Бетон или депозиты? Куда податься частному инвестору

Ажиотажный спрос на недвижимость остался в прошлом. Теперь одним частным инвесторам предстоит продавать приобретенное – не всегда с запланированной выгодой. А другим – семь раз взвешивать, стоит ли вкладывать сбережения в квадратные метры, или целесообразней поискать другие инвестиционные идеи.

Всё, что в жизни есть у меня

За девять месяцев текущего года россияне вложили в недвижимость 265 млрд руб. Это абсолютный рекорд. Для сравнения: в 2020 году за аналогичный период расходы граждан России на недвижимость составляли 193 млрд руб., в 2019 году – 166 млрд руб. «Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России», – прогнозируют аналитики компании CBRE.

При этом участники рынка в один голос признают, что небывалые объемы продаж второй половины прошлого года и первой половины нынешнего чуть ли не наполовину объясняются инвестиционным бумом.

Впрочем, отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, оценка доли инвестиционных сделок в общем объеме продаж застройщика всегда носит приблизительный характер. Отдельное анкетирование никто из застройщиков не проводит. «И даже четкие критерии инвестиционной сделки отсутствуют. Например, семья может приобретать квартиру „на вырост“, когда ребенок еще учится в старших классах. И семейное использование такой квартиры оказывается отложенным, – поясняет эксперт. – А объект временно сдается в аренду, и сам факт покупки вместо ожидания диктуется стремлением сохранения сбережений, то есть вполне инвестиционным мотивом».

Но как бы там ни было, добавляет специалист, прошлый год дал такую сумасшедшую динамику роста цен на квадратные метры, что покупателями реализовывались все возможные сценарии приобретения жилья в инвестиционных целях.

Елена Бодрова, исполнительный директор, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов:

– Госипотека окончательно не закрылась. Многие петербуржцы после июля стали покупать квартиры в инвестиционных целях в городах, где это позволяет верхняя планка по субсидируемой ипотеке в 3 млн руб. Например, в Пскове и Новгороде.

Мир не прост, совсем не прост

Но тут в профессиональных кругах, что называется, «наделало шороху» выступление в фейсбуке председателя комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и гендиректора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова.

«Мы переживаем настоящий кризис инвестиционных идей. Большинство из них себя исчерпали», – констатирует специалист.

Эксперт камня на камне не оставил от прежде популярных у частных инвесторов кейсов. Первой под раздачу попадает самая ранее востребованная схема – покупка на стадии котлована. Напомним, как только застройщик окружал котлован забором и открывал продажи, инвесторы выкупали наиболее ходовые объекты.

Дом строился, и с возведением каждого этажа цены росли. А когда подходило время сдачи объекта, квартиры продавались инвесторами с выгодой в 30–40%. Если такую прибыль разделить на среднестатистические два-три года стройки многоквартирного дома, получалась вполне приемлемая и обгоняющая инфляцию доходность.

«Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж сейчас нередко выше цен вторичного рынка», – отмечает Максим Ельцов.

Естественно, свой приговор получил и вариант покупки квартиры под дальнейшую сдачу в аренду. Впрочем, этот вариант схлопнулся еще несколько лет назад из-за низких арендных ставок.

Выгодной осталась только посуточная сдача. Но такой подход требует от владельца лишних трудозатрат. И вполне вероятно, что это же время можно использовать с большей выгодой. Помесячная же аренда – это не доход, а головная боль. «Достаточно посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги…»

Досталось и апартаментам. «Главное зло – необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и завышенные арендные ставки, – вскрывает подноготную Максим Ельцов. – Плюс повышенные затраты на содержание, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже… и доходность уже совсем не 10% годовых».

Также перепало торговой недвижимости, где срок окупаемости, к неудовольствию инвесторов, теперь вырос до полутора десятилетий. Что для России является вообще неприемлемым с точки зрения горизонта планирования.

Наконец, растеряли привлекательность и покупки с торгов квартир, реквизированных у владельцев за долги. Потенциальных покупателей стало в разы больше, что взвинтило цены. А юридические риски никуда не делись.

Екатерина Папенкова, руководитель отдела развития «Первого ипотечного агентства»:

– Бизнес-класс подразумевает покупку квартиры для себя, а в инвестиционных целях предпочитается покупка комфорт-класса.

Всё, что я зову своей мечтой

В общем, если из недвижимости удается сегодня выжать номинальную доходность в 7–8% годовых, уже хорошо. Правда, это приблизительно столько же, сколько в наших сбережениях убивает официальная инфляция.

Так, 12 октября Банк России отозвал свой прежний инфляционный прогноз по итогам 2021 года в 5,7–6,2%. А за день до этого Минэкономразвития Максим Решетников заявил, что повышает оценку по инфляции в РФ в 2021 году с 5,8 до 7,4%.

Независимые же аналитики называют более болезненные для обывателей цифры. И всё меньше звучит аргументов, будто высокая инфляция краткосрочна. «Инфляционное давление может продолжить нарастать в мире, прежде всего в США, а оттуда будет экспортироваться, в том числе и через ставки», – например, сказал в ходе конференции ГК «Финам» начальник управления аналитических исследований ИГ «Универ Капитал» Дмитрий Александров.

То есть при всей суете инвестиции в недвижимость еле-еле позволяют защитить сбережения от обесценивания. С другой стороны, такую же защиту сегодня дают банковские счета и депозиты. И ставки в этой сфере пошагово растут вслед за ключевой.

«Нельзя исключать, что потребительские предпочтения клиентов в ближайшей перспективе в силу роста ставок по вкладам изменятся. И банки вчерашних ипотечных заемщиков встретят уже в статусе вкладчиков», – рассуждает начальник ипотечного центра Промсвязьбанка Светлана Четина.

При этом, напоминает специалист, чтобы взять ипотеку, человек кроме хорошей кредитной истории должен иметь постоянное место работы и официальный доход на перспективу. Но текущая макроэкономическая обстановка при развитии по пессимистическому сценарию может привести к росту безработицы. Соответственно, часть граждан предпочтет не рисковать. Таким образом, вклады в глазах части граждан становятся приоритетнее недвижимости.

Три причины рефинансировать ипотеку

Что ипотеку ждет через квартал?

Есть ли жизнь после госипотеки?

Частному инвестору пора подумать о детях

Новостройки попрощались с сельской ипотекой?

Но здесь требуется еще одно уточнение. Напомним, в кризис 2008 года недвижимость потеряла 30% стоимости. Однако за год-другой вернула потери и продолжила расти. Кроме того, даже если все инвесторы надумают избавиться от «излишков», затоваривание рынка окажется временным. Уровень обеспеченности жильем в России составляет 26 кв. м на человека при целевых значениях, согласно «Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года», в 30 кв. м.

Так что приобретать недвижимость впрок всё же не лишено смысла. Причем именно сейчас. «Снижение уровня доходности отчасти компенсируется низкими ставками кредитования. Кредит на покупку недвижимости сегодня можно взять по ставке 4,5–7,0%. И это при официальном уровне инфляции в 7,4% с начала года. Про реальную и говорить нечего… – рассуждает Максим Ельцов. – Очевидно, что возможность получить кредит по ставке ниже инфляции сохранится недолго! Думаю, к концу года картина будет иная».

Напомним, Совет директоров Банка России 22 октября 2021 г. принял решение повысить ключевую ставку сразу на 75 б.п., до 7,5% годовых. А это значит, что банки уже начали пересматривать ставки по кредитам.