Ситуация с распространением коронавируса показала, что в условиях пандемии самая привлекательная для проживания недвижимость – это апартаменты с гостиничным сервисом и инфраструктурой. Как рынок справляется с новыми вызовами, BN.ru рассказала совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
– С началом лета и снятием карантинных ограничений рынок недвижимости все больше оживает. Сегмент апартаментов эту активность почувствовал?
– По состоянию на первую половину июня мы не особо ощутили какое-то оживление, и тому есть несколько объективных причин. Первая – из-за полного отсутствия туризма, как внутреннего, так и международного. Кроме того, ввиду остановки стабильного туристического потока инвесторы, ранее вкладывавшиеся в апартаменты в историческом центре, сегодня стали предпочитать более консервативные сценарии приумножения капитала. В частности, это покупка коммерческих помещений на первых этажах в апарт-комплексах.
– Рынок жилья за время карантина просел по продажам как минимум на 50%. Насколько существенным было падение спроса на рынке апартаментов? И как быстро он сумеет восстановиться?
– Снижению продаж способствовало одновременное влияние нескольких факторов, главными из которых стала самоизоляция и отсутствие туризма. При этом спрос на жилье активизировался уже в мае. Восстановление на рынке апартаментов начнется сразу, как только будут сняты все ограничения, а также откроются границы между большинством регионов и зарубежных стран. Если смотреть глобально, то «коронакризис» – достаточно кратковременный тренд на этом рынке.
– До сих пор рынок апартаментов в Петербурге рос стремительными темпами. Что дальше? Кризис надолго остановит вывод новых проектов?
– Формат сервисных апартаментов демонстрировал уверенный рост, и до насыщения рынку еще очень далеко. Новые проекты однозначно будут выходить, вопрос лишь в сроках: история с пандемией заставила всех девелоперов пересмотреть свои стратегии по выводу новых объектов. Мы от своих планов не отказываемся, но сейчас выбираем наилучший момент для презентации второй очереди апарт-отеля на Васильевском острове – Next-2. Также во втором полугодии планируем вывести в продажу несколько десятков апартаментов для жизни в нашем новом объекте премиум-класса на Петроградской стороне – «Мадонне Бенуа».
– У вас заработали офисы продаж? И насколько эффективной оказалась система дистанционных сделок?
– Мы работали удаленно весь апрель и май и быстро конвертировали продажи в онлайн-формат: заключили соглашение со Сбербанком об электронной регистрации сделок, использовали все доступные онлайн-инструменты для коммуникации с нашими клиентами. В принципе, накопили богатый опыт, который пригодится и в будущем. Тем не менее практика показывает, что если ты работаешь в сегментах недвижимости «бизнес» и выше, то покупатели все равно предпочитают онлайн-общению личные встречи и показы готовой недвижимости.
– Комплекс апартаментов Next на Васильевском острове близок к стадии ввода в эксплуатацию. Какая доля юнитов не выкуплена к этому моменту?
– В комплексе Next всего 432 юнита клубного формата, и на сегодняшний день доля нереализованных лотов составляет около 20%, что для нас вполне ожидаемо. Темпы продаж соответствуют структуре спроса: в наличии в основном остались большие семейные апартаменты для постоянного проживания. Кроме того, снизилась доля инвесторов, которые покупали апартаменты на этапе строительства для дальнейшей перепродажи: объект вводится в эксплуатацию в ближайшие месяцы, а значит, разница в цене – минимальна.
– Гарантированный рост цен от старта продаж до ввода объекта был заявлен в Next на уровне 30%. Как росли цены в период строительства? Повышали прайсы этой весной?
– Этой весной цены не повышались, но в целом за время строительства Next они выросли существенно. В начале 2018 года стоимость квадратного метра в двухкомнатных апартаментах составляла 135 тыс. руб., сегодня – на уровне 159 тыс. руб., что на 18% больше. Больше всего выросла стоимость малогабаритных апартаментов на 11-м этаже – по сравнению с февралем 2018-го ценовой прирост составил 50%.
– Кто ваш основной клиент? Инвестор или покупатель с целью собственного проживания? Остались ли инвесторы, приобретающие по нескольку объектов?
– Основная часть покупателей в Next – инвесторы, их доля составляет около 80%. Две трети инвесторов покупают апартаменты для последующей сдачи в аренду, оставшаяся часть – для перепродажи после ввода объекта в эксплуатацию.
При этом у нас стабильная доля пакетных сделок, когда единовременно приобретаются по двое-трое апартаментов и более. Есть прецеденты, когда выкупался весь этаж. Такие инвесторы никуда не делись, они продолжают вкладывать средства в развитие бизнеса. И нам есть что им предложить. В частности, весь 11-й видовой этаж в одном из корпусов Next у нас как раз отведен для такой оптовой покупки.
– Какой уровень доходности предлагается по вашим программам? Есть ли трудности выполнения доходных обещаний в новых реалиях?
– Наша доходность соответствует общерыночным показателям: 10–12% годовых. В этом плане мы от наших обещаний не отступали. Даже при пессимистичном прогнозе – при заполняемости апарт-отеля на 60% – доходность сохранится на этом уровне.
Однако мы рассчитываем, что после снятия коронавирусных ограничений и возрождения туризма заполняемость комплекса достигнет 80% – оптимального уровня.
– В бизнес-классе много ипотечных заемщиков? Какое влияние оказала на апартаменты госипотека под 6,5% на рынке строящегося жилья?
– Ипотека с государственной поддержкой не распространяется на апартаменты, поэтому она никак не может повлиять на уровень спроса. Тем не менее у нас достигнуто соглашение с Росбанком о субсидированной ипотеке со сниженной ставкой – сейчас она составляет 6,14%.
В бизнес-сегменте доля ипотечных сделок может достигать 50%. Большинство покупателей – крупные бизнесмены, которые хорошо знакомы с финансовым планированием и оптимизацией кредитной нагрузки. Для многих из них выгоднее привлечь сторонние средства и плавно распределить финансовые потоки, чем единовременно привлекать крупную сумму для приобретения апартаментов. По нашим наблюдениям, такие клиенты исполняют свои обязательства досрочно: реальный срок кредитования редко превышает пять лет.
– Понизятся ли цены и каких качественных изменений ждать на этом рынке до конца года?
– Радикального снижения цен мы не предвидим, тем более на готовые апартаменты – на них, наоборот, цена будет только расти. Особенно это касается ликвидных объектов в центре города, с обеспеченной инфраструктурой и качественной транспортной доступностью.
Ситуация с распространением коронавируса и введением ограничительных мер показала, что в случае форс-мажора самая привлекательная недвижимость в городе – апартаменты с гостиничным сервисом и инфраструктурой. Теперь это не просто приятные бонусы для покупателя. Приобретая недвижимость в комплексе апартаментов, клиент будет обращать внимание на такие вещи, как супермаркет в доме, возможность доставки продуктов из него, заказ блюд из любимого ресторана, наличие персональных сервисов. И таких объектов будет появляться гораздо больше. В этом смысле Next полностью самодостаточный комплекс. В случае самоизоляции его жители и гости будут чувствовать себя как на надежной субмарине, будучи обеспеченными всем необходимым.
– Качественные апарт-отели во время карантина смогли удержать загрузку номеров чуть ли не на 50%. В отличие от отелей, у которых она упала до минимальных показателей. Такой успех – за счет чего?
– Действительно, это новая тенденция. Думаю, она оказалась сюрпризом даже для тех, кто уже давно работает на рынке сервисных апартаментов. Это внушает оптимизм и свидетельствует о наличии предпосылок к быстрому восстановлению рынка.
Огромный потенциал апартаментов как особого сегмента недвижимости – в его комбинированной структуре. С одной стороны, наличие кухонных зон позволяет чувствовать себя дома, добавляет уют к проживанию, а с другой стороны, набор гостиничных услуг и наличие собственной инфраструктуры в комплексе полностью компенсируют потребность в сервисе. Такой формат оказался крайне востребованным.
– Как с самодостаточностью в Next, какой набор сервисов заработает в комплексе?
– В Next у нас предусмотрен набор сервисов, который займет весь первый этаж комплекса. Здесь будет ресторан и гастробар, собственный фитнес-клуб, коворкинг и салон красоты. Также предусмотрено центральное лобби со стойкой ресепшн. Вместе с компанией «МТЛ. Управление недвижимостью», входящей в Группу «Бестъ», мы создали совместное предприятие – «МТЛ. Next», которое будет профессионально управлять комплексом. Для постояльцев апарт-отеля также предусмотрены уборка апартаментов, услуги прачечной и химчистки, заказ такси и организация трансфера, бронирование столиков в ресторанах.
– Одна из возможных мер поддержки рынка недвижимости – апартаменты наделят статусом жилья. Насколько это усложнит развитие сегмента апарт-отелей?
– Если приравнивать апартаменты к жилью в тех условиях, которые существуют сейчас, то это может породить множество новых проблем, которые будут нарастать снежным комом. За последние годы множество объектов уже введены в эксплуатацию и успешно функционируют, не вызывая никаких нареканий. В отличие от Москвы, рынок сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге изначально развивался как альтернатива гостиницам. Поэтому приравнивать их к жилью, на мой взгляд, нет никакого смысла. Это совершенно особый сегмент недвижимости, у которого свои плюсы в сравнении как с «классическим» жильем, так и с отелями.
