что к осени рынок достигнет точки равновесия и спрос начнет восстанавливаться. Чтобы сократить этот период до минимума, застройщики вместе с банками разрабатывают совместные ипотечные программы со сниженными ставками. Например, сейчас у нас есть программы с диапазоном ставок от 0,01 до 6,50%. Есть программа, в рамках которой ставка по кредиту составляет 2,55% и сохраняется на весь срок кредитования.
После отмены льготной ипотеки условия таких программ будут пересмотрены, но сама концепция сохранится. Мы по-прежнему будем предлагать клиентам ипотечные программы со ставками ниже среднерыночных. Если заемщик не планирует погашать кредит досрочно, благодаря таким программам он может получить значительную экономию на процентах – от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Наш опыт показывает, что такие кредитные предложения пользуются популярностью и спрос на них растет.
Дмитрий Бочкарев, заместитель начальника отдела продаж компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Все покупатели, у которых в планах покупка жилья, постараются сделать это максимально быстро до 1 июля. В случае отмены госпрограммы спрос просядет, но это будет кратковременным явлением. Застройщики совместно с банками придумают новые схемы и продукты, которые дадут возможность покупки жилья по таким же льготным ставкам. Мы уже работаем в этом направлении, но пока четкого понимания нет, так как нет еще и полной ясности, отменят льготную ипотеку или нет.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Даже если в Петербурге и Ленобласти отменят госипотеку, то государство всё равно будет ее поддерживать сегментарно, адресно, для определенных групп населения. Но, вероятно, и для широкого круга покупателей ипотека сохранится: даже в условиях повышенных базовых ставок банки постараются сохранить продукты по ставкам 6,0–6,5%. Конечно, не все застройщики будут готовы давать такие льготные условия по текущим проектам. Но в новых объектах – а они станут чуть дороже – такие программы будут активно применяться.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
