Набиравший популярность в Петербурге рынок сервисных апартаментов получил в нынешнем году мощнейший удар под дых. Оставшись без туристов, управляющие компании считают убытки, меняют стратегию, и вообще этот сегмент ожидают серьезные изменения.
На популярности апартаментов у инвесторов нынешний кризис, спровоцированный коронавирусом, отразится очень сильно, даже если турпоток полностью восстановится. Хотя когда это произойдет, пока предсказать сложно: оптимисты говорят о будущем годе, реалисты – о 2023, а наиболее пессимистично настроенные – даже о 2025.
Однозначное утверждение, что именно апартаменты – идеальный инструмент инвестирования, сегодня оказалось несостоятельным. И мы ясно видим проблемы, с которыми столкнулся этот сегмент коммерческой недвижимости. Значительней же всего пострадали апарт-отели, заточенные под краткосрочную аренду.
Можно возразить: но ведь пандемия – это форс-мажор, она же не вечна. Но кто может гарантировать, что такого больше не повторится?! Ведь еще полгода назад и представить себе было трудно закрытые на амбарный замок границы, а теперь это воспринимается едва ли не как должное.
Итак, как же, на наш взгляд, изменится рынок апартаментов?
Оглавление
Снизится доходность
Чем в основном привлекали апартаменты инвесторов по сравнению с обычными квартирами? Конечно же, программами гарантированной доходности, на 100% пассивными: заключил договоры с УК – и получай ежемесячно деньги на карту. Теперь очевидно, что для самих УК это крайне рискованно: туристов они лишились, а доход выплачивать все равно надо.
Так что можно вполне обоснованно предположить, что ничего гарантировать в будущем девелоперы и УК не станут. Более выгодной и безопасной станет тактика выплат владельцу юнита процентов от дохода самой УК.
Либо кое у кого «гарантийка» все же сохранится, но цифры станут намного скромнее – о доходности в 8–10% годовых, обещанной до кризиса, придется забыть. Не говоря уже о 15–18%, которые, впрочем, и раньше выглядели рекламной заманухой.
Изменится концепция
Как мы говорили выше, все это относится в первую очередь к сервисным апарт-отелям, ориентированным на краткосрочную аренду, а таких в Петербурге большинство. Они зависят от турпотока и сейчас терпят наибольшие убытки.
Многие отельеры в это сложное для них время стараются переориентироваться на долгосрочную аренду, однако сделать это не так просто: многие номера из-за небольшой величины и отсутствия кухни не приспособить под такую функцию.
Скорее всего, девелоперы, занимающиеся возведением апартов, усвоят урок и увеличат количество проектов со смешанной концепцией (с номерами как для длительного, так и для краткосрочного проживания с акцентом на первое), ориентацией на бизнес-туризм, не зависящий от сезонности. Вероятно, опытные игроки уже вносят такие правки, причем не только в проекты, которые находятся в активной стадии разработки, но и в готовые к выходу на рынок.
Правда, увеличение площади юнитов сделает более дорогим «входной билет» на этот рынок, что вынудит часть инвесторов все же остановить свой выбор на обычных квартирах. Но с этим вряд ли что-то можно поделать.
Возрастет роль инфраструктуры
При сдаче номера в аренду на небольшой срок нет никакой нужды заботиться об инфраструктуре. Главное, чтоб метро рядом было и ресторан в самом отеле (для тургрупп это крайне важно). А совсем другое дело, когда клиенты будут жить в отеле месяцами или даже годами, особенно если с семьями. Тут и детские площадки пригодятся, и фитнес-центры, и торговля.
Детские сады и школы застройщики апартаментов, конечно, возводить не будут (если их не принудят), но больше общих пространств проектировать – наверняка. В связи с этим особенно интересен будет формат коливинга, где как раз такая концепция и предусмотрена: кафе, кинозалы, тренажеры, спортплощадки и пр.
Упадут арендные ставки
Если сервисные апарт-отели конкурируют в основном с «традиционными» гостиницами, то проекты, ориентированные на долгосрочное проживание, – с арендным жилищным фондом. А там уже сейчас фиксируется тренд на снижение ставок. Если предположить, что нынешний финансовый кризис не закончится с отменой карантинных мер (а так, скорее всего, и будет), то, вероятнее всего, цены на аренду будут уменьшаться и дальше. А за ними, соответственно, ставки в апартаментах.
При этом заработок на долгосрочной аренде гораздо скромнее, чем на краткосрочной. К тому же растет конкуренция: появляются новые проекты, в стадии строительства сейчас находятся объекты совокупно на несколько тысяч номеров.
Другое дело, что, распрощавшись с мечтой о пассивных сверхдоходах, инвесторы вряд ли дружно покинут этот рынок. А, собственно, куда им идти? Ставки по депозитам тоже падают, фондовый рынок – это для рискованных. Про арендные ставки на рынке жилья мы уже упоминали, а инвестирование по стратегии «купил подешевле, продал дороже» теряет свою привлекательность с приходом эскроу-счетов.
Разве что ипотека пока перетягивает инвесторов на сторону квартир: субсидирование ставки коммерческой недвижимости не касается. Впрочем, среди покупателей апартаментов к займам прибегают примерно вдвое реже (около 30% сделок в среднем).
Итого: как инструмент инвестиций апартаменты никуда, конечно, не денутся. Однако нынешний кризис, вероятно, серьезно изменит их структуру: станет меньше мелкой нарезки, вырастут цены на сами апартаменты, а доходность, наоборот, снизится (в этом вообще можно не сомневаться). Кроме того, форматы сервисных отелей и «псевдожилья» сблизятся между собой: девелоперы постараются минимизировать риски, изначально предусматривая возможность трансформации краткосрочной аренды в долгосрочную и наоборот.
